旅游市場動態(tài)
2015中國養(yǎng)老地產(chǎn)10大趨勢
發(fā)布日期：2016-10-13
老年人處于人生中的“夕陽”階段，而樓市已將養(yǎng)老地產(chǎn)鎖定為“朝陽”產(chǎn)業(yè)。越來越多的房企也表示將進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。2015年養(yǎng)老地產(chǎn)將又會有怎樣的發(fā)展趨勢呢?
一、政策層面
1.國家動真格——養(yǎng)老地產(chǎn)真的要受惠了
自2014年起，市場期盼已久，專門針對養(yǎng)老地產(chǎn)的政策開始落地，養(yǎng)老優(yōu)惠政策逐步向養(yǎng)老地產(chǎn)傾斜。2014年4月23日，國土資源部發(fā)布《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》，規(guī)定對于營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，應(yīng)當(dāng)以租賃、出讓等有償方式供應(yīng)，原則上以租賃方式為主，出讓或租賃建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。這意味著建設(shè)性養(yǎng)老用地有了國家規(guī)范；出讓或租賃建設(shè)用地使用權(quán)可以抵押獲取資金，拓展融資渠道，減緩資金壓力。
評論：政府出臺的一系列政策雖然大多仍針對事業(yè)性養(yǎng)老，但在依靠民間力量發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)體系方面的態(tài)度是明確的。養(yǎng)老地產(chǎn)土地政策的落地，標(biāo)志著養(yǎng)老地產(chǎn)享受國家優(yōu)惠政策的開端，接下來可能專門針對養(yǎng)老地產(chǎn)的稅費(fèi)，津補(bǔ)貼等的政策也會陸續(xù)出臺。
二、市場層面
2.撥開云霧見青天——盈利模式日益明朗化
走在前列的企業(yè)已經(jīng)多角度探索養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式，并且取得了一定的成績。例如“社區(qū)化養(yǎng)老”、“學(xué)院式養(yǎng)老”、保“三位一體”養(yǎng)老模式、“鄰里式養(yǎng)老”；這些先行者們通過幾年的戰(zhàn)略發(fā)展研究，項目試水實踐，給中國式養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式很多有益的方向探討。
評論：養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式尚處在探索階段到明朗階段，雖然距盈利模式成熟尚有距離，但在2015年，將會有更多企業(yè)對養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式有更新、更深入的探索，多元化盈利模式和盈利模式的創(chuàng)新將是今年的主旋律。
3.眾人拾柴火焰高——更多企業(yè)參與進(jìn)來
據(jù)我們不完全統(tǒng)計，已經(jīng)有10余家保險企業(yè)、80多地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和大量的外資投資企業(yè)布局中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場，投資總額超3000億元。相信隨著養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)前景日益明朗化的大背景下，會有更多的企業(yè)參與進(jìn)來。
4.三個臭皮匠賽過諸葛亮——企業(yè)分工專業(yè)化
剛剛起步的中國養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，雖然匯聚了地產(chǎn)商、保險公司及其它金融投資企業(yè)，但各自的角色定位仍然比較模糊，往往一家企業(yè)要扮演多重角色，既是投資商，又是開發(fā)商，甚至還兼具運(yùn)營商的角色，投資商、開發(fā)商與運(yùn)營商尚未實現(xiàn)完全分離。
評論：隨著養(yǎng)老地產(chǎn)市場的快速推進(jìn)，各類企業(yè)的短板會暴露的更加明顯，企業(yè)間分工與合作的必要性愈發(fā)明顯，風(fēng)險的分拆與資金的匹配也會更加合理。市場不斷分化，專業(yè)不斷分工將是2015年的主旋律。
5.萬丈高樓平地而起——服務(wù)配套體系完善化
政府層面對養(yǎng)老關(guān)注，是推動養(yǎng)老服務(wù)體系的完善的利好信號?！蛾P(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，從國家戰(zhàn)略高度提出完善養(yǎng)老服務(wù)體系：政策上，健全養(yǎng)老服務(wù)政策法規(guī)體系、行業(yè)規(guī)范；服務(wù)上，生活照料、醫(yī)療護(hù)理、精神慰藉、緊急救助等養(yǎng)老服務(wù)覆蓋所有老年群體；產(chǎn)業(yè)上，以老年生活照料、老年產(chǎn)品用品、老年健康服務(wù)、老年體育健身、老年文化娛樂、老年金融服務(wù)、老年旅游等為主的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)全面發(fā)展。
評論：2015年，隨著中央對養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)定了調(diào)子，明確了思路，各級地方政府會從政策方面對養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)給予更多優(yōu)惠政策，推進(jìn)落實中央精神。在市場層面，政策放開帶來的津補(bǔ)貼的政策紅利，會吸引更多的企業(yè)參與到生活照料、老年健康、老年用品等上下游環(huán)節(jié)中來。
三、項目層面
6.八仙過海各顯神通——融資渠道多樣化
2013年9月13日國務(wù)院下發(fā)文件，提出“逐步放寬限制，鼓勵和支持保險資金投資養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域”，這位保險資金大規(guī)模進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)鋪平道路。
原本熱衷于投資常規(guī)地產(chǎn)的資本已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。摯信資本于2010年底入股親和源1億人民幣，美國城堡投資正準(zhǔn)備募集10億美元投資中國富裕地區(qū)的商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項目。長青基金已經(jīng)與首創(chuàng)置業(yè)、重慶和潤養(yǎng)老養(yǎng)生公寓發(fā)展公司等合作開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。
評論：2015年預(yù)期會有更大范圍的養(yǎng)老金融政策放開，如果對外資開放，將會對中國養(yǎng)老地產(chǎn)融資渠道產(chǎn)生重大影響。
7.飛入尋常百姓家——客群大眾化
當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)市場中，主流的產(chǎn)品為高端養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老社區(qū)等，客戶群體主要為具備較高支付能力的活躍高端老年人群。
從2013年開始，房企、險資與金融投資公司紛紛展開自身的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局，投資總額超千億。
隨著大量養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入市場，有限的高端養(yǎng)老市場競爭會越發(fā)激烈，在市場空間的限制下，會有更多企業(yè)在空間更加廣闊大眾化養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域加大投資，從而推動養(yǎng)老地產(chǎn)從高端化向大眾化轉(zhuǎn)變。
8.海棠花下戲兒孫——養(yǎng)老項目社區(qū)化
養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品模式在不斷探索中，目前有專門建設(shè)型綜合養(yǎng)老社區(qū)模式如親和源、北京太陽城;景區(qū)景點(diǎn)+養(yǎng)老社區(qū)(公寓)模式，如烏鎮(zhèn)雅園;專門建設(shè)養(yǎng)老公寓模式，如和熹會、遠(yuǎn)洋椿萱茂;普通社區(qū)+養(yǎng)老社區(qū)(養(yǎng)老公寓)的社區(qū)養(yǎng)老模式如萬科隨園嘉樹。但從各個項目的運(yùn)營情況來看，普通社區(qū)+養(yǎng)老社區(qū)模式更容易被大眾接受。
評論：養(yǎng)老地產(chǎn)社區(qū)化是符合市場需求的，北京出臺的政策就是在引導(dǎo)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展方向。預(yù)期2015年，其它地區(qū)也會有相似的政策跟進(jìn);市場方面也會有更多項目涉足，例如萬科良渚文化隨園嘉樹項目就是典型代表。
9.異曲同工——養(yǎng)老項目連鎖化
跟傳統(tǒng)地產(chǎn)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)是一個專業(yè)化程度非常高的地產(chǎn)類型。目前一些開發(fā)企業(yè)介入養(yǎng)老地產(chǎn)的做法很多是與成熟養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商合作，通過品牌引入、團(tuán)隊引入快速打開市場，這客觀上帶來了連鎖化的發(fā)展。
當(dāng)前在各類企業(yè)爭相涌入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的同時，取得先機(jī)的企業(yè)已經(jīng)開始探索養(yǎng)老項目的品牌化、連鎖化經(jīng)營。連鎖化可以自營或品牌輸出，將優(yōu)勢資源共享，形成規(guī)模擴(kuò)張，對于降低成本、快速占領(lǐng)市場、打響品牌有積極的推動作用。
評論：連鎖化可以自營或品牌輸出，將優(yōu)勢資源共享，形成規(guī)模擴(kuò)張，對于降低成本、快速占領(lǐng)市場、打響品牌有積極的推動作用，2015年，養(yǎng)老地產(chǎn)的連鎖化會取得快速發(fā)展。
10.運(yùn)籌帷幄之中決勝千里之外——養(yǎng)老智能化
2014年，中國養(yǎng)老護(hù)理人員缺口達(dá)250萬，同時老年人口增長速度大于護(hù)理人員增長速度，因此養(yǎng)老護(hù)理人員不足的現(xiàn)象在將來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)存在。歐美國家的探索和實踐表明，智能化技術(shù)可以大幅度提高護(hù)理效率，減少老年人群對護(hù)理人員的依賴，同時提供性價比較好的輔助服務(wù)。
養(yǎng)老智能化可以在以下領(lǐng)域獲得應(yīng)用：第一，監(jiān)測技術(shù)在提早發(fā)現(xiàn)健康風(fēng)險方面可以發(fā)揮關(guān)鍵性作用。美國的實踐表明，居家智能網(wǎng)絡(luò)可以在老人重大健康問題出現(xiàn)之前10天到14天內(nèi)監(jiān)測到異常變化。英國的有關(guān)數(shù)據(jù)表明，早診斷，早干預(yù)可以節(jié)約大量醫(yī)療費(fèi)用。第二，遠(yuǎn)程照看和遠(yuǎn)程醫(yī)療技術(shù)在幫助老年人獨(dú)立居住方面可以發(fā)揮關(guān)鍵性作用，遠(yuǎn)程技術(shù)試驗可以顯著降低糖尿病，心臟病患者住院次數(shù)和死亡率。第三，日常生活輔助技術(shù)能幫助失能、半失能者完成日常生活，如開關(guān)、進(jìn)食乃至消除孤獨(dú)。
一、政策層面
1.國家動真格——養(yǎng)老地產(chǎn)真的要受惠了
自2014年起，市場期盼已久，專門針對養(yǎng)老地產(chǎn)的政策開始落地，養(yǎng)老優(yōu)惠政策逐步向養(yǎng)老地產(chǎn)傾斜。2014年4月23日，國土資源部發(fā)布《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》，規(guī)定對于營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，應(yīng)當(dāng)以租賃、出讓等有償方式供應(yīng)，原則上以租賃方式為主，出讓或租賃建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。這意味著建設(shè)性養(yǎng)老用地有了國家規(guī)范；出讓或租賃建設(shè)用地使用權(quán)可以抵押獲取資金，拓展融資渠道，減緩資金壓力。
評論：政府出臺的一系列政策雖然大多仍針對事業(yè)性養(yǎng)老，但在依靠民間力量發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)體系方面的態(tài)度是明確的。養(yǎng)老地產(chǎn)土地政策的落地，標(biāo)志著養(yǎng)老地產(chǎn)享受國家優(yōu)惠政策的開端，接下來可能專門針對養(yǎng)老地產(chǎn)的稅費(fèi)，津補(bǔ)貼等的政策也會陸續(xù)出臺。
二、市場層面
2.撥開云霧見青天——盈利模式日益明朗化
走在前列的企業(yè)已經(jīng)多角度探索養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式，并且取得了一定的成績。例如“社區(qū)化養(yǎng)老”、“學(xué)院式養(yǎng)老”、保“三位一體”養(yǎng)老模式、“鄰里式養(yǎng)老”；這些先行者們通過幾年的戰(zhàn)略發(fā)展研究，項目試水實踐，給中國式養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式很多有益的方向探討。
評論：養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式尚處在探索階段到明朗階段，雖然距盈利模式成熟尚有距離，但在2015年，將會有更多企業(yè)對養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式有更新、更深入的探索，多元化盈利模式和盈利模式的創(chuàng)新將是今年的主旋律。
3.眾人拾柴火焰高——更多企業(yè)參與進(jìn)來
據(jù)我們不完全統(tǒng)計，已經(jīng)有10余家保險企業(yè)、80多地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和大量的外資投資企業(yè)布局中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場，投資總額超3000億元。相信隨著養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)前景日益明朗化的大背景下，會有更多的企業(yè)參與進(jìn)來。
4.三個臭皮匠賽過諸葛亮——企業(yè)分工專業(yè)化
剛剛起步的中國養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，雖然匯聚了地產(chǎn)商、保險公司及其它金融投資企業(yè)，但各自的角色定位仍然比較模糊，往往一家企業(yè)要扮演多重角色，既是投資商，又是開發(fā)商，甚至還兼具運(yùn)營商的角色，投資商、開發(fā)商與運(yùn)營商尚未實現(xiàn)完全分離。
評論：隨著養(yǎng)老地產(chǎn)市場的快速推進(jìn)，各類企業(yè)的短板會暴露的更加明顯，企業(yè)間分工與合作的必要性愈發(fā)明顯，風(fēng)險的分拆與資金的匹配也會更加合理。市場不斷分化，專業(yè)不斷分工將是2015年的主旋律。
5.萬丈高樓平地而起——服務(wù)配套體系完善化
政府層面對養(yǎng)老關(guān)注，是推動養(yǎng)老服務(wù)體系的完善的利好信號?！蛾P(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，從國家戰(zhàn)略高度提出完善養(yǎng)老服務(wù)體系：政策上，健全養(yǎng)老服務(wù)政策法規(guī)體系、行業(yè)規(guī)范；服務(wù)上，生活照料、醫(yī)療護(hù)理、精神慰藉、緊急救助等養(yǎng)老服務(wù)覆蓋所有老年群體；產(chǎn)業(yè)上，以老年生活照料、老年產(chǎn)品用品、老年健康服務(wù)、老年體育健身、老年文化娛樂、老年金融服務(wù)、老年旅游等為主的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)全面發(fā)展。
評論：2015年，隨著中央對養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)定了調(diào)子，明確了思路，各級地方政府會從政策方面對養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)給予更多優(yōu)惠政策，推進(jìn)落實中央精神。在市場層面，政策放開帶來的津補(bǔ)貼的政策紅利，會吸引更多的企業(yè)參與到生活照料、老年健康、老年用品等上下游環(huán)節(jié)中來。
三、項目層面
6.八仙過海各顯神通——融資渠道多樣化
2013年9月13日國務(wù)院下發(fā)文件，提出“逐步放寬限制，鼓勵和支持保險資金投資養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域”，這位保險資金大規(guī)模進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)鋪平道路。
原本熱衷于投資常規(guī)地產(chǎn)的資本已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。摯信資本于2010年底入股親和源1億人民幣，美國城堡投資正準(zhǔn)備募集10億美元投資中國富裕地區(qū)的商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項目。長青基金已經(jīng)與首創(chuàng)置業(yè)、重慶和潤養(yǎng)老養(yǎng)生公寓發(fā)展公司等合作開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。
評論：2015年預(yù)期會有更大范圍的養(yǎng)老金融政策放開，如果對外資開放，將會對中國養(yǎng)老地產(chǎn)融資渠道產(chǎn)生重大影響。
7.飛入尋常百姓家——客群大眾化
當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)市場中，主流的產(chǎn)品為高端養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老社區(qū)等，客戶群體主要為具備較高支付能力的活躍高端老年人群。
從2013年開始，房企、險資與金融投資公司紛紛展開自身的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局，投資總額超千億。
隨著大量養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入市場，有限的高端養(yǎng)老市場競爭會越發(fā)激烈，在市場空間的限制下，會有更多企業(yè)在空間更加廣闊大眾化養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域加大投資，從而推動養(yǎng)老地產(chǎn)從高端化向大眾化轉(zhuǎn)變。
8.海棠花下戲兒孫——養(yǎng)老項目社區(qū)化
養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品模式在不斷探索中，目前有專門建設(shè)型綜合養(yǎng)老社區(qū)模式如親和源、北京太陽城;景區(qū)景點(diǎn)+養(yǎng)老社區(qū)(公寓)模式，如烏鎮(zhèn)雅園;專門建設(shè)養(yǎng)老公寓模式，如和熹會、遠(yuǎn)洋椿萱茂;普通社區(qū)+養(yǎng)老社區(qū)(養(yǎng)老公寓)的社區(qū)養(yǎng)老模式如萬科隨園嘉樹。但從各個項目的運(yùn)營情況來看，普通社區(qū)+養(yǎng)老社區(qū)模式更容易被大眾接受。
評論：養(yǎng)老地產(chǎn)社區(qū)化是符合市場需求的，北京出臺的政策就是在引導(dǎo)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展方向。預(yù)期2015年，其它地區(qū)也會有相似的政策跟進(jìn);市場方面也會有更多項目涉足，例如萬科良渚文化隨園嘉樹項目就是典型代表。
9.異曲同工——養(yǎng)老項目連鎖化
跟傳統(tǒng)地產(chǎn)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)是一個專業(yè)化程度非常高的地產(chǎn)類型。目前一些開發(fā)企業(yè)介入養(yǎng)老地產(chǎn)的做法很多是與成熟養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商合作，通過品牌引入、團(tuán)隊引入快速打開市場，這客觀上帶來了連鎖化的發(fā)展。
當(dāng)前在各類企業(yè)爭相涌入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的同時，取得先機(jī)的企業(yè)已經(jīng)開始探索養(yǎng)老項目的品牌化、連鎖化經(jīng)營。連鎖化可以自營或品牌輸出，將優(yōu)勢資源共享，形成規(guī)模擴(kuò)張，對于降低成本、快速占領(lǐng)市場、打響品牌有積極的推動作用。
評論：連鎖化可以自營或品牌輸出，將優(yōu)勢資源共享，形成規(guī)模擴(kuò)張，對于降低成本、快速占領(lǐng)市場、打響品牌有積極的推動作用，2015年，養(yǎng)老地產(chǎn)的連鎖化會取得快速發(fā)展。
10.運(yùn)籌帷幄之中決勝千里之外——養(yǎng)老智能化
2014年，中國養(yǎng)老護(hù)理人員缺口達(dá)250萬，同時老年人口增長速度大于護(hù)理人員增長速度，因此養(yǎng)老護(hù)理人員不足的現(xiàn)象在將來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)存在。歐美國家的探索和實踐表明，智能化技術(shù)可以大幅度提高護(hù)理效率，減少老年人群對護(hù)理人員的依賴，同時提供性價比較好的輔助服務(wù)。
養(yǎng)老智能化可以在以下領(lǐng)域獲得應(yīng)用：第一，監(jiān)測技術(shù)在提早發(fā)現(xiàn)健康風(fēng)險方面可以發(fā)揮關(guān)鍵性作用。美國的實踐表明，居家智能網(wǎng)絡(luò)可以在老人重大健康問題出現(xiàn)之前10天到14天內(nèi)監(jiān)測到異常變化。英國的有關(guān)數(shù)據(jù)表明，早診斷，早干預(yù)可以節(jié)約大量醫(yī)療費(fèi)用。第二，遠(yuǎn)程照看和遠(yuǎn)程醫(yī)療技術(shù)在幫助老年人獨(dú)立居住方面可以發(fā)揮關(guān)鍵性作用，遠(yuǎn)程技術(shù)試驗可以顯著降低糖尿病，心臟病患者住院次數(shù)和死亡率。第三，日常生活輔助技術(shù)能幫助失能、半失能者完成日常生活，如開關(guān)、進(jìn)食乃至消除孤獨(dú)。
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