旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)低迷，華僑城旗下公司再借殼
A股行情的低迷依舊無法阻擋企業(yè)的上市熱情。12月14日晚間，深圳華僑城股份有限公司公告稱，出售深圳華僑城文化旅游科技股份有限公司60%股權(quán)予西安宏盛科技發(fā)展股份有限公司(ST宏盛)。
交易完成后，華僑城A將持有宏盛股份26.48%股份，為宏盛股份第一大股東，而華僑城A及其一致行動人李堅、文紅光、賈寶羅將合計持有宏盛股份32.55%股份。ST宏盛控股股東將變更為華僑城A，實際控制人將變更為國務(wù)院國資委，業(yè)務(wù)也變?yōu)槲幕糜晤悺?/p>
事實上，在深交所上市的華僑城A業(yè)務(wù)定位同樣為旅游，但這并不能阻擋華僑城A再覓一個旅游地產(chǎn)的殼公司。因為，對于地產(chǎn)、旅游兩手都在抓，但似乎都抓瞎的華僑城A來說，如何改變這樣的發(fā)展僵局顯得迫在眉睫。
旅游業(yè)務(wù)再借殼?
資料顯示，ST宏盛是一家老牌上市公司，1992年就上市，但已經(jīng)多次易主，目前主營業(yè)務(wù)為融資租賃。而借殼上市的文旅科技則致力于為主題公園、特種影院等提供創(chuàng)意策劃、方案設(shè)計、設(shè)備生產(chǎn)制造等于一體的整體解決方案，其運(yùn)用特種影視、動感仿真、增強(qiáng)現(xiàn)實等技術(shù)，能為客戶提供360度全景天地幕劇場、懸浮劇場、動感球幕影院、環(huán)境4D影院等產(chǎn)品，產(chǎn)品及服務(wù)涵蓋華僑城集團(tuán)旗下歡樂谷等系列主題公園。
具體交易上，宏盛股份先以9.6億元認(rèn)購華僑城A持有的文旅科技公司60%股權(quán)，后以資產(chǎn)置換、發(fā)行股份并支付現(xiàn)金的方式向其他三名自然人購買文旅科技40%股權(quán)，交易總對價16億元。
而此次交易也將構(gòu)成借殼上市，ST宏盛股票繼續(xù)停牌。
《中國經(jīng)營報》記者查閱公告發(fā)現(xiàn)，雙方交易的原因相當(dāng)直接，華僑城希望能“踐行國企改革”“推動旅游綜合業(yè)務(wù)”“提升市值”。ST宏盛則希望借此提升自己連年虧損的經(jīng)營能力，拓寬其融資渠道，轉(zhuǎn)變成為一家文化旅游類的企業(yè)。華僑城及項目的自然人股東承諾宏盛股份未來三年凈利潤分別可達(dá)1億元、1.2億元、1.6億元。
地產(chǎn)與旅游都抓瞎?
于深交所上市的華僑城A是由華僑城經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司(國有獨資，即現(xiàn)在的華僑城集團(tuán)，)經(jīng)過重組其屬下部分優(yōu)質(zhì)旅游及旅游配套資產(chǎn)獨家發(fā)起設(shè)立的從事旅游業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的股份有限公司。成立之初以“旅游+地產(chǎn)”的低成本拿地、旅游先行帶動周邊土地升值進(jìn)而建設(shè)高端住宅謀利的優(yōu)勢，最終發(fā)展到310億元的資產(chǎn)值。
然而，隨后崛起的宋城演藝、華強(qiáng)文化，以及外來的迪斯尼均欲搶食國內(nèi)主題公園蛋糕。華僑城A已有的一線城市受到擠壓，新一輪擴(kuò)張的二三線城市的主題公園市場也正日益形成更為激烈的競爭格局。萬達(dá)、龍湖、雅居樂、碧桂園等房企紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)旅游地產(chǎn)，在二三線城市打造著自己的旅游大盤。#p#分頁標(biāo)題#e#
競爭者的多面夾擊使得華僑城原先引以為豪的“旅游+地產(chǎn)”模式受到不小的挑戰(zhàn)。
2014年，華僑城房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對營收的貢獻(xiàn)比重由13年的51%降至49%，相比旅游綜合收入14%的同比增長率，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)僅實現(xiàn)4%的增長。2015年一季度，華僑城業(yè)績指標(biāo)再次多項告負(fù)，盈利規(guī)模有所下滑，公司預(yù)收款項也同比大幅下降46%。
就在大家詬病地產(chǎn)業(yè)務(wù)的低迷時，華僑城的旅游業(yè)務(wù)也沒有太大的起色。統(tǒng)計顯示，旅游服務(wù)行業(yè)TTM市盈率平均為92.53，華僑城的TTM市盈率僅為14.11。而對標(biāo)同樣做“主題公園+文化演藝”的宋城演藝，其TTM市盈率為74.6。
業(yè)績構(gòu)成上，銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金達(dá)到258億元，較去年同期增長44%，其中三季度單季流入124億元，同比增長77%。從這個角度來看，文化旅游產(chǎn)業(yè)由于投資周期長且大，反而拖累了華僑城的利潤表現(xiàn)。
地產(chǎn)or旅游?
對于二者孰重孰輕的問題，華僑城A分外果斷。華僑城董事長段先念曾公開表示，華僑城集團(tuán)上下從不愿承認(rèn)自己是房地產(chǎn)類型企業(yè)，集團(tuán)產(chǎn)業(yè)終極選擇永遠(yuǎn)是“旅游”。文化、房地產(chǎn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)都是做大旅游，保持“亞洲第一、世界第四”的手段和物質(zhì)基礎(chǔ)。
為此，華僑城提出了自己的轉(zhuǎn)型思路。2015年2月10日，段先念在華僑城A年度工作會上首次提出了以“文化產(chǎn)業(yè)+旅游產(chǎn)業(yè)+城鎮(zhèn)化”模式布局，積極參與中國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。華僑城A將以并購、委托管理、品牌輸出等方式獲取包括主題公園和自然風(fēng)光類、人文歷史類景區(qū)的資源，并且還將嘗試拆分配套演藝服務(wù)。
在段先念的計劃中，華僑城A將參照三個轉(zhuǎn)型思路：一是繼續(xù)推進(jìn)“旅游+地產(chǎn)”的創(chuàng)業(yè)模式;二是創(chuàng)新“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”的補(bǔ)償模式;三是深耕“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”的發(fā)展模式。
在他看來，房地產(chǎn)深度調(diào)整、投資和出口都下滑的情況下，要擴(kuò)展華僑城文化和旅游產(chǎn)業(yè)邊界，與互聯(lián)網(wǎng)、金融結(jié)合起來，補(bǔ)償“旅游+地產(chǎn)”模式下市場空間和機(jī)會不足的問題。
擴(kuò)張的腳步在此大旗下再次邁開。7月7日，華僑城集團(tuán)公司與河北秦皇島市簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。該公司將投資約20億元，改造該市南戴河國際娛樂中心，提升山海關(guān)旅游景區(qū)，包括天下第一關(guān)、老龍頭、山海關(guān)古城等景區(qū)，并實施北戴河老別墅復(fù)建等項目。
9月21日，投資額約100億元的南京華僑城文化旅游項目正式開工建設(shè)。據(jù)華僑城測算，項目建成開園后，預(yù)計年接待能力不少于500萬人次。兩個半月后(12月8日)，據(jù)成都當(dāng)?shù)孛襟w報道，成都華僑城將在鳳凰山區(qū)域拿下6000畝地打造文旅項目。
相比于旅游業(yè)務(wù)來勢洶洶的擴(kuò)張勢頭，地產(chǎn)業(yè)務(wù)則可圈可點。今年6月19日，華僑城A以28億元入手花伴里公司持有的深圳市恒祥基房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司51%的股權(quán)。而恒祥基公司的主要資產(chǎn)包括沙井后亭、龍勝等六個舊改項目。#p#分頁標(biāo)題#e#
聲勢浩大的舊改收購戰(zhàn)剛剛偃旗息鼓，11月4日，華僑城聯(lián)合華潤、招商以總價83.4億元取得北京豐臺南苑B組團(tuán)地塊，該地塊總價在北京土地出讓歷史上排名第三。但此后不久市場傳出消息，華潤、招商因土地價格超出授權(quán)準(zhǔn)備退出開發(fā)。
雖然目前此事尚未有結(jié)果，但華僑城方面已表示，該地塊作為企業(yè)時隔多年再次在北京拿地，戰(zhàn)略意義重大，公司已經(jīng)做好單獨開發(fā)的準(zhǔn)備。
截至三季度末，華僑城總資產(chǎn)達(dá)1031.45億元，同比增長8.72%。
全年融資588億元
接連的擴(kuò)張動作，導(dǎo)致華僑城的負(fù)債連續(xù)攀升。截至今年一季度末，公司資產(chǎn)負(fù)債率相比年初降低0.83個百分點至65.18%，剔除預(yù)收款項的資產(chǎn)負(fù)債率為64.46%，高于房地產(chǎn)行業(yè)64.28%的平均水平及旅游行業(yè)36.84%的平均水平。經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-15.37億元。
對此，首創(chuàng)證券分析師王劍輝分析認(rèn)為，經(jīng)營性現(xiàn)金流大幅減少驗證了公司加速布局高附加值項目的轉(zhuǎn)型態(tài)度，公司對于游樂設(shè)備研發(fā)制造、藝術(shù)演出、主題公園、顧問咨詢等新業(yè)務(wù)模式的投入，雖然激活了未來贏利增長的想象空間，增強(qiáng)了公司在文化旅游領(lǐng)域的龍頭地位，有效分散了地產(chǎn)下行對公司業(yè)績的影響，但短期內(nèi)難以轉(zhuǎn)化為實質(zhì)性利潤，華僑城在文旅地產(chǎn)越攤越大的盤子里，需要更多資金來補(bǔ)血。
為此，華僑城背靠國企改革的優(yōu)勢，頻頻在資本市場發(fā)債融資。今年3月21日，華僑城宣布，為滿足業(yè)務(wù)發(fā)展資金需求，公司2015~2016年度擬向控股股東華僑城集團(tuán)公司申請連同以前年度不超過220億元的委托貸款額度，借款利率不高于公司同期向金融機(jī)構(gòu)借款的利率。
隨后，5月12日華僑城集團(tuán)公司與國家開發(fā)銀行在深圳簽署《開發(fā)性金融合作協(xié)議》，合作方式將涉及債券承銷和投資債券、項目融資、綜合授信等，授信額度達(dá)200億元。11月6日，華僑城58億元的定增方案獲得證監(jiān)會審核通過，非公開發(fā)行股票數(shù)量約為8.5億股。
12月12日，華僑城再次發(fā)布了關(guān)于130億元公司債發(fā)行預(yù)案的公告。發(fā)行的公司債券的期限不超過10年(含10年)，可以為單一期限品種，也可以為多種期限的混合品種。債券票面金額為人民幣100元，為固定利率債券，采用單利按年計息，不計復(fù)利。主要用于償還金融機(jī)構(gòu)借款、補(bǔ)充流動資金及適用的法律法規(guī)允許的其他用途。經(jīng)計算，如果加上這一次擬發(fā)行的130億元公司債，今年華僑城的融資金額已超過588億元。
融資立竿見影地改善了華僑城的資金問題。在最新的三季度報告中，多項指標(biāo)均得到改善。
但華僑城依舊要面對由3月末的613.9億元上漲至692.5億元的負(fù)債總額。
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