碧桂園欲分拆酒店資產(chǎn)上市 市值規(guī)模約200億元
繼方興成功分拆酒店上市之后，其它內(nèi)房股們對酒店分拆也躍躍欲試。
日前(2月27日)，碧桂園首席財務(wù)官吳建斌曾公開稱，公司計劃分拆酒店業(yè)務(wù)上市，但仍未研究選擇在內(nèi)地或香港上市。
不過，僅4天后(3月3日)，碧桂園控股有限公司便鄭重其事地發(fā)布公告澄清此事。公告稱，碧桂園正研究分拆旗下酒店業(yè)務(wù)上市，只是目前尚未有具體方案及時間表，“一旦落實，本公司將遵照上市規(guī)則作進(jìn)一步披露”。
與此同時，碧桂園亦于公告中表示，公司目前正對于中國深圳前海成立融資平臺進(jìn)行可行性評估。截至公告日期，其具體計劃及時間表仍待落實，一旦落實，其將作進(jìn)一步披露。
另外，碧桂園也表示其2015年的銷售目標(biāo)將較2014年度增加5%至10%。同樣為減低公司的經(jīng)營成本，碧桂園亦希望將其整體利息成本降至6%，惟其具體方案及時間表仍待落實。
分拆上市動機(jī)
雖名為澄清公告，但實際上碧桂園并未否認(rèn)分拆酒店上市一事。對此，觀點地產(chǎn)新媒體致電碧桂園相關(guān)人士，其回應(yīng)稱，公司并不否認(rèn)分拆酒店一事，只是尚未確定上市的時間表和地點。
“公司的所有酒店都在集團(tuán)旗下公司——碧桂園鳳凰國際酒店集團(tuán)。換言之，倘若碧桂園要分拆酒店上市，即將碧桂園鳳凰國際酒店集團(tuán)整個公司進(jìn)行上市。但目前，公司內(nèi)部還尚未發(fā)行原始股。”
而觀點地產(chǎn)新媒體翻查碧桂園2014年半年報就顯示，碧桂園目前已有39家五星級酒店或五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店及2家四星級酒店開業(yè)，共擁有客房11，670間。酒店遍布在廣東、湖南、湖北、重慶、安徽等地，設(shè)施涵蓋了住房、會議、餐飲、康體、主題公園、高爾夫、溫泉等諸多功能。
對此，上述相關(guān)人士進(jìn)一步透露，目前碧桂園酒店已經(jīng)增加到47家，其中5家酒店交由其他酒店管理公司管理，希爾頓負(fù)責(zé)其中3家。而對于未來的酒店運營模式，其則表示目前尚不知情。
而根據(jù)早前，碧桂園首席財務(wù)官吳建斌在公開場合透露的數(shù)據(jù)，碧桂園現(xiàn)時酒店業(yè)務(wù)市值約200多億元，占集團(tuán)總市值的4%。
目前，就有相關(guān)市場人士把碧桂園和此前成功分拆就酒店上市的方興作對比，他對觀點地產(chǎn)新媒體分析碧桂園分拆酒店資產(chǎn)上市動機(jī)時就稱：“此前金茂投資的分拆能為母公司方興地產(chǎn)以上市前的市盈率籌得資金，并進(jìn)一步釋放金茂酒店資產(chǎn)的價值?！?/p>
“因此與每年酒店業(yè)務(wù)帶來的業(yè)績營收相比，碧桂園可能更希望能夠?qū)⒕频曩Y產(chǎn)證券化，去盤活這部分的存量資產(chǎn)。這對于近兩年一直注重優(yōu)化自己財務(wù)報表的碧桂園來說，分拆酒店上市有利無害。”該市場人士繼續(xù)分析稱，“這應(yīng)該是其早已謀劃好的一招好棋?！?p#分頁標(biāo)題#e#
同樣，對于房地產(chǎn)企業(yè)分拆酒店業(yè)務(wù)單獨上市的做法，穆迪副總裁、分析師曾啟賢接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時分析也認(rèn)為，公司分拆酒店上市的一個重要原因就是要將資產(chǎn)重新進(jìn)行評估、募資。成功分拆之后，母公司會打通一個新的融資渠道，可以為自己的地產(chǎn)業(yè)務(wù)獲取更多的現(xiàn)金流。
資產(chǎn)包的優(yōu)劣
值得注意的是，類似的酒店資產(chǎn)分拆上市路徑已經(jīng)在其他內(nèi)房股企業(yè)操作中有所體現(xiàn)。
2014年6月19日，港股上市公司方興地產(chǎn)成功分拆集團(tuán)旗下的酒店業(yè)務(wù)金茂投資赴港上市。當(dāng)日，金茂投資全球發(fā)售股份合訂單總數(shù)6億股，發(fā)售價介乎5.35港元至5.65港元，發(fā)售規(guī)模介乎32.1億港元至33.9億港元。6月24日截止認(rèn)購，7月2日上市，市值介乎107至113億港元。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，在方興分拆的酒店上市資產(chǎn)包中，金茂投資的資產(chǎn)包括上海金茂君悅大酒店、金茂北京威斯汀大飯店等6間已營運的酒店。這些酒店總建筑面積達(dá)54萬平方米，客房數(shù)超過3400套，2013年度酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入20.61億港幣。
相比之下，碧桂園計劃分拆上市的資產(chǎn)包則要遜色許多。據(jù)碧桂園2014年半年報顯示，碧桂園鳳凰集團(tuán)已有39家五星級酒店或五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店及2家四星級酒店開業(yè)，共擁有客房11，670間。而2014年上半年酒店收入約為人民幣4.13億元，較2013年的4.276億元同比還輕微下降3.4%。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，碧桂園的大多數(shù)酒店均位于其物業(yè)發(fā)展項目內(nèi)，項目內(nèi)五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店的建立主要為銷售起到促進(jìn)作用，為提升地產(chǎn)項目的附加值。
有市場人士就認(rèn)為，以碧桂園一以貫之的“郊區(qū)大盤”路線來看，其酒店顯然多位于偏遠(yuǎn)的郊區(qū)。因此，雖然碧桂園稱：“集團(tuán)的酒店業(yè)務(wù)拓廣了非住宅項目業(yè)務(wù)的經(jīng)常性收入來源，使得物業(yè)收入組合更加多元化”，但依舊面對地理位置給碧桂園酒店后期運營帶來的諸多挑戰(zhàn)。
而除了資產(chǎn)包質(zhì)量較低的問題外，碧桂園也仍然需要面臨著市場對酒店這一筆“糟透了的生意”的詬病。香港恒隆集團(tuán)主席陳啟宗早前就有言：“酒店行業(yè)是一門糟透的生意”。而這門生意在中國，正在面臨過剩的煩惱。
據(jù)不完全統(tǒng)計，3-5年后，中國各地將有上千家的五星級酒店。有研究報告稱：“中國酒店業(yè)非常分散，有很多單體酒店，效益較低。目前絕大多數(shù)的五星級酒店投資者未實現(xiàn)贏利，即使經(jīng)營得好的酒店，其利潤也大多被外聘的管理公司拿走。作為房地產(chǎn)開發(fā)配套的酒店，更是虧損居多?！?/p>
（來源：觀點房產(chǎn)網(wǎng)）
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