旅游市場動態(tài)
旅游地產(chǎn)：旅游與地產(chǎn)融合的金礦
發(fā)布日期：2016-10-13
國內旅游地產(chǎn)的投資熱潮持續(xù)升溫，2014年全年預計投資總額將超過萬億元。各大品牌房企萬科、保利、恒大、碧桂園、萬達等紛紛投入到旅游地產(chǎn)領域。旅游地產(chǎn)依托旅游業(yè)大環(huán)境蒸蒸日上是不爭的事實，盡管投資回報周期相對傳統(tǒng)地產(chǎn)和住宅物業(yè)長，但根據(jù)近年來國家對房地產(chǎn)政策的調整以及未來對服務業(yè)發(fā)展的重視，可以預見，旅游地產(chǎn)未來發(fā)展空間會越來越大。
基本概念
1.從旅游角度定義
旅游地產(chǎn)是以旅游度假為目的，依托周邊旅游資源（包括自然景區(qū)、人造景區(qū)）的房地產(chǎn)開發(fā)模式。2.從地產(chǎn)角度定義
與旅游開發(fā)建設相關的房地產(chǎn)開發(fā)模式，如自然資源開發(fā)、主題公園、各種功能的旅游住宿設施及度假區(qū)建設等。
3.與旅游地產(chǎn)緊密相關的概念
時權酒店：與“分時度假”相對應，將酒店的每個單位分為一定的時間份（如一年52周），出售每一個時間份的一定年限的使用權，消費者擁有一定年限內在該酒店的居住權。產(chǎn)權酒店/公寓：將每個單位分別出售給投資人，投資人委托酒店/公寓管理公司進行分時度假網(wǎng)絡管理，獲取一定的投資回報。同時投資人擁有每年一定時限的免費入住權。
第二居所：以旅游居住為主的旅游式居所，通常用于異地休閑度假，使用頻率較低，車程范圍不超過常住地3小時，第一居所是家庭日常居住地。
發(fā)展現(xiàn)狀
1.投資現(xiàn)狀
※ 旅游地產(chǎn)向多元化方向發(fā)展。
※ 目前國內涉足旅游地產(chǎn)的公司超過百家，包括首創(chuàng)、珠江地產(chǎn)、天鴻集團、萬科、萬達等。
※ 2014年中國旅游地產(chǎn)投資額超過萬億，超過1/3的百強房企涉足旅游地產(chǎn)開發(fā)。據(jù)2012年數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全國1629個企業(yè)涉及旅游地產(chǎn)開發(fā)領域，其中房地產(chǎn)企業(yè)約占80%。
2.區(qū)域分布
※ 基本呈現(xiàn)“一級城市靠造園，二、三級城市靠資源”的發(fā)展態(tài)勢，城市間發(fā)展差異較大。
※ 目前主要集中在以海南為代表的旅游資源充沛的沿海地區(qū)，中西部旅游地產(chǎn)數(shù)量較少，且多集中于城市近郊或旅游景觀資源突出的自然風景區(qū)。
※ 我國旅游地產(chǎn)開展具有明顯的區(qū)域集中性，其中海南、西南、環(huán)渤海、長三角及兩廣地區(qū)的旅游地產(chǎn)項目占全國總數(shù)約83%。
3.經(jīng)營模式
附生模式：通過旅游、商務、會展等產(chǎn)業(yè)和相關產(chǎn)業(yè)進行定位塑造，帶動區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展的模式。
共生模式：主要指依托自然資源為核心開發(fā)大型旅游度假項目的模式，通常位于資源條件優(yōu)良的地區(qū)，景觀塑造成本較低，是目前國內最主要的旅游地產(chǎn)開發(fā)方式。
提升模式：主要指積累了多年開發(fā)經(jīng)驗，具備一定資金運作和綜合開發(fā)實力的開發(fā)商，利用產(chǎn)品塑造的方式來提升原有自然資源的模式。
伴生模式：通過深入挖掘歷史人文資源，并以房地產(chǎn)等表現(xiàn)出來的模式。
發(fā)展趨勢
1.投資動向：主題多元化，養(yǎng)老、文化成熱點
2.空間規(guī)模：兩極化發(fā)展，大而特或小而精
3.市場需求：品質要求高，整體特色、質量更重要
4.選址策略：由景區(qū)轉向城市近郊
更多內容請參考：《旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢》
開發(fā)運作
1.前期策劃步驟
把握大勢：分析旅游市場、地產(chǎn)市場等影響項目未來發(fā)展的因素；
細分市場：按區(qū)域范圍逐層分析市場供需、產(chǎn)品、客源、價格、競爭等；
項目分析：SWOT分析挖掘項目和企業(yè)的資源；
創(chuàng)新理念：進行有高度能落地的定位思路；
項目定位：五維分析得出能落地、貼切的客戶、功能、市場形象定位等；
規(guī)劃布局：根據(jù)地形地貌劃分板塊，根據(jù)用地性質和景觀情況布局產(chǎn)品；
構建產(chǎn)品：因地制宜打造出新奇特的產(chǎn)品；
整合要素：整合能為項目提供支撐和幫助的一切有利資源；
經(jīng)濟測算：計算投入產(chǎn)出情況，推算項目可行性、規(guī)劃布局及產(chǎn)品取舍等；
開發(fā)建議：對項目整體開發(fā)策略、開發(fā)節(jié)奏以及首期啟動進行建議。
2.定位策略
從人們的心理體驗進行主題定位
結合資源特點進行主題定位
根據(jù)功能進行主題定位
3.開發(fā)模式
4.未來發(fā)展模式
資源+主題酒店
養(yǎng)生地產(chǎn)
文化產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)結合
5.成功的關鍵因素
大盤
大配套
大資源
大內涵
大整合
大蓄客
大運營
大布局
更多內容請參考：《旅游地產(chǎn)的開發(fā)運作》
產(chǎn)品設計
1.產(chǎn)品類型
2.產(chǎn)品創(chuàng)新方向
更多內容請參考：《旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品設計》
代表性案例
1.旅游住宅地產(chǎn)——恒大廣東恩平溫泉城
項目位于廣東恩平，規(guī)劃面積近萬畝，定位為“全球首席世界溫泉度假城”，集觀光、游樂、休閑、運動、會議、度假、體驗、居住于一體。其中溫泉小鎮(zhèn)結合了八國地理地貌、園林建筑、保健養(yǎng)生文化、歷史故事、民俗演藝等，形成特色主題溫泉。
2.旅游度假地產(chǎn)——丹東北國之春溫泉度假區(qū)
項目位于遼寧省丹東市，總面積約105公頃，以溫泉產(chǎn)品為核心，集合旅游、商業(yè)、地產(chǎn)三種業(yè)態(tài)，相互配套各司其能，融合西班牙地中海風情建筑，形成兼顧各類型客源具有消費需求的養(yǎng)生溫泉度假區(qū)。
3.自然資源型旅游地產(chǎn)——峨眉半山七里坪
項目位于四川省眉山市，依托峨眉山得天獨厚的稀缺資源優(yōu)勢，以原生態(tài)、高品質、國際化的理念，開發(fā)集半山風情小鎮(zhèn)、山地高尚運動區(qū)、溫泉運動會所、山地戶外運動、超五星的酒店等為一體的高品質旅游度假區(qū)。
4.文化資源型旅游地產(chǎn)——芙蓉古城
項目位于成都西郊青羊界，一期總占地面積680畝，是集居住、度假、休閑、投資于一體的復合型地產(chǎn)。以川西民居為主，同時融入江蘇民居、云南民居、唐風建筑等中國傳統(tǒng)建筑文化精髓而成，由四合院型的建筑群組成。
5.主題公園式旅游地產(chǎn)——東部華僑城
項目位于深圳大梅沙，占地面積9平方公里，是國內首個集休閑度假、觀光旅游、戶外運動、科普教育、生態(tài)探險等主題于一體的大型綜合性國家生態(tài)旅游示范區(qū)，天麓大宅是依托度假旅游而建設的重要地產(chǎn)項目。
海森案例
1.生態(tài)優(yōu)先 多元開發(fā)——丹東北國之春溫泉度假區(qū)
2.“八國溫泉”——恒大廣東恩平溫泉城
3.復興傳統(tǒng)文化，融合中西精髓——河北白鹿國際溫泉度假景區(qū)
4.最佳生態(tài)人居環(huán)境下的“溫泉度假復合社區(qū)”——山東臨沂奧華溫泉度假村
5.溫泉綜合社區(qū)化——浙江嘉興國際溫泉旅游城
6.山地景觀主題溫泉——山東文登威海湯泊溫泉旅游度假區(qū)
7.智慧養(yǎng)生與高科技智能化的結合——山東臨沂湯頭魯商溫泉度假村
8.生態(tài)園林溫泉——江西廬山西海國際溫泉度假區(qū)
3.自然資源型旅游地產(chǎn)——峨眉半山七里坪
項目位于四川省眉山市，依托峨眉山得天獨厚的稀缺資源優(yōu)勢，以原生態(tài)、高品質、國際化的理念，開發(fā)集半山風情小鎮(zhèn)、山地高尚運動區(qū)、溫泉運動會所、山地戶外運動、超五星的酒店等為一體的高品質旅游度假區(qū)。
4.文化資源型旅游地產(chǎn)——芙蓉古城
項目位于成都西郊青羊界，一期總占地面積680畝，是集居住、度假、休閑、投資于一體的復合型地產(chǎn)。以川西民居為主，同時融入江蘇民居、云南民居、唐風建筑等中國傳統(tǒng)建筑文化精髓而成，由四合院型的建筑群組成。
5.主題公園式旅游地產(chǎn)——東部華僑城
項目位于深圳大梅沙，占地面積9平方公里，是國內首個集休閑度假、觀光旅游、戶外運動、科普教育、生態(tài)探險等主題于一體的大型綜合性國家生態(tài)旅游示范區(qū)，天麓大宅是依托度假旅游而建設的重要地產(chǎn)項目。
海森案例
1.生態(tài)優(yōu)先 多元開發(fā)——丹東北國之春溫泉度假區(qū)
2.“八國溫泉”——恒大廣東恩平溫泉城
3.復興傳統(tǒng)文化，融合中西精髓——河北白鹿國際溫泉度假景區(qū)
4.最佳生態(tài)人居環(huán)境下的“溫泉度假復合社區(qū)”——山東臨沂奧華溫泉度假村
5.溫泉綜合社區(qū)化——浙江嘉興國際溫泉旅游城
6.山地景觀主題溫泉——山東文登威海湯泊溫泉旅游度假區(qū)
7.智慧養(yǎng)生與高科技智能化的結合——山東臨沂湯頭魯商溫泉度假村
8.生態(tài)園林溫泉——江西廬山西海國際溫泉度假區(qū)
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