旅游引導(dǎo)新型城鎮(zhèn)化模式下地產(chǎn)商的未來
“2013國(guó)際旅游財(cái)富峰會(huì)”于5月7日至8日在上海普陀區(qū)明捷萬麗酒店舉行，本次峰會(huì)以“引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)融合、創(chuàng)造幸福生活”為主題，是國(guó)內(nèi)首個(gè)探索新城鎮(zhèn)化建設(shè)中旅游度假、養(yǎng)生養(yǎng)老和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)融合之創(chuàng)新模式的大型國(guó)際化高峰論壇。原云南省省委副書記丹增、紅色旅游辦公室副主任張堅(jiān)鐘、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一等著名專家學(xué)者以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)領(lǐng)袖出席此次峰會(huì)。北京規(guī)劃設(shè)計(jì)院林峰院長(zhǎng)受邀參加本次論壇并做了“新型城鎮(zhèn)化與旅游地產(chǎn)”主題演講，發(fā)表了精彩觀點(diǎn)。
1、新人口消費(fèi)紅利
現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展無論從統(tǒng)計(jì)數(shù)字還是實(shí)際的增長(zhǎng)速度來說都到了一個(gè)新的瓶頸階段。一方面相對(duì)低廉的勞動(dòng)力所形成的出口增長(zhǎng)受到抑制，另一方面中國(guó)正在形成新的人口消費(fèi)紅利：就是以我們大幅度的工資增長(zhǎng)和人均收入增長(zhǎng)及這些年的財(cái)富增值效益所形成的房產(chǎn)地產(chǎn)為基礎(chǔ)，中等收入階層不斷釋放較大的消費(fèi)能力。這種消費(fèi)紅利的形成和釋放，對(duì)于今天以消費(fèi)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)來帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言，就成為最重要的一個(gè)導(dǎo)向。
2、發(fā)展約束
發(fā)展約束實(shí)際上是城鎮(zhèn)化發(fā)展最重要的一個(gè)因素。 首先是土地約束。控制土地規(guī)模，控制土地放量模式，對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)是非常重要的要素。其次是生態(tài)約束。這種約束下只有低碳綠色生態(tài)企業(yè)才能更好發(fā)展。最后能源資源約束。能源資源約束使得投資成本過高資源消耗大的產(chǎn)業(yè)受到很大的制約。
要保持GDP7%的增長(zhǎng)實(shí)際上是中國(guó)最基本的一個(gè)要求，它是政府的要求，是社會(huì)保障穩(wěn)定的要求，也是中國(guó)每年不斷出現(xiàn)大量就業(yè)人員需求和保持發(fā)展的基本需求。因此從經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會(huì)學(xué)來講：第一，新型城鎮(zhèn)化是在約束下尋求發(fā)展模式，第二，新型城鎮(zhèn)化是以加速提升消費(fèi)比例，內(nèi)需規(guī)模和可持續(xù)價(jià)值為目標(biāo)的這樣一種模式。 最后新型城鎮(zhèn)化是將是未來中國(guó)10-20年中國(guó)發(fā)展結(jié)構(gòu)中頂層設(shè)計(jì)的一個(gè)核心主題。
1、中國(guó)的財(cái)富效益
中國(guó)這十年發(fā)展最大的一塊增量是土地升值和房產(chǎn)升值帶來的財(cái)富效益。中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展7%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)空間由多種動(dòng)力驅(qū)動(dòng)，有一個(gè)很基本的增值要素就是土地，工業(yè)、科技、文化等行業(yè)的賺錢速度都比不上土地增值。土地價(jià)值的不斷增長(zhǎng)和由土地帶動(dòng)房產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)，造成一個(gè)巨大的財(cái)富效益，這種增值效應(yīng)是中國(guó)財(cái)富效應(yīng)的基礎(chǔ)。#p#分頁標(biāo)題#e#
2、增量改革及產(chǎn)業(yè)選擇
中國(guó)改革有一個(gè)基本原則叫增量改革原則。無論有什么樣的改革，都是在把蛋糕做大的過程中有較大利益來化解之前的困難，解決原來的問題。只有在蛋糕做大的過程中解決問題的方案才是良性解決方案。因此新型城鎮(zhèn)化的解決方案，一定要尋找動(dòng)力機(jī)制問題。要有好的產(chǎn)業(yè)機(jī)制來推動(dòng)，有效的解決資金來源、利潤(rùn)結(jié)構(gòu)和財(cái)富增長(zhǎng)問題。 選擇產(chǎn)業(yè)和城市一體化發(fā)展，就在同時(shí)享受兩種增長(zhǎng)模式：第一種是產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的利潤(rùn)增長(zhǎng)，是效率和技術(shù)帶動(dòng)化的增長(zhǎng)模式，第二種是土地升值和房產(chǎn)升值為依托的財(cái)富增長(zhǎng)。這兩個(gè)增長(zhǎng)結(jié)合在一起，以產(chǎn)城一體化為核心形成的新型城鎮(zhèn)化，就是中國(guó)下一個(gè)階段發(fā)展最重要的一條旋律，或者是主旋律之一。
1、旅游產(chǎn)業(yè)解讀
旅游產(chǎn)業(yè)實(shí)際上是一個(gè)搬運(yùn)場(chǎng)，是一種通道型產(chǎn)業(yè)、渠道型產(chǎn)業(yè)，它的核心作用是把人從客源地搬運(yùn)到目的地。由于它把人搬運(yùn)到了目的地以后，放大了消費(fèi)帶動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)，因此它的價(jià)值就不局限在它的本身，所以旅游業(yè)實(shí)際上是一個(gè)渠道，是一個(gè)把消費(fèi)能力從發(fā)達(dá)地區(qū)、從大規(guī)模地區(qū)輸送到我們需要發(fā)展的地區(qū)。是一個(gè)管道，是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的杠桿，是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力結(jié)構(gòu)。
2、旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化的價(jià)值
第一，解決三農(nóng)問題。新農(nóng)村建設(shè)中旅游引導(dǎo)的新農(nóng)村社區(qū)，是民俗接待社區(qū)，讓農(nóng)民在家里從事第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)行旅游服務(wù)。因此三農(nóng)問題解決中間，旅游新農(nóng)村能夠解決農(nóng)民產(chǎn)業(yè)和農(nóng)村優(yōu)化美化等等問題。第二是實(shí)現(xiàn)就地城鎮(zhèn)化。旅游解決的城鎮(zhèn)化是就地城鎮(zhèn)化，它是本地人在本地就業(yè)最好的方式。第三是解決旅游生態(tài)問題。旅游是生態(tài)問題解決最好的方案。第四提升品質(zhì)。旅游提升整個(gè)文化品質(zhì)和社區(qū)品質(zhì)。
3、旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化
旅游如何引導(dǎo)新型城鎮(zhèn)化？――整合旅游產(chǎn)業(yè)，主動(dòng)融入新型城鎮(zhèn)化。旅游通過搬運(yùn)實(shí)現(xiàn)旅游消費(fèi)，消費(fèi)通過旅游帶動(dòng)形成消費(fèi)聚集，消費(fèi)聚集帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，如加工產(chǎn)業(yè)、運(yùn)輸產(chǎn)業(yè)和相關(guān)聯(lián)的一系列產(chǎn)業(yè)，都在這個(gè)結(jié)構(gòu)下形成聚集效益。通過產(chǎn)業(yè)聚集解決就地就業(yè)問題、擴(kuò)張擴(kuò)展問題、流動(dòng)人口問題、度假人口問題。這些問題都納入到城鎮(zhèn)化，因此形成旅游帶動(dòng)下的城鎮(zhèn)化發(fā)展模式。
旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化體系，最大的我們稱之為旅游中心城市，大型城市要進(jìn)行旅游升級(jí)，比如說張江口市、麗水市。第二旅游城市建設(shè)模式，比如說北京周邊的房山。第三旅游小城鎮(zhèn)建設(shè)模式，旅游小城鎮(zhèn)以建制鎮(zhèn)為主體，包括大量的古鎮(zhèn)。第四旅游綜合體模式，旅游綜合體實(shí)際上就是產(chǎn)城一體化的組合結(jié)構(gòu)。第五旅游導(dǎo)向的新型農(nóng)民農(nóng)業(yè)社區(qū)，他是產(chǎn)居一體化的社區(qū)。#p#分頁標(biāo)題#e#
土地開發(fā)是一級(jí)市場(chǎng)的效應(yīng)，居住物業(yè)是旅游地住宅的效應(yīng)，商業(yè)物業(yè)將會(huì)是旅游地產(chǎn)最重要的產(chǎn)業(yè)模式。泛旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)，泛旅游地產(chǎn)開發(fā)，土地的開發(fā)模式到房產(chǎn)的二級(jí)開發(fā)模式最后再到我們經(jīng)營(yíng)型業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)模式，持續(xù)經(jīng)營(yíng)、酒店經(jīng)營(yíng)、和休閑商業(yè)經(jīng)營(yíng)相結(jié)合，實(shí)際上構(gòu)成了旅游地產(chǎn)完整架構(gòu)。
地產(chǎn)商應(yīng)該不僅僅是開發(fā)土地開發(fā)樓盤，應(yīng)該以區(qū)域開發(fā)運(yùn)營(yíng)商的身份來全面運(yùn)作，把自己從樓盤開發(fā)者和土地開發(fā)者轉(zhuǎn)化成為區(qū)域綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)商、城市運(yùn)營(yíng)商。作為區(qū)域開發(fā)商不僅要開發(fā)土地，還要開發(fā)旅游公共設(shè)施、旅游項(xiàng)目，要進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，最后進(jìn)行產(chǎn)業(yè)整合和運(yùn)營(yíng)整合。產(chǎn)城一體化的區(qū)域運(yùn)營(yíng)商是地產(chǎn)商的未來。
做一個(gè)旅游引導(dǎo)的區(qū)域開發(fā)與運(yùn)營(yíng)商，帶著對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)推動(dòng)的理念和社會(huì)責(zé)任感，做一個(gè)區(qū)域的發(fā)展的投資人，來推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)。那也就是幸福中國(guó)夢(mèng)最重要的實(shí)踐者和推動(dòng)者。按照這樣一個(gè)目標(biāo)來發(fā)覺、挖掘、發(fā)展旅游地產(chǎn)，在新型城鎮(zhèn)化及中國(guó)未來發(fā)展主流當(dāng)中尋找旅游地產(chǎn)發(fā)展方面的價(jià)值將會(huì)成為未來中國(guó)旅游地產(chǎn)最重要的發(fā)展方向和方式。
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