旅游地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式分析

發(fā)布日期：2016-10-13

　　旅游地產(chǎn)項(xiàng)目所涉足的產(chǎn)品的多樣性，業(yè)態(tài)的復(fù)雜化，經(jīng)營(yíng)的專業(yè)度已超乎想象。旅游地產(chǎn)發(fā)展商正面臨一個(gè)專業(yè)化的時(shí)代，投資開發(fā)的行為向?qū)I(yè)化、集約化和國(guó)際化方向發(fā)展。為了區(qū)分不同類型項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式的異同，我們按照項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)屬性、經(jīng)營(yíng)要求、收益情況等指標(biāo)，把旅游地產(chǎn)界定為旅游資源型地產(chǎn)、商務(wù)度假地產(chǎn)、休閑度假地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)四大基本形態(tài)?；诼糜蔚禺a(chǎn)四種基本形態(tài)不同屬性探尋市場(chǎng)上成功的運(yùn)營(yíng)模式。
　　1.旅游資源型地產(chǎn)：開發(fā)持有模式
　　旅游地產(chǎn)："核心是旅游，地產(chǎn)僅是配套"，旅游景點(diǎn)地產(chǎn)是旅游的核心，旅游景區(qū)地產(chǎn)是項(xiàng)目附加值提升的關(guān)鍵，項(xiàng)目未來盈利多寡完全取決于地產(chǎn)項(xiàng)目附加值提升的空間大小。目前市場(chǎng)有些短視開發(fā)商無視旅游地產(chǎn)的旅游特點(diǎn)，片面追求經(jīng)濟(jì)效益，紛紛在旅游尚未成氣候前，盲目開建產(chǎn)權(quán)式酒店或別墅物業(yè)。
　　基于旅游景區(qū)地產(chǎn)占據(jù)項(xiàng)目核心資源、前期投資大、附加值高、長(zhǎng)期收益等戰(zhàn)略地位，故采取開發(fā)持有運(yùn)營(yíng)模式。開發(fā)持有運(yùn)營(yíng)模式，是指項(xiàng)目發(fā)展商長(zhǎng)期持有旅游景區(qū)地產(chǎn)中長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，通過穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)保證項(xiàng)目健康發(fā)展，提升項(xiàng)目的地塊客戶群對(duì)項(xiàng)目的項(xiàng)目認(rèn)知度、忠誠(chéng)度、美譽(yù)度。而項(xiàng)目不再完全依賴物業(yè)銷售帶來的現(xiàn)金流，持有型物業(yè)能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來長(zhǎng)久的投資收益。
　　此模式下，開發(fā)商與旅游資源所有權(quán)者簽訂30年的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作權(quán)，在期限內(nèi)開發(fā)商負(fù)責(zé)地產(chǎn)產(chǎn)品的建設(shè)、景區(qū)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)。對(duì)于旅游地產(chǎn)的成長(zhǎng)空間及回報(bào)，地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)很明確，即做長(zhǎng)期投資打算。隨著經(jīng)營(yíng)周期的拉長(zhǎng)，除旅游資源獲得可觀的收益外，依托旅游的地產(chǎn)項(xiàng)目也會(huì)提升盈利空間，同時(shí)把旅游地產(chǎn)定位為5-10年后的營(yíng)利產(chǎn)品。
　　2.商務(wù)度假地產(chǎn)：開發(fā)持有自營(yíng)&開發(fā)持有他營(yíng)
　　商務(wù)度假地產(chǎn)屬性與城市商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)相同，均為服務(wù)配套項(xiàng)目，但商務(wù)度假地產(chǎn)又有其發(fā)展的個(gè)性，故在運(yùn)營(yíng)模式是會(huì)有一些差異。相比于城市商業(yè)地產(chǎn)，旅游商務(wù)度假地產(chǎn)更注重對(duì)項(xiàng)目商業(yè)形態(tài)和商業(yè)主題特色的提升，注重商務(wù)高端品質(zhì)的提高。同時(shí)商務(wù)度假地產(chǎn)在商業(yè)環(huán)境的培育、服務(wù)定位檔次跨度、服務(wù)業(yè)態(tài)的復(fù)雜性和子項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的技術(shù)性都提出了較高的難度。
　　商務(wù)度假地產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)模式的選擇是，保證物業(yè)持有達(dá)到一定的比例，能對(duì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)、業(yè)種調(diào)整升級(jí)握有主動(dòng)權(quán)，保證項(xiàng)目的品質(zhì)。在產(chǎn)權(quán)保證的基礎(chǔ)上可分賣分租，自營(yíng)與商家連營(yíng)等靈活多變的經(jīng)營(yíng)策略。實(shí)際運(yùn)作過程中，租金杠桿起到非常重要的作用，通過租金的變動(dòng)和優(yōu)惠政策來培育商業(yè)環(huán)境、吸引特色商戶、調(diào)整項(xiàng)目業(yè)態(tài)、營(yíng)造項(xiàng)目主體特色。
　　3.休閑度假地產(chǎn)：開發(fā)銷售度假權(quán)益模式
　　休閑度假地產(chǎn)，以度假為核心融合地產(chǎn)和旅游綜合性項(xiàng)目，為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型建筑物及關(guān)聯(lián)空間，主要表現(xiàn)形式主要有旅游賓館、度假村、產(chǎn)權(quán)酒店以及用于分時(shí)度假的時(shí)權(quán)酒店。
　　國(guó)內(nèi)最早的旅游度假地產(chǎn)出現(xiàn)在海南，當(dāng)時(shí)因?yàn)橐恍┰诜康禺a(chǎn)泡沫中被套牢，而導(dǎo)入產(chǎn)權(quán)酒店、酒店式公寓成為概念，由于導(dǎo)入純概念項(xiàng)目，在運(yùn)營(yíng)實(shí)施上缺乏具體措施，故承諾的回報(bào)收益的項(xiàng)目很少，使得開發(fā)商和投資者之間糾紛不斷。隨著中國(guó)度假地產(chǎn)交流平臺(tái)及代理服務(wù)機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)，已經(jīng)有國(guó)外度假交換服務(wù)商進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，出現(xiàn)了開發(fā)銷售度假權(quán)益模式。
　　此模式下開發(fā)商根據(jù)先期通過對(duì)項(xiàng)目整體的商業(yè)計(jì)劃，完成項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，分割產(chǎn)權(quán)或權(quán)益，進(jìn)行銷售回籠項(xiàng)目建設(shè)投資，通過第三方交換系統(tǒng)交換平臺(tái)，為客戶提供靈活的物業(yè)與時(shí)間組合。基于交換系統(tǒng)，度假時(shí)段可以以每晚為單位進(jìn)行，任何時(shí)間，住多久，去哪里度假以及哪種房型，都可以依據(jù)不同需求靈活選擇，同時(shí)還可以通過全球網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂其他形式的旅游服務(wù)項(xiàng)目，包括飛機(jī)、游艇、酒店住宿和汽車租賃。此模式下項(xiàng)目投資回報(bào)可達(dá)到25%。同時(shí)發(fā)展商可通過功能配套服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)獲取長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益。因此總體而言，度假權(quán)益模式可以為物業(yè)帶來較大的盈利空間。
　　4.旅游住宅地產(chǎn)：開發(fā)銷售產(chǎn)權(quán)模式
　　區(qū)域旅游項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)將會(huì)帶動(dòng)區(qū)域商氣提升及基礎(chǔ)配套的完善，必將帶動(dòng)人口的大量導(dǎo)入，借助旅游的環(huán)境、生態(tài)、配套服務(wù)等方面優(yōu)勢(shì)，定居、養(yǎng)老等居住需求產(chǎn)生，第一居所購(gòu)房消費(fèi)需求市場(chǎng)特征明顯，旅游住宅地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)。
　　旅游住宅地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)與城市居住地產(chǎn)開發(fā)模式別無差異。通過簡(jiǎn)單開發(fā)銷售產(chǎn)權(quán)模式完成項(xiàng)目收益，只需在項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)摸清目標(biāo)客群消費(fèi)喜好及旅游地特殊區(qū)位屬性即可。產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品定位、項(xiàng)目配套是此類項(xiàng)目的關(guān)鍵。

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