1.投資決策：投資決策的過(guò)程，最重要的是對(duì)旅游資源及旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值的評(píng)價(jià)。投資商在與旅游資源控制方簽訂合同前，可以聘請(qǐng)旅游規(guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)，通過(guò)初步的資源、市場(chǎng)、交通、環(huán)境、政策考察之后，提交一份《旅游項(xiàng)目投資預(yù)可行性研究報(bào)告》或《旅游項(xiàng)目投資價(jià)值評(píng)價(jià)報(bào)告》，以作為決策依據(jù)。
　　2.合同簽定：旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，一般都涉及到風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)、重點(diǎn)文物保護(hù)單位、森林公園、地質(zhì)公園、甚至世界自然與文化遺產(chǎn)。對(duì)于這些資源，都有完全不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的、非產(chǎn)業(yè)化的法律法規(guī)，對(duì)旅游投資商十分不利。旅游特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是投資商必須合法控制的核心，其中包括門票收益權(quán)、旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與招商權(quán)、核心土地購(gòu)買權(quán)等幾個(gè)方面。如何簽訂合同，并要求政府負(fù)責(zé)配套設(shè)施建設(shè)(特別是交通、水電等)，是非常需要經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)的。合同簽訂的同時(shí)，需劃定紅線，確定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)用地和建設(shè)用地。
　　3.架構(gòu)管理：合同簽定后，應(yīng)立即著手組建開(kāi)發(fā)管理團(tuán)隊(duì)，并建立開(kāi)發(fā)運(yùn)作的管理構(gòu)架與管理制度。旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理，應(yīng)包括前期工作、建設(shè)管理、開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)三方面。
　　前期工作部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)前的準(zhǔn)備工作。主要工作內(nèi)容：委托旅游投資顧問(wèn)公司進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研；委托旅游產(chǎn)品策劃?rùn)C(jī)構(gòu)進(jìn)行產(chǎn)品策劃；委托旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)單位對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)；編撰文件向政府相關(guān)部門報(bào)批、向社會(huì)招商等。
　　工程管理部：以項(xiàng)目經(jīng)理為首的工程管部，負(fù)責(zé)建設(shè)準(zhǔn)備工作和工程施工期間的管理工作，保證工程按設(shè)計(jì)要求和合同要求完成。
　　景區(qū)管理部：負(fù)責(zé)景區(qū)開(kāi)業(yè)營(yíng)銷策劃，辦理開(kāi)業(yè)手續(xù)，落實(shí)景區(qū)運(yùn)營(yíng)必備的人、財(cái)、物，提高景區(qū)的經(jīng)濟(jì)收益和社會(huì)影響力。
　　4.旅游產(chǎn)品策劃(項(xiàng)目設(shè)計(jì))及項(xiàng)目運(yùn)作策劃：項(xiàng)目設(shè)計(jì)不是旅游規(guī)劃。旅游項(xiàng)目設(shè)計(jì)及旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作的策劃，主要解決主題定位、市場(chǎng)定位、游憩方式設(shè)計(jì)、收入模式、營(yíng)銷模式、運(yùn)作模式、盈利估算、投資分期等等問(wèn)題。必須聘請(qǐng)專業(yè)的旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)咨詢顧問(wèn)公司，提供《旅游項(xiàng)目總體策劃報(bào)告》及《旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作計(jì)劃》。為了與國(guó)債申請(qǐng)、政府資金申請(qǐng)、銀行融資、戰(zhàn)略投資人及子項(xiàng)目投資人招商引資等方面的工作全面配合，應(yīng)編制《旅游項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告》。
　　5.旅游規(guī)劃、設(shè)計(jì)：產(chǎn)品策劃完成后，或與此同步進(jìn)行，應(yīng)該聘請(qǐng)專業(yè)旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，編制《旅游總體發(fā)展規(guī)劃》，或者直接編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，應(yīng)該包含部分需馬上動(dòng)工的區(qū)域的修建性詳細(xì)規(guī)劃。同時(shí)對(duì)一期工程，應(yīng)該進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)及建筑設(shè)計(jì)。規(guī)劃、設(shè)計(jì)基本程序：勘察-規(guī)劃-設(shè)計(jì)方案-初步設(shè)計(jì)-施工圖設(shè)計(jì)。新建項(xiàng)目要先進(jìn)行旅游規(guī)劃、確定規(guī)劃條件，到規(guī)劃主管部門辦理用地規(guī)劃許可證，方可委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)。
　　6.政府審批事項(xiàng)辦理推進(jìn)：通過(guò)政府的各項(xiàng)審批非常重要。其中，發(fā)改委立項(xiàng)，可行性研究報(bào)告審批，規(guī)劃評(píng)審，市級(jí)、省級(jí)、國(guó)家級(jí)重點(diǎn)扶持項(xiàng)目立項(xiàng)與申請(qǐng)，國(guó)債項(xiàng)目、農(nóng)業(yè)項(xiàng)目、旅游項(xiàng)目等特殊扶持申請(qǐng)；規(guī)劃委批準(zhǔn)；土地規(guī)劃審批；建設(shè)土地的招、拍、掛與征用；合同中政府承諾的落實(shí)；施工圖的審查;建設(shè)準(zhǔn)備與報(bào)建批復(fù)等等，十分繁雜。
　　7.資金運(yùn)作與招商引資：項(xiàng)目建設(shè)資金不能全部靠企業(yè)自有資金，應(yīng)積極進(jìn)行融資和招商引資，用少量種子資金起動(dòng)項(xiàng)目，利用項(xiàng)目融入建設(shè)資金。
　　8.建設(shè)準(zhǔn)備與工程建設(shè)：以項(xiàng)目經(jīng)理為首協(xié)調(diào)各方，監(jiān)督、控制工程進(jìn)度與質(zhì)量，保證工程按設(shè)計(jì)要求和合同要求完成。旅游項(xiàng)目中主要有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、景觀建設(shè)、接待設(shè)施建設(shè)、游樂(lè)項(xiàng)目建設(shè)四個(gè)方面。項(xiàng)目工程結(jié)束后，項(xiàng)目法人要組織驗(yàn)收工作。
　　9.開(kāi)業(yè)運(yùn)作：項(xiàng)目完成工程建設(shè)，與開(kāi)業(yè)運(yùn)行，還有較大的差距;開(kāi)業(yè)需要人財(cái)物齊備，并且還要有切實(shí)可行的營(yíng)銷方案。景區(qū)開(kāi)業(yè)需全面配置大量的服務(wù)人員，包括導(dǎo)游(講解員)，技術(shù)維護(hù)，環(huán)衛(wèi)人員，保安，營(yíng)銷人員等等，需建立完整的旅游標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、旅游衛(wèi)生系統(tǒng)(廁所、垃圾箱、排污等)、旅游安全保障系統(tǒng)、游覽服務(wù)系統(tǒng)、游客接待服務(wù)系統(tǒng)等等 ，這許多屬于軟件建設(shè)，必須通過(guò)規(guī)則、流程、培訓(xùn)等管理工作，才能到位運(yùn)行。要達(dá)到一炮打響的目標(biāo)，是開(kāi)業(yè)營(yíng)銷的重點(diǎn);需要建立營(yíng)銷隊(duì)伍是基礎(chǔ)，理清渠道、展開(kāi)品牌推廣、開(kāi)展活動(dòng)促銷等等。旅游景點(diǎn)在開(kāi)業(yè)后的1-3個(gè)月進(jìn)入正式運(yùn)營(yíng)階段。正式開(kāi)業(yè)營(yíng)運(yùn)一年以上的旅游景區(qū)點(diǎn)，可以向當(dāng)?shù)芈糜沃鞴懿块T申請(qǐng)景區(qū)等級(jí)評(píng)定。

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