調(diào)控之下多家標(biāo)桿房企試水長租公寓
近期的土地市場最熱鬧的是,不少地塊都是通過競自持、競自持年限來決定花落誰家。近日,萬科、世茂等通過競自持、競自持年限斬獲廣佛幾宗地塊,震驚業(yè)界。市場人士分析稱,自持可能倒逼租賃市場規(guī)模化。目前,不少房企已經(jīng)或正進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域?？硕鸬囊环輬?bào)告顯示,全國TOP30的房企已經(jīng)有三成涉足長租公寓領(lǐng)域。在拿下佛山地塊后,佛山萬科表示,成功競得地塊,旨在更好地踐行城市配套服務(wù)商的理念,而世茂表示,可能會(huì)做租金,不排除長租公寓的形式。長租公寓似乎已經(jīng)成了新的市場環(huán)境下房企新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。
TOP30房企有三成涉足長租公寓領(lǐng)域
據(jù)克而瑞研究中心的資料顯示,近年來,房企陸續(xù)進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域,特別是今年,多家標(biāo)桿房企已將長租公寓提升為集團(tuán)重點(diǎn)戰(zhàn)略方向之一。萬科去年將長租公寓項(xiàng)目上升到“泊寓計(jì)劃”后,今年加速規(guī)模擴(kuò)張,并計(jì)劃年內(nèi)將在全國范圍內(nèi)開發(fā)10萬家公寓;龍湖將長租公寓業(yè)務(wù)上升到集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展層面,成立“冠寓”運(yùn)營公司;碧桂園上海區(qū)域新成立了長租公寓和產(chǎn)城事業(yè)部;綠地將長租公寓納入發(fā)展戰(zhàn)略。據(jù)各個(gè)企業(yè)公告數(shù)據(jù)顯示,目前,全國綜合排名TOP30的房企中,已經(jīng)有1/3房企通過不同方式參與到長租公寓領(lǐng)域。
目前房企切入這一領(lǐng)域的主要有兩種方式,一種是單獨(dú)成立長租公寓品牌,另一種是和專業(yè)的長租公寓運(yùn)營公司合作。
萬科、龍湖、金地、招商蛇口屬于前一種方式。萬科早在2015年就單獨(dú)成立了租賃公寓業(yè)務(wù)部發(fā)展長租公寓,隨后開始在幾個(gè)重點(diǎn)城市進(jìn)行嘗試,落地了廣州萬科驛、廈門萬科驛、上海萬科驛、西安VV公寓、重慶萬科寓等10余個(gè)長租公寓項(xiàng)目。之后在2016年,萬科整合旗下各個(gè)分公司長租公寓項(xiàng)目,制作統(tǒng)一的管理平臺以統(tǒng)籌項(xiàng)目拓展、運(yùn)營管理、價(jià)格審批及財(cái)務(wù)結(jié)算等事務(wù),并統(tǒng)一為“泊寓”品牌。萬科2016年報(bào)顯示,在2017年公寓業(yè)務(wù)將加速規(guī)模擴(kuò)張,繼續(xù)優(yōu)化房源管理、客戶資源、業(yè)務(wù)界面、運(yùn)營平臺、支付系統(tǒng)等在內(nèi)的統(tǒng)一業(yè)務(wù)支持平臺。
龍湖地產(chǎn)的長租公寓同樣擁有“冠寓”這一自有品牌。今年3月15日,龍湖召開冠寓品牌發(fā)布會(huì),會(huì)上,龍湖首次發(fā)布“冠寓”品牌形象及品牌主張,并正式推出“核桃”、“松果”、“豆豆”三條符合青年居住習(xí)慣的特色產(chǎn)品線。據(jù)龍湖長租公寓負(fù)責(zé)人韓石透露,除了已布局的重慶、成都外,“冠寓”還將聚焦北上廣深四大一線城市及蘇州、杭州、南京、廈門等領(lǐng)先二線城市,目標(biāo)城市12個(gè),力爭用三年時(shí)間,躋身中國長租公寓市場前列。
保利、綠城、旭輝、陽光城屬于后一種方式。例如陽光城選擇和專業(yè)的長租公寓公司寓見公寓進(jìn)行合作,陽光城負(fù)責(zé)為寓見公寓提供更多的房源,寓見公寓則負(fù)責(zé)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營和項(xiàng)目管理,包括售前的咨詢、預(yù)約看房、審核咨詢、簽約到售后的維修、保潔、換房等提供一站式服務(wù)。#p#分頁標(biāo)題#e#
廣州長租公寓多近地鐵 租金1100-4500元/月
目前廣州統(tǒng)一管理出租的長租公寓中較知名的有You+、萬科泊寓、窩趣輕社區(qū)、魔方公寓等。在記者走訪的幾家長租公寓中,大多離地鐵站較近,如,You+近五羊邨地鐵站,萬科泊寓金融城店近科韻路地鐵站,窩趣輕社區(qū)、魔方公寓近地鐵天平架站,僅萬科泊寓棠下店目前無法乘坐地鐵到達(dá),但走出棠下村牌坊后就有多條BRT線路,交通也較便捷,因此吸引了在天河上班的不少白領(lǐng)。這些長租公寓大多為面積20—40平方米的單間、一房一廳,其中萬科泊寓金融城店及棠下店提供復(fù)式單位,層高4.5米左右。租金方面,因地段和戶型不同,價(jià)格在1100—4500元/月。記者走訪的幾家公寓入住率都很高,當(dāng)記者詢問有無房源時(shí),基本都只有一兩套。
哪些人會(huì)租住這種公寓?記者在萬科泊寓金融城店采訪時(shí),正碰上一名租客在辦理入住手續(xù),他來廣州找實(shí)習(xí)機(jī)會(huì),租住的是一間2200元/月的單位,工作人員向他解釋,租金近期有所上漲,此前是2000元/月左右。據(jù)該工作人員表示,租住他們公寓的八成是在附近上班的白領(lǐng),一成是學(xué)生,一成是創(chuàng)業(yè)人員。記者隨后參觀了該公寓的公共空間,在四樓樓梯附近有幾臺跑步機(jī),進(jìn)入走廊右手邊便是公共廚房、社交空間、娛樂空間,在走廊的盡頭還有一部分戶外公共空間,不過因?yàn)閮H有一棟樓,每個(gè)空間的面積不算大。而在萬科泊寓棠下店,這些空間開闊很多,據(jù)店長卜耀華介紹,他們共有6棟樓,其中已經(jīng)開放的四棟基本已經(jīng)住滿,還有一棟正在預(yù)約招租,在2號樓設(shè)置有管理處、公共空間、娛樂空間,每到周末會(huì)不定期舉辦一些活動(dòng),如創(chuàng)業(yè)分享、音樂節(jié)、臺球大賽、廚藝爭霸、團(tuán)圓飯等,鼓勵(lì)年輕人走出房間,走出公寓。
從租期來看,有的最短需要簽一個(gè)月,租期越長租金越便宜,有的最短需要簽半年,最長一年。如,窩趣最短可租1個(gè)月,但租期越長月租金越便宜。而萬科泊寓最短需要租半年,最長簽一年。但這種公寓的水電費(fèi)相對較貴,水費(fèi)為4.5-6元/噸,電費(fèi)1.5元/度,另外有的還需繳納200元左右的物業(yè)管理費(fèi)。
長租公寓如何為房企增添新動(dòng)力?
房企為何突然熱衷長租公寓?業(yè)內(nèi)人士分析稱,一方面政府鼓勵(lì)長租市場的發(fā)展,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部5月19日發(fā)布我國首個(gè)住房租賃和銷售法規(guī)征求意見稿,鼓勵(lì)簽長期租賃合同,另一方面住房市場也發(fā)生著一些變化,鏈家地產(chǎn)的一份調(diào)查報(bào)告顯示,近年租房方面也發(fā)生了一些新的變化,更多人開始愿意將更多的精力和資源投入到租住的領(lǐng)域,也愿意接受長期租房。從數(shù)據(jù)來看,2015年全國有接近1.6億的人選擇租住,預(yù)計(jì)2020年將達(dá)到1.9億,鏈家研究院預(yù)估到2030年將有2.7億的人口選擇租賃的居住方式。
萬科泊寓在廣州應(yīng)該算是長租公寓占有率最大的品牌。據(jù)廣州泊寓總經(jīng)理張成皓介紹,廣州泊寓目前開業(yè)項(xiàng)目16個(gè),房間數(shù)超過4000套,面積約18.8萬平方米,籌建中項(xiàng)目17個(gè),房間約1.2萬套。在新項(xiàng)目持續(xù)開業(yè)的情況下,整體出租率仍能保持在90%以上,今年預(yù)計(jì)年?duì)I收將突破1億元。未來仍會(huì)繼續(xù)深耕廣州,助力城市發(fā)展。萬科提出要轉(zhuǎn)型做城市配套服務(wù)商以來,一直在尋找新的增長點(diǎn),長租公寓是其中一個(gè)方向。不過,一直以來不動(dòng)產(chǎn)的租售比,尤其是一線城市長期處于極其不平衡的狀態(tài)?！皣鴥?nèi)長租公寓尚處于初期階段,租金減去拿房成本,這種盈利模式賺不了多少錢,單一盈利模式不長遠(yuǎn)?！笨硕鹧芯恐行母呒壯芯繂T朱一鳴表示。#p#分頁標(biāo)題#e#
有業(yè)內(nèi)人士表示,“如果萬科通過自持蓋房子出租,租金回報(bào)率只有3%,扣除稅收,最終收益率可能只有2.4%,所以萬科也在思考如何做出更有效益的產(chǎn)品?！睆V州泊寓總經(jīng)理張成皓表示,長租公寓業(yè)務(wù)的盈利性確實(shí)比傳統(tǒng)的地產(chǎn)即售業(yè)務(wù)有較大差距,這也是目前的租金售價(jià)比、高額的租賃稅費(fèi)所影響的。但同時(shí),租賃業(yè)務(wù)有較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流,受調(diào)控的影響也較小,其客源與傳統(tǒng)的即售業(yè)務(wù)和其他一些新業(yè)務(wù)之間有較好的適配,從這些方面,盡管業(yè)務(wù)盈利并不強(qiáng),但依然是萬科的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)。泊寓業(yè)務(wù)本身也在通過深挖物業(yè)價(jià)值、提升運(yùn)營能力、打造高效的扁平化組織來提升業(yè)務(wù)的盈利能力。
（本文來源：新快報(bào)?作者：丁燦）
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