隨著杭州存量房時(shí)代的到來(lái)，除了二手房的交易，租賃市場(chǎng)以及閑置不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)管理市場(chǎng)也迎來(lái)了巨大的商機(jī)。杭州不少大牌開(kāi)發(fā)商都已經(jīng)未雨綢繆，大舉進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。

5月中下旬，萬(wàn)科旗下的長(zhǎng)租公寓品牌“泊寓”入杭的第一個(gè)項(xiàng)目，即將在蕭山市心北路和建設(shè)四路交叉口的精峰世紀(jì)大廈開(kāi)張，首批將推出298套精裝房源。6月底，龍湖地產(chǎn)的長(zhǎng)租公寓品牌“冠寓”首批約500套房源，也將在城西留和路58號(hào)藍(lán)保大廈掀起蓋頭。杭州幾個(gè)本土房企高管離職后創(chuàng)業(yè)成立浙江大悅資產(chǎn)管理公司，旗下長(zhǎng)租公寓品牌“群島”，今夏也有兩個(gè)項(xiàng)目將在濱江和城東亮相。

龍湖計(jì)劃3年在杭推萬(wàn)套房源，長(zhǎng)租公寓是萬(wàn)科“熱帶雨林”一環(huán)

萬(wàn)科、龍湖進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，并非玩票性質(zhì)。

今年3月，在龍湖奧體項(xiàng)目天璞的發(fā)布會(huì)上，龍湖杭州公司老總張旭忠提及：龍湖長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目3年規(guī)劃目標(biāo)10000套房源。分解到2017年，今年“冠寓”預(yù)計(jì)簽約3000套房源，完成開(kāi)業(yè)2000間。

萬(wàn)科“泊寓”雖然還未確定杭州市場(chǎng)年度目標(biāo)，不過(guò)據(jù)公開(kāi)信息，截至2016年底，“泊寓”已經(jīng)在全國(guó)完成18個(gè)城市布局。在萬(wàn)科定位于城市配套服務(wù)商打造的“熱帶雨林”全生態(tài)體系中，長(zhǎng)租公寓占據(jù)重要一環(huán)。

在萬(wàn)科、龍湖之前，杭州市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)了不少長(zhǎng)租公寓品牌，比如魔方公寓、YOU+、愛(ài)上租、拎包客、米果家、我愛(ài)我家旗下的“相寓”、德信地產(chǎn)旗下的“隨寓”等等。綠城房產(chǎn)雖暫未涉及長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，但綠城服務(wù)憑借在全國(guó)管理著1000多個(gè)樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)，前年底與來(lái)自成都的全國(guó)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)跑者優(yōu)客逸家（獲評(píng)2016年度“最具影響力分散式長(zhǎng)租公寓品牌TOP10”第一名）合作，成立綠城優(yōu)客資產(chǎn)管理公司，目前在全國(guó)管理房源約4萬(wàn)間，其中，在杭州累計(jì)管理著4000間房源，出租率在80%以上。

那么，這兩年賣(mài)房賣(mài)到手軟的大開(kāi)發(fā)商，為何會(huì)青睞利潤(rùn)回報(bào)率遠(yuǎn)不及房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)租市場(chǎng)？

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大開(kāi)發(fā)商們布局長(zhǎng)租公寓，主要出于以下幾個(gè)維度的考慮：

1、在細(xì)分客戶群體的基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)商希望將產(chǎn)品進(jìn)行各個(gè)年齡段的戰(zhàn)略性全覆蓋；

2、房地產(chǎn)的周期性很強(qiáng)，一旦進(jìn)入低潮期房子不好賣(mài)的時(shí)候，將滯銷(xiāo)房源用來(lái)出租，可以帶來(lái)一筆穩(wěn)定現(xiàn)金流；

3、政策利好，去年國(guó)家對(duì)住房租賃企業(yè)的態(tài)度由“鼓勵(lì)”變?yōu)?ldquo;支持”，有利于放開(kāi)手腳；

4、當(dāng)前一二線城市房?jī)r(jià)普遍高企，更多年輕人選擇品牌長(zhǎng)租公寓，這塊市場(chǎng)未來(lái)容量將達(dá)到萬(wàn)億市值；

5、誠(chéng)如萬(wàn)科董事會(huì)秘書(shū)朱旭說(shuō)，當(dāng)下長(zhǎng)租公寓行業(yè)雖然群雄紛爭(zhēng)，但還沒(méi)有領(lǐng)軍人物，市場(chǎng)空間仍然巨大。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

6、在存量房時(shí)代，如何盤(pán)活閑置的不動(dòng)產(chǎn)，其中大有文章可做。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究總監(jiān)周志鋒告訴錢(qián)報(bào)記者，包括國(guó)際上的一些企業(yè)也對(duì)中國(guó)巨量的閑置不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理市場(chǎng)頗感興趣，比如美國(guó)聯(lián)合辦公行業(yè)巨頭WeWork旗下的WeLive。

資本雄厚，有自持房源及物業(yè)是品牌房企做長(zhǎng)租的優(yōu)勢(shì)

跟之前已經(jīng)搶灘杭州長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的公司相比，萬(wàn)科、龍湖這樣的大牌開(kāi)發(fā)商，其資本實(shí)力雄厚，在房源方面也具有天然優(yōu)勢(shì)——自持物業(yè)。比如龍湖“冠寓”的項(xiàng)目經(jīng)理葉忠透露，未來(lái)龍湖長(zhǎng)租房源中80%為自持物業(yè)；萬(wàn)科“泊寓”的杭州精峰社區(qū)雖然是轉(zhuǎn)租物業(yè)，不過(guò)“泊寓”在上海開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目均為萬(wàn)科自持物業(yè)。

事實(shí)上，隨著杭州土地新政的出臺(tái)，今后房企拿地后的自持物業(yè)部分會(huì)增加。對(duì)這些擁有大量自持物業(yè)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)租公寓是自持物業(yè)重要的去化途徑之一。

不過(guò)，房企涉足長(zhǎng)租公寓后普遍快速布點(diǎn)擴(kuò)張， 僅僅自持物業(yè)顯然滿足不了房源要求，因此以長(zhǎng)期租約方式租下整棟物業(yè)，并經(jīng)過(guò)改造輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，今后會(huì)是萬(wàn)科“泊寓”房源的主要來(lái)源方式。葉忠也表示，龍湖“冠寓”不拘泥于自有物業(yè)，從中長(zhǎng)期看，房源來(lái)源會(huì)輕重資產(chǎn)并舉（在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，輕資產(chǎn)方式即為租賃物業(yè)，重資產(chǎn)方式則是通過(guò)收購(gòu)獲得物業(yè)產(chǎn)權(quán)或長(zhǎng)期使用權(quán)），最終資產(chǎn)輕重比為2∶8。

而在房源篩選方面，萬(wàn)科和龍湖的選擇標(biāo)準(zhǔn)都是比較一致的：跟著產(chǎn)業(yè)走、跟著交通（軌道線）走、選擇各板塊的核心位置。

“冠寓”目前已經(jīng)布局城西3個(gè)項(xiàng)目共600多戶，現(xiàn)階段房源20m2起步，主流在20~35m2左右，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照租金＋服務(wù)費(fèi)模式，服務(wù)費(fèi)占比10%，由龍湖物業(yè)執(zhí)行服務(wù)。“泊寓”精峰社區(qū)單間面積在30m2左右，月租金大概是2500元。兩者的主流客群都是20~35歲的青年客戶群體，裝修風(fēng)格也都偏簡(jiǎn)約現(xiàn)代的北歐風(fēng)或日式風(fēng)。

如果拋開(kāi)房源的獲取渠道來(lái)看，“泊寓”和“冠寓”打造的長(zhǎng)租公寓在裝修、租金、配置、基礎(chǔ)服務(wù)等方面，跟之前杭州市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)的品牌并沒(méi)有太大區(qū)別。“綠城優(yōu)客”相關(guān)負(fù)責(zé)人王朔說(shuō)，房企做長(zhǎng)租的優(yōu)勢(shì)，主要是擁有集中式房源，以及基于開(kāi)發(fā)商在房產(chǎn)行業(yè)多年耕耘積攢下來(lái)的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理能力和社區(qū)運(yùn)營(yíng)增值服務(wù)。

比如萬(wàn)科“泊寓”在管理上，通過(guò)租戶身份認(rèn)證、公共區(qū)域監(jiān)控覆蓋、標(biāo)配煙感和自動(dòng)噴淋系統(tǒng)等方式保證安全。龍湖“冠寓”項(xiàng)目中，租客的入住積分可以跟龍湖天街的商業(yè)積分打通使用，以此增加用戶的黏性。“綠城優(yōu)客”則與螞蟻金服聯(lián)手，開(kāi)通支付寶芝麻信用評(píng)分抵租房押金通道，信用分超過(guò)700分的用戶租房免押金。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

存量房時(shí)代資管市場(chǎng)巨大，除了長(zhǎng)租公寓，還有很多玩法

大悅資產(chǎn)管理公司的聯(lián)合創(chuàng)始人黃芳說(shuō)，各路資本和品牌紛紛涌入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，其實(shí)質(zhì)是瞄準(zhǔn)了存量不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)管理市場(chǎng)，她將之定義為“存量不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”。“長(zhǎng)租只是其中一個(gè)方向，還有做短租的，做平臺(tái)的，做金融的，做社區(qū)商業(yè)的，做聯(lián)合辦公的，做混合園區(qū)的……這個(gè)市場(chǎng)未來(lái)還有很多種可能性。”

黃芳原先是郡原房產(chǎn)的高管，她說(shuō)，做存量不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)跟做開(kāi)發(fā)商時(shí)的投資邏輯是完全不一樣的。“房產(chǎn)是一個(gè)項(xiàng)目做3年，3年后完成銷(xiāo)售盈利就結(jié)束了，投資邏輯是站在現(xiàn)在看未來(lái)。而存量不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)這個(gè)市場(chǎng)，必須要站在未來(lái)看現(xiàn)在，它的投資周期可能短的三五年，長(zhǎng)的達(dá)到10多年，但未來(lái)的收益是穩(wěn)定且不可估量的。”

仲量聯(lián)行周志鋒說(shuō)，除了長(zhǎng)租公寓，目前存量不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)管理另一個(gè)主要途徑就是聯(lián)合辦公，這在上海、北京這些城市有一些案例，一些比較難賣(mài)出去或租出去的商業(yè)樓層，通過(guò)聯(lián)合辦公概念，將這些不動(dòng)產(chǎn)按工位外租給初創(chuàng)小公司或個(gè)人，大家共享打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、會(huì)客間等辦公必需品。

“此外，存量不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)證券化，也是未來(lái)探索的方向。”周志鋒舉例說(shuō)，今年2月，深圳益田假日廣場(chǎng)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃（ABS）成立，該ABS以深圳益田假日廣場(chǎng)為標(biāo)的物，發(fā)行資產(chǎn)支持證券規(guī)模達(dá)50多億元，這也是深圳地產(chǎn)圈首個(gè)資產(chǎn)證券化的商業(yè)項(xiàng)目。“今后隨著資產(chǎn)證券化的逐步普及，各種房產(chǎn)品可以通過(guò)證券化來(lái)盤(pán)活。比如現(xiàn)在限購(gòu)限貸，開(kāi)發(fā)商的房子不好賣(mài)了，通過(guò)這類(lèi)金融產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商可以獲得資金流。投資者則從原來(lái)單一的買(mǎi)房投資渠道變成金融投資，同樣可以獲得收益。”

（本文來(lái)源：錢(qián)江晚報(bào) 作者：徐叔競(jìng)）

海森旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)院2002年成立，與海森機(jī)構(gòu)其他成員企業(yè)共同構(gòu)成了旅游度假項(xiàng)目策劃規(guī)劃→設(shè)計(jì)建造→經(jīng)營(yíng)管理全程服務(wù)鏈條，是中國(guó)最好鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃公司和景區(qū)規(guī)劃公司。

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