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旅游規(guī)劃設(shè)計

中國溫泉度假區(qū)的空間布局規(guī)劃及理念

發(fā)布日期:2015-11-04
溫泉度假區(qū)的空間布局規(guī)劃及理念
溫泉度假區(qū)

  所謂“特色溫泉景區(qū)”模式,就是以創(chuàng)造獨(dú)具特色的溫泉泡浴景區(qū)來贏得市場的模式。這是溫泉度假村開發(fā)最根本的模式,這類溫泉度假村規(guī)模不一定很大,但在一定程度上是在創(chuàng)造現(xiàn)代溫泉文化、締造溫泉行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、引領(lǐng)中國溫泉行業(yè)的整體發(fā)展。其關(guān)鍵是運(yùn)用文化來包裝主題或凸顯自然山水特色并形成體驗型溫泉泡浴景區(qū)。我國旅游市場正在處于由觀光旅游向休閑度假旅游轉(zhuǎn)型的時期,作為休閑度假類旅游產(chǎn)品的最主要代表的溫泉旅游,急速升溫,逐步發(fā)展成為了一門新興產(chǎn)業(yè),并成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個新的增長點(diǎn)。
  在國外,許多具有溫泉和地?zé)豳Y源的城市,都在利用湯浴文化,發(fā)展本地旅游;在國內(nèi),溫泉旅游最早出現(xiàn)在東部沿海經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的地區(qū),如北京的小湯山溫泉、廣東清遠(yuǎn)的河中泉、珠海的御溫泉,它們利用自然溫泉經(jīng)營度假村,開展沐浴活動,以休閑度假、娛樂健身、保健康體為目的發(fā)展旅游,取得了一定的經(jīng)濟(jì)效益。

  一、溫泉休閑綜合體發(fā)展模式
  隨著市場經(jīng)濟(jì)的多元化,單一的“溫泉泡湯模式”已經(jīng)顯現(xiàn)出效益的疲敝,不能適應(yīng)國內(nèi)日益發(fā)展的物質(zhì)、文化及精神的需求,經(jīng)濟(jì)效益低下下,主要有下面兩大原因。
  第一、從土地開發(fā)角度來看,溫泉旅游度假項目的開發(fā)需要大量資金投入,單一開發(fā)溫泉泡浴產(chǎn)品無法實現(xiàn)快速回報與土地開發(fā)價值的最大化,溫泉和地產(chǎn)的相結(jié)合已是必然選擇。溫泉文化在休閑旅游與現(xiàn)代休閑旅游產(chǎn)業(yè)的融合中漸放異彩,溫泉地產(chǎn)融合了游玩、商務(wù)、養(yǎng)生、運(yùn)動等多種業(yè)態(tài),溫泉地產(chǎn)或者直接溫泉入戶,或者以溫泉會所為配套,或以溫泉旅游為附屬,不僅給購房者帶來了全新的居住體驗,而且通過引入溫泉而使其房產(chǎn)價值得以極大提升。
  第二、從消費(fèi)需求角度來看,富裕起來的人們對于溫泉的消費(fèi)需求,已經(jīng)不局限于“單一泡浴”的層面,而是要求能夠滿足其“保健療養(yǎng)、運(yùn)動游樂、商務(wù)會議、休閑度假”等全方位、多層次、綜合性的休閑消費(fèi)需求。
  因此,溫泉將從單一的泡湯向“以溫泉休閑為基礎(chǔ)、以會議度假酒店為重點(diǎn)、以休閑養(yǎng)生地產(chǎn)為核心”的“溫泉休閑綜合體”形式轉(zhuǎn)變,這是市場的必然選擇,“溫泉休閑綜合體”也一定是未來溫泉項目開發(fā)的大方向。從功能業(yè)態(tài)上看,“溫泉休閑綜合體”應(yīng)該包括“溫泉休閑中心、會議度假酒店、餐飲娛樂商業(yè)街區(qū)、戶外運(yùn)動項目和溫泉養(yǎng)生地產(chǎn)”五大核心功能板塊。

溫泉度假區(qū)的空間布局規(guī)劃及理念
海森設(shè)計的恒大溫泉城
 
  二、溫泉度假區(qū)的空間布局規(guī)劃
  1、帶狀布局模式
  主要是受環(huán)境與用地范圍的限制,這種布局模式下各功能區(qū)呈帶狀串聯(lián)布局。在這種模式下,應(yīng)注意控制各功能區(qū)塊的大小,在功能區(qū)塊之間留有生態(tài)廊道(如河流、自然山林等),避免功能區(qū)塊相連,形成“攤大餅”的發(fā)展模式。
  2、核式布局模式
  這種布局模式主要針對于旅游吸引物較為集中且對其保護(hù)要求較高的溫泉度假區(qū)。這種布局模式下,將自然吸引物和服務(wù)功能組團(tuán)分開,以兩者的其中一者為核心,與外圍的功能組團(tuán)建立聯(lián)系通道,有單核、雙核、多核等多種布局模式。
  3、多組團(tuán)布局模式
  這種布局模式主要適用于用地規(guī)模較大且資源豐富的溫泉度假區(qū)。這種度假區(qū)一般為綜合性多功能的度假區(qū),各個功能組團(tuán)相互獨(dú)立,擁有完整的設(shè)施配套,又通過一定的聯(lián)系通道相互聯(lián)系,共同構(gòu)成一個完整的溫泉度假區(qū)。

溫泉度假區(qū)的空間布局規(guī)劃及理念
河北白鹿塬國際溫泉度假景區(qū)

  三、溫泉度假區(qū)項目開發(fā)規(guī)劃理念
  1、戰(zhàn)略定位
  溫泉度假區(qū)項目開發(fā)的核心實質(zhì),是圍繞溫泉資源的特性,處理好旅游(溫泉、酒店、休閑)和地產(chǎn)之間的關(guān)系。
  其一,以溫泉水療、會議酒店及特色休閑構(gòu)成的旅游板塊,是帶動人氣、樹立形象和項目運(yùn)營的基礎(chǔ)板塊,需要創(chuàng)新打造;
  其二,地產(chǎn)板塊是創(chuàng)造快速回報、獲取土地開發(fā)收益的核心板塊,屬重點(diǎn)開發(fā);
  其三,溫泉本身具有突出的“養(yǎng)生與休閑”效應(yīng),是打造溫泉休閑、會議酒店、養(yǎng)生地產(chǎn)的引擎資源,特別能夠有效提升項目的附加值。
  因此,必須在旅游板塊和地產(chǎn)板塊的開發(fā)中融入溫泉功能,突出溫泉養(yǎng)生休閑價值,形成溫泉休閑中心、溫泉會議酒店、溫泉養(yǎng)生地產(chǎn)等產(chǎn)品,才能夠?qū)崿F(xiàn)整體開發(fā)價值的最優(yōu)化。

  2、功能定位
  養(yǎng)生產(chǎn)業(yè):以溫泉泡浴為基礎(chǔ),將養(yǎng)生、健身、醫(yī)療、康復(fù)、美容、護(hù)理、健康管理等一系列養(yǎng)生手段深度結(jié)合,形成溫泉養(yǎng)生中心,這是項目開發(fā)的根本基礎(chǔ)。
  會議產(chǎn)業(yè):以溫泉水療為吸引,以會議度假酒店為載體,以會議接待為重點(diǎn)的溫泉模式,幾乎成為大多數(shù)溫泉度假村經(jīng)營發(fā)展的重要帶動產(chǎn)品。
  房地產(chǎn)業(yè):以養(yǎng)生地產(chǎn)和溫泉第二居所為概念,是溫泉度假地產(chǎn)項目的主流,與會議、經(jīng)營相結(jié)合的產(chǎn)權(quán)式度假物業(yè)也是一個發(fā)展方向。
  休閑娛樂產(chǎn)業(yè):以水游樂、垂釣、運(yùn)動、健身為主體,也是重要的功能構(gòu)成。

  3、產(chǎn)品定位
  作為第二居所的“住宅型物業(yè)”:以公寓或洋房為主,建議溫泉入戶,公共的溫泉中心只作為配套來使用,面積區(qū)間為80-100平米,可考慮做部分包括迷你溫泉湯屋(大約50-120平方米)。
  作為可返租的“度假型物業(yè)”:溫泉入戶,以聯(lián)排為主,此類產(chǎn)品總價格不高,但是休閑功能齊全,面積區(qū)間為250-300平米;適度開發(fā)部分兼具泡浴功能、會議功能、娛樂功能、廚房功能的溫泉別院,面向企業(yè)小型團(tuán)體,一般在400-600平方米,可以容納10-20人;
  溫泉大宅:真正的高端溫泉度假物業(yè),面向私營企業(yè)主、企業(yè)高級管理層等市場進(jìn)行銷售,面積介于350-450平米。
  以溫泉為特色的休閑商業(yè)街:其實質(zhì)是休閑商業(yè)地產(chǎn),可自持,也可出售,以酒吧、餐飲、養(yǎng)生物品專賣店為核心業(yè)態(tài)。

  4、運(yùn)營定位
  目前,國內(nèi)溫泉度假區(qū)的運(yùn)營有三種模式,如下:
  一是先做休閑平臺,再做休閑地產(chǎn)。休閑平臺主要指運(yùn)動、養(yǎng)生、會議、文化休閑平臺,通過休閑平臺的打造,帶動休閑地產(chǎn)開發(fā)。
  二是先做項目品質(zhì),后做銷售面積。先注重項目品質(zhì),為的是創(chuàng)造品牌效應(yīng),在土地充分升值后做大銷售面積(追求合理容積率),更大程度的獲取增值回報。
  三是銷售型物業(yè)與經(jīng)營型物業(yè)相結(jié)合的運(yùn)營模式。除了公共溫泉中心、會所及酒店大堂等公建以外,包括酒店客房在內(nèi)的休閑地產(chǎn)產(chǎn)品均可以產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的手法先售后租,通過會議經(jīng)營進(jìn)行后期運(yùn)營。
  
  溫泉旅游度假區(qū)正處于一個快速發(fā)展的階段,隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,溫泉將從單一的泡湯向“以溫泉休閑為基礎(chǔ)、以會議度假酒店為重點(diǎn)、以休閑養(yǎng)生地產(chǎn)為核心”的“溫泉休閑綜合體”形式轉(zhuǎn)變。因此,溫泉旅游度假區(qū)應(yīng)該根據(jù)不同的資源條件和區(qū)域背景走多樣化的發(fā)展模式,而營造高質(zhì)量的環(huán)境、提供多樣化和高檔次的度假產(chǎn)品、同時塑造具持久吸引力的文化品牌是溫泉旅游度假區(qū)發(fā)展的根本。只有如此,才能實現(xiàn)溫泉旅游度假區(qū)持續(xù)的發(fā)展。(劉博)

溫泉度假區(qū)的空間布局規(guī)劃及理念
古兜溫泉綜合度假區(qū)

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