前言

控制性詳細規(guī)劃以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強度的控制指標、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求，是城市規(guī)劃管理的依據(jù)，并指導(dǎo)修建性詳細規(guī)劃的編制。以往的城市控規(guī)中只是在簡單遵循總規(guī)的定位及用地基礎(chǔ)上，進行用地細分及指標確定，其結(jié)構(gòu)的定位只是單調(diào)的遵循功能分區(qū)規(guī)劃，沒有更深入的考慮其產(chǎn)業(yè)及多功能的發(fā)展，只是單純的城市布局，沒有真正意義上把城市的生存與發(fā)展強化出來，各個地塊指標的確定基本都是根據(jù)經(jīng)驗值，沒有把指標與城市的特色、文化、產(chǎn)業(yè)等長期發(fā)展目標結(jié)合起來。

在強調(diào)特色化、產(chǎn)業(yè)化、以人為本的新型城鎮(zhèn)化架構(gòu)下，控制性詳細規(guī)劃需要更深入的考慮產(chǎn)業(yè)及多功能、特色化的發(fā)展，更關(guān)注項目的實施落地性與可持續(xù)運作。本文，將結(jié)合在新型城鎮(zhèn)化、文化旅游產(chǎn)業(yè)園區(qū)方面的典型案例――富平國際陶藝文化旅游產(chǎn)業(yè)園區(qū)，詳細解讀控制性詳細規(guī)劃的技術(shù)路線。

       控制性詳細規(guī)劃技術(shù)路線解讀

 

第一，進行項目背景分析。背景分析的主要目的是把握項目發(fā)展所面臨的政策要求、經(jīng)濟環(huán)境及其他要素，確定需要關(guān)注的核心問題及最終目的。在富平國際陶藝文化旅游產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目中，認為應(yīng)抓住中央提出“新型城鎮(zhèn)化是未來國家經(jīng)濟社會發(fā)展的重大戰(zhàn)略”、陜西省出臺《陜西省人民政府關(guān)于加快推進城鎮(zhèn)化的決定》的大背景，重點關(guān)注富平如何成為中國西部新型城鎮(zhèn)化的典范這一問題。

第二，進行上位規(guī)劃及相關(guān)規(guī)劃解讀。通過對上位規(guī)劃及其他相關(guān)規(guī)劃的梳理及解讀，了解所規(guī)劃項目在整個區(qū)域中的功能定位、目標定位、產(chǎn)業(yè)定位等，作為本項目規(guī)劃的依據(jù)。

第三，確定戰(zhàn)略、目標、產(chǎn)業(yè)、功能定位。通過對項目背景及上位規(guī)劃的分析解讀，以及與甲方的多次溝通，在遵循上位規(guī)劃相關(guān)定位的基礎(chǔ)上，進行戰(zhàn)略、目標、產(chǎn)業(yè)、功能等定位的確定。在富平國際陶藝文化旅游產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目中，延續(xù)概念性規(guī)劃的發(fā)展方向、戰(zhàn)略定位及目標，將本案定位為以現(xiàn)代陶藝產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以溫泉旅游產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)為延伸，以生態(tài)人居產(chǎn)業(yè)為重要支撐的區(qū)域形象展示窗口、片區(qū)發(fā)展核心、陶藝特色產(chǎn)業(yè)集群及生態(tài)文明示范中心。

第四，調(diào)研與分析。現(xiàn)場調(diào)研重點任務(wù)包括：用地現(xiàn)狀、現(xiàn)狀人口分布、建筑物使用情況、重大基礎(chǔ)設(shè)施、市政工程管網(wǎng)（重點注意高壓線的走向）、周邊土地開發(fā)及用地情況、項目地及周邊已建項目、當(dāng)?shù)匚幕厣?、產(chǎn)業(yè)資源等；#p#分頁標題#e#
綜合現(xiàn)狀分析包括：區(qū)域分析、場地分析。

第五，解讀國家及地方規(guī)范標準。對與本項目相關(guān)的國家及地方規(guī)范標準進行解讀，在項目制作過程中盡量按照規(guī)范標準中的要求操作執(zhí)行。

第六，人口規(guī)模預(yù)測。了解現(xiàn)狀人口分布、參照總體規(guī)劃中對該地區(qū)的人口規(guī)模定位、根據(jù)當(dāng)?shù)赜媱澤笜思爱?dāng)?shù)厝丝谀挲g與性別構(gòu)成情況確定人口自然增長率、根據(jù)本地經(jīng)濟建設(shè)條件等具體情況確定機械增長人口、結(jié)合當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化建設(shè)標準確定人均建設(shè)用地指標等。

在富平陶藝文化產(chǎn)業(yè)園項目的人口規(guī)模預(yù)測中，根據(jù)富平國際陶藝文化產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)城一體化的戰(zhàn)略定位及空間布局，適當(dāng)上調(diào)了按照國家新型城鎮(zhèn)化建設(shè)人均建設(shè)用地的標準（控制在100?/人以內(nèi)）計算出的常住人口規(guī)模。同時由于陶藝產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、酒店等公共服務(wù)設(shè)施面積相對較多，其旅游、短期住宿等流動人口也隨之增加，因此規(guī)劃范圍內(nèi)通勤人口也要納入預(yù)算中。

第七，結(jié)構(gòu)功能定位。結(jié)構(gòu)功能構(gòu)思要綜合考慮交通、服務(wù)、綠化、景觀燈各種因素。在富平陶藝文化產(chǎn)業(yè)園項目中，延續(xù)總體規(guī)劃路網(wǎng)，形成主要交通格局；與規(guī)劃區(qū)域內(nèi)文化功能結(jié)合，形成文化產(chǎn)業(yè)型廊道；考慮城市發(fā)展必備功能與區(qū)位條件，形成城市綜合服務(wù)軸線；結(jié)合周邊景觀風(fēng)貌，把景觀綠化系統(tǒng)融入其中，構(gòu)建生態(tài)城市，形成景觀廊道；結(jié)合功能軸線與道路格局，形成不同功能區(qū)域，以此形成中心為核心功能，外圍為生態(tài)居住的功能結(jié)構(gòu)等。

第八，土地利用。土地利用規(guī)劃中，涉及到以下工具及要點：

土地使用規(guī)劃圖――圖紙比例同現(xiàn)狀圖，圖中反應(yīng)出規(guī)劃邊界、畫出規(guī)劃各類使用性質(zhì)用地的范圍、用地性質(zhì)細分至小類、地塊劃分規(guī)模應(yīng)與區(qū)位和用地類型相適宜并有利于分期實施。

土地使用平衡表――規(guī)劃建設(shè)用地結(jié)構(gòu)比例與規(guī)劃人均單項建設(shè)用地指標符合相應(yīng)國家及地方規(guī)定。

用地兼容性――為了增加規(guī)劃的可適應(yīng)性和可操作性，規(guī)劃應(yīng)對部分地塊增加兼容性規(guī)定。

第九，產(chǎn)品策劃。將策劃融入到規(guī)劃中，通過合理的產(chǎn)品策劃，規(guī)范各地塊的土地使用。在富平陶藝文化產(chǎn)業(yè)園項目中，設(shè)計了以陶藝文化為主題，以泛陶藝文化產(chǎn)業(yè)為支撐的世界陶藝小鎮(zhèn)、以以“陶”為靈魂，以泉為主線的陶泉養(yǎng)生小鎮(zhèn)等產(chǎn)品，形成了“一軸、兩鎮(zhèn)”的整體結(jié)構(gòu)。

第十，生態(tài)保護規(guī)劃。通過環(huán)境保護工程、生態(tài)技術(shù)運用、制定生態(tài)新區(qū)建設(shè)發(fā)展目標體系、確定生態(tài)新區(qū)支撐系統(tǒng)等工作，高標準維護大氣、水等環(huán)境條件和良好的環(huán)境氛圍，加強綠化體系建設(shè)和動植物資源保護，搞好區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生，為居民及游客提供良好的生存環(huán)境與旅游環(huán)境，為區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展提供保障。#p#分頁標題#e#

第十一，道路交通規(guī)劃。結(jié)合總規(guī)中道路結(jié)構(gòu)，按實際情況進行組織調(diào)整，滿足內(nèi)部各個功能活動需求，完善整體道路交通結(jié)構(gòu)，加強內(nèi)外交通聯(lián)系；按規(guī)定及當(dāng)?shù)厍闆r制定道路等級、道路紅線及道路斷面、道路交叉口坐標與標高；還應(yīng)根據(jù)項目自身的特點，進行合理的交通規(guī)劃調(diào)整，比如加強慢行交通系統(tǒng)的規(guī)劃，增加公共停車場等。

第十二，其他規(guī)劃。包括公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃、旅游服務(wù)設(shè)施規(guī)劃、景觀系統(tǒng)規(guī)劃、市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃等。

第十三，圖件制作。根據(jù)規(guī)劃區(qū)域的空間結(jié)構(gòu)骨架、各地塊的用地功能風(fēng)貌、道路綠化系統(tǒng)，再從設(shè)計的角度來考慮不同的空間序列關(guān)系，形成適合本區(qū)域的設(shè)計總體概念與結(jié)構(gòu)，并以簡單的設(shè)計概念圖加以表達。同時，將空間形態(tài)、建筑風(fēng)貌的要求以指標的形式確定下來，來指導(dǎo)接下來修建性詳細規(guī)劃及建筑單體的設(shè)計。

第十四，各地塊用地指標確定。根據(jù)項目地的特點及城市模型體塊的推敲進行各個地塊指標控制，規(guī)劃控制指標體系分為強制性指標和引導(dǎo)性指標兩類。

強制性指標一般包括以下11項：用地性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率、公益性公共設(shè)施及市政公用設(shè)施、建筑后退紅線距離、建筑后退用地邊界距離、停車泊位、地塊交通出入口方位和允許開口路段、地下空間利用控制。

引導(dǎo)性指標一般包括：人口容量、建筑形式、體量、藝術(shù)風(fēng)格、色彩、標識物等規(guī)劃設(shè)計要素。

第十五，根據(jù)各地塊的指標繪制地塊圖則。

其中總圖圖則反映規(guī)劃范圍內(nèi)道路紅線位置，各片區(qū)地塊的劃分界線、編碼、用地類別、面積。分地塊圖則主要包括地塊位置圖、地塊編號、地塊控制指標、公共配套設(shè)施、建筑設(shè)計引導(dǎo)、規(guī)劃道路紅線、規(guī)劃道路中心線、地塊界線、用地分界線、建筑紅線、主要機動車出入口、機動車禁開路段、道路及地塊坐標、道路標高、轉(zhuǎn)彎半徑、黃線、綠線、藍線、紫線、橙線、規(guī)劃建設(shè)具體要求等。

       總結(jié)：文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)控規(guī)與傳統(tǒng)城市的區(qū)別

 

根據(jù)以上分析，可以看出本《控規(guī)》不同于傳統(tǒng)的城市控規(guī)，其編制中重點突出以下幾點路線：

1、通過上位規(guī)劃及相關(guān)規(guī)劃充分解讀項目地位，使其從策劃層面確定項目戰(zhàn)略、目標、產(chǎn)業(yè)、功能定位；

2、深入挖掘當(dāng)?shù)匚幕爱a(chǎn)業(yè)特點；

3、將策劃融入到規(guī)劃中，通過對地塊周邊自然條件、區(qū)位條件、交通條件、文化背景等發(fā)展條件的研究，比較該地塊在不同使用條件下可能發(fā)揮的潛力和作用。通過成本收益分析，估算合理的指標，確定開發(fā)強度應(yīng)兼顧地塊的環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。使項目的實施落地性增強；#p#分頁標題#e#

4、規(guī)劃中結(jié)合旅游規(guī)劃通則的相關(guān)規(guī)范，相應(yīng)的增加旅游方面的相關(guān)分析，突出文化旅游的規(guī)劃路線；

5、加強生態(tài)系統(tǒng)規(guī)劃，提出指導(dǎo)性生態(tài)新區(qū)建設(shè)發(fā)展目標體系，進一步深化、完善生態(tài)保護及修復(fù)；

6、強化、突出規(guī)劃區(qū)的地域特色和文化特色，防止城市建設(shè)中的“泛”化和同質(zhì)化，把城市設(shè)計的優(yōu)點運用到控規(guī)當(dāng)中，從自身專業(yè)的角度，即針對城市特色、格局、空間、肌理、文化、風(fēng)貌、景觀以及活動組織與聯(lián)系等方面為控規(guī)提出宏觀、中觀以致微觀的控制概念、思路、依據(jù)和控制手段。為指標的確定提供更準確的依據(jù)，也為接下來的修建性詳細規(guī)劃指出更明確的方向。

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