新型城鎮(zhèn)化下的旅游地產(chǎn)發(fā)展新契機(jī)
（一）市場主導(dǎo)是未來新型城鎮(zhèn)化的基本邏輯
中共十八屆三中全會(huì)重新定位了市場的功能，從 “基礎(chǔ)性”作用到 “決定性”作用，意味著政府與市場的關(guān)系必須理順，“以市場為主導(dǎo)，政府為引導(dǎo)”將成為未來的發(fā)展趨勢。新型城鎮(zhèn)化不是單靠政府的行政推動(dòng)就能完成的，只有尊重客觀規(guī)律，激發(fā)市場活力，發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，才能推進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。
在這一過程中，民間投資者將發(fā)揮著重要的作用，他們要完成的“造城”，是依托于產(chǎn)城一體化生長出來的城鎮(zhèn)化，不僅僅是綜合體，而是經(jīng)營性地產(chǎn)項(xiàng)目帶動(dòng)所形成的綜合體延伸，以及居住一體化、城鄉(xiāng)配套一體化、城鄉(xiāng)社會(huì)保障和社會(huì)公共服務(wù)一體化的城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)，我們稱之為市場化下生長出來的城市化，這將成為未來新型城鎮(zhèn)化的核心模式和結(jié)構(gòu)。
（二）以消費(fèi)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)成為帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的導(dǎo)向
中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，無論從統(tǒng)計(jì)數(shù)字還是實(shí)際的增長速度來說都到了一個(gè)新的瓶頸階段。相對(duì)低廉的勞動(dòng)力所形成的出口增長受到抑制，同時(shí)還面臨著土地、生態(tài)、能源等方面的發(fā)展約束。近幾年，政府正在出臺(tái)一攬子計(jì)劃來推動(dòng)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)的增長，形成新的人口消費(fèi)紅利，可以預(yù)見中國將進(jìn)入消費(fèi)促進(jìn)時(shí)代。
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從2006年開始，我國歷年的消費(fèi)增長率一直沒有低于13%，平均保持在15%以上。較高的消費(fèi)增長率，是帶動(dòng)GDP發(fā)展的要素。2012年開始，我國消費(fèi)拉動(dòng)的GDP已經(jīng)占到50%，今后，消費(fèi)將會(huì)繼續(xù)成為GDP增長的第一帶動(dòng)力。
其中服務(wù)性需求隨著居民收入的提高不斷上升，正逐漸成為城鄉(xiāng)居民消費(fèi)的新亮點(diǎn)，也是國家重點(diǎn)培育的方向?？梢哉f我國的城鎮(zhèn)化在經(jīng)歷了輕工業(yè)帶動(dòng)的第一代、重化工業(yè)及投資帶動(dòng)的第二代發(fā)展后，開始走向以服務(wù)產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的第三時(shí)代。這一導(dǎo)向下有兩個(gè)重要問題需要解決，一方面是如何增強(qiáng)中國居民的消費(fèi)意愿、大幅提升消費(fèi)能力、全面釋放消費(fèi)需求，另一方面是如何改善消費(fèi)供給能力、大幅提升消費(fèi)供應(yīng)水平，這也成為整個(gè)國家社會(huì)政策與經(jīng)濟(jì)政策的核心脈絡(luò)。
推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的目的，就是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化的質(zhì)和量的全面升級(jí)，這是加速提升消費(fèi)比例、擴(kuò)大內(nèi)需規(guī)模、促進(jìn)消費(fèi)落地的一種發(fā)展模式。新型城鎮(zhèn)化的解決方案，一定要尋找動(dòng)力機(jī)制，要有好的產(chǎn)業(yè)機(jī)制來推動(dòng)，有效的解決資金來源、利潤結(jié)構(gòu)和財(cái)富增長問題。認(rèn)為新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展要同時(shí)把握好兩種增長模式：第一是以產(chǎn)業(yè)為依托的利潤增長，是效率和技術(shù)帶動(dòng)的增長模式；第二是以土地升值和房產(chǎn)升值為依托的財(cái)富增長。這兩個(gè)增長結(jié)合在一起，以產(chǎn)城一體化為核心形成的新型城鎮(zhèn)化，就是中國下一個(gè)階段發(fā)展最重要的旋律。而消費(fèi)紅利的形成和釋放，使得以消費(fèi)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)將成為帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的導(dǎo)向。#p#分頁標(biāo)題#e#
（三）旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化
旅游作為一種消費(fèi)型產(chǎn)業(yè)，通過其特有的“搬運(yùn)”功能，形成住宿、餐飲、游樂、購物、養(yǎng)老等綜合性消費(fèi)聚集，進(jìn)而形成旅游帶動(dòng)的產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈，并逐步形成產(chǎn)業(yè)集群，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推動(dòng)就業(yè)、居住、配套設(shè)施、社會(huì)服務(wù)等的需求，因此構(gòu)成了城鎮(zhèn)化結(jié)構(gòu)，這就是旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化的基本邏輯。認(rèn)為基于旅游產(chǎn)業(yè)在區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群化與新型城鎮(zhèn)化發(fā)展中的引領(lǐng)作用與優(yōu)勢地位，未來的10~20年，旅游將會(huì)成為產(chǎn)城一體化發(fā)展的最優(yōu)選擇之一，成為中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)保持高速增長最大的動(dòng)力源之一。在這一模式中，旅游地產(chǎn)商通過土地、旅游房產(chǎn)升值帶來的財(cái)富效應(yīng)，反哺旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大規(guī)模的參與到旅游開發(fā)中，已經(jīng)成為旅游產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)者。
（一）旅游地產(chǎn)開發(fā)在新型城鎮(zhèn)化中的作用
旅游地產(chǎn)的開發(fā)，可以帶動(dòng)建筑、交通、餐飲、通信等行業(yè)的發(fā)展，為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┚蜆I(yè)崗位，提升地區(qū)的生活居住條件，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)向旅游休閑化發(fā)展，從而對(duì)城市化進(jìn)程起到推動(dòng)和促進(jìn)作用。另外，旅游休閑綜合體與城鄉(xiāng)互動(dòng)發(fā)展，對(duì)于承載城市文化，凸顯城市性格，打造城市標(biāo)志，塑造城市形象，推廣城市品牌，形成創(chuàng)新的城市化模式，具有重要的引擎作用。
旅游地產(chǎn)開發(fā)商在城鎮(zhèn)化建設(shè)中所發(fā)揮的作用，可以體現(xiàn)在土地開發(fā)、旅游公共設(shè)施建設(shè)、旅游休閑項(xiàng)目建設(shè)、旅游地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)四個(gè)層面，其主要內(nèi)容以及與旅游城鎮(zhèn)化的關(guān)系如下：
可見，通過旅游地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)，會(huì)形成休閑商業(yè)街區(qū)、度假區(qū)、莊園、酒店、養(yǎng)老社區(qū)、新農(nóng)村社區(qū)等，這些都構(gòu)成了旅游帶動(dòng)新型城鎮(zhèn)化落地的支撐型內(nèi)容。因此，旅游地產(chǎn)開發(fā)在旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中起到最核心的推動(dòng)性作用。
（二）新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中的旅游地產(chǎn)開發(fā)形式
1、旅游城鎮(zhèn)化中的土地一級(jí)開發(fā)
所謂一級(jí)土地開發(fā)，通俗指在土地出讓前，對(duì)土地進(jìn)行整理投資開發(fā)的過程。土地一級(jí)開發(fā)是土地出讓前的運(yùn)作方式，開發(fā)的主體多為當(dāng)?shù)卣蛴僧?dāng)?shù)卣付ǖ耐恋亻_發(fā)企業(yè)，而土地一級(jí)開發(fā)的結(jié)果是要使“生地”成為“熟地”，達(dá)到出讓的標(biāo)準(zhǔn)。在大多數(shù)城市中，土地開發(fā)主要是由政府來操作，也可以由政府委托企業(yè)來做，政府負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督，或者由國有企業(yè)或事業(yè)單位性質(zhì)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來做。
旅游地產(chǎn)土地開發(fā)，屬于土地一級(jí)開發(fā)的范疇。嚴(yán)格意義上講，國內(nèi)外的土地使用性質(zhì)都不存在“旅游地產(chǎn)用地”這個(gè)類別，而對(duì)于國內(nèi)出現(xiàn)的“旅游地產(chǎn)土地開發(fā)”概念，其實(shí)質(zhì)是一級(jí)土地開發(fā)經(jīng)劃撥或轉(zhuǎn)讓后，房地產(chǎn)開發(fā)商針對(duì)項(xiàng)目建成后用于與旅游行業(yè)相關(guān)的居住和休閑娛樂方面的經(jīng)營活動(dòng)來定義的。#p#分頁標(biāo)題#e#
旅游城鎮(zhèn)化中的一級(jí)土地開發(fā)，涉及很多不同類別，包括城市中舊城改造為休閑商業(yè)或休閑娛樂街區(qū)等，成本往往很高，風(fēng)險(xiǎn)較大。但是城市休閑聚集核如果設(shè)計(jì)得好，可以有效的提升區(qū)域地價(jià)，實(shí)現(xiàn)一級(jí)開發(fā)盈利。非城市中心的土地，特別是偏遠(yuǎn)區(qū)域，環(huán)境好、旅游資源好、地價(jià)很低，如果針對(duì)大交通政府解決方案比較好，一級(jí)開發(fā)空間很大，這是絕大多數(shù)房地產(chǎn)商參與旅游地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵。
旅游地產(chǎn)商參與土地一級(jí)開發(fā)，與城市土地開發(fā)的差別在于，不僅僅是項(xiàng)目地的征地補(bǔ)償、拆遷安置、七通一平等基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套設(shè)施建設(shè)，而重點(diǎn)是要形成真正的旅游產(chǎn)業(yè)。因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)的核心，在于依靠旅游，形成游客搬運(yùn)，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)聚集。只有人氣形成，才有可能形成商氣，才進(jìn)一步可以發(fā)展出多樣化的居住，才有城鎮(zhèn)化的發(fā)展。因此，旅游產(chǎn)業(yè)的價(jià)值決定了土地的價(jià)值，開發(fā)商必須結(jié)合旅游產(chǎn)品開發(fā)，結(jié)合旅游地產(chǎn)二級(jí)市場開發(fā)，才能真正獲取一級(jí)市場的利潤。
當(dāng)然，在旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，存在城市休閑區(qū)、新城新區(qū)、旅游綜合體、新農(nóng)村社區(qū)、配套酒店、度假公寓等各類項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，如果房地產(chǎn)商與政府形成補(bǔ)償性合作，參與進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較小，盈利更有保證。
2、BT模式下的旅游公共設(shè)施建設(shè)與旅游項(xiàng)目開發(fā)
以BT模式為主導(dǎo)，通過與政府合作，打造旅游休閑的公共工程項(xiàng)目，不僅可以形成旅游相關(guān)的公共設(shè)施建設(shè)，而且還能形成一批旅游產(chǎn)品，由房地產(chǎn)商經(jīng)營一段時(shí)間，再交回給政府管理，或者長期由房地產(chǎn)商經(jīng)營，或者房地產(chǎn)商完全建成以后交給政府經(jīng)營。這類項(xiàng)目包括旅游交通、游客中心、城市休閑區(qū)、展館博物館、旅游景區(qū)、大型旅游娛樂項(xiàng)目等，以及與之相配套的綜合性公共基礎(chǔ)設(shè)施和功能開發(fā)，如道路、通訊、水電等綜合管網(wǎng)系統(tǒng)。其開發(fā)建設(shè)，需要大量投資，但是市場回報(bào)相對(duì)來說比較困難，通過BT或者通過政府的優(yōu)惠扶持或合作，結(jié)合土地開發(fā)，使得房地產(chǎn)商參與到旅游公共設(shè)施建設(shè)和旅游項(xiàng)目開發(fā)中來。
BT模式作為公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中發(fā)展起來的一種優(yōu)化的項(xiàng)目融資與實(shí)施模式，其得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，也吸引了眾多旅游城市通過這種模式，對(duì)包括餐飲、賓館、酒店、旅游交通以及各種文化娛樂、體育、療養(yǎng)等物質(zhì)設(shè)備的各項(xiàng)旅游公共設(shè)施以及城市休閑項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。完善的旅游公共設(shè)施，不僅為旅游發(fā)展提供了有力的保障，同時(shí)也強(qiáng)力帶動(dòng)了旅游項(xiàng)目的長足發(fā)展。
3、泛旅游地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)
旅游地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)，不同于一般商業(yè)房地產(chǎn)或住宅房地產(chǎn)產(chǎn)品，其與旅游產(chǎn)品的結(jié)合非常緊密。因此，我們一般把旅游地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)，納入?yún)^(qū)域綜合開發(fā)的結(jié)構(gòu)之中，深度設(shè)計(jì)，形成五大類運(yùn)營模式不同的產(chǎn)品：自持型經(jīng)營產(chǎn)品、出租型商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品、銷售型商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品、銷售回租型商業(yè)或住宅產(chǎn)品、銷售型住宅產(chǎn)品。#p#分頁標(biāo)題#e#
面向新型城鎮(zhèn)化的旅游地產(chǎn)開發(fā)，必須以區(qū)域綜合開發(fā)為理念，運(yùn)用泛旅游產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展模式，開發(fā)泛旅游架構(gòu)下的地產(chǎn)產(chǎn)品。將旅游地產(chǎn)概括為休閑商業(yè)地產(chǎn)、休閑居住（第二居所）地產(chǎn)、度假居?。ǖ谌铀┑禺a(chǎn)、酒店地產(chǎn)、養(yǎng)老居住地產(chǎn)、文化創(chuàng)意地產(chǎn)、莊園地產(chǎn)、新農(nóng)村社區(qū)旅游地產(chǎn)八大類。具體內(nèi)容詳見P10 《旅游地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)研究》。
（一）中國房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)與困境
中國房地產(chǎn)發(fā)展處于結(jié)構(gòu)性矛盾狀態(tài)，良性發(fā)展與不良困境同時(shí)存在。林峰院長認(rèn)為主要存在五大結(jié)構(gòu)良性機(jī)會(huì)與四大結(jié)構(gòu)惡性困境。
1、五大結(jié)構(gòu)良性機(jī)會(huì)
第一：城鎮(zhèn)化空間巨大，為未來20年提供了持續(xù)增長的機(jī)會(huì)；
第二：土地控制有效，土地升值結(jié)構(gòu)有序良性，保證了不動(dòng)產(chǎn)持續(xù)保值增值的基礎(chǔ)，為土地一級(jí)開發(fā)提供了穩(wěn)定的空間與機(jī)會(huì)；
第三：城市配套水平持續(xù)升級(jí)，重置成本保持增長，保證了城市房地產(chǎn)保值升值基礎(chǔ)，為城市梯級(jí)房地產(chǎn)升值形成波浪式推進(jìn)結(jié)構(gòu)，形成城市房地產(chǎn)開發(fā)的可控與有序機(jī)會(huì)；
第四：產(chǎn)城一體化趨勢明確，為城市可持續(xù)發(fā)展提供了保障，為工業(yè)區(qū)、高新區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等與城市房地產(chǎn)的混合發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。同時(shí)，產(chǎn)城一體化城鎮(zhèn)開發(fā)，形成了創(chuàng)新開發(fā)的商機(jī)，使產(chǎn)業(yè)資本與房地產(chǎn)資本融合發(fā)展成為新主流模式；
第五：剛需及改善性需求、服務(wù)業(yè)需求、商業(yè)需求、休閑需求、投資需求等等依然旺盛，房地產(chǎn)成本與市場價(jià)格之間的利潤空間仍然較大，構(gòu)成了多數(shù)產(chǎn)品盈利能力的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)仍然是最盈利的商業(yè)模式。
2、四大結(jié)構(gòu)惡性困境
第一：基于房地產(chǎn)商低價(jià)土地與高價(jià)房產(chǎn)的開發(fā)追求及政府政績需求的新城造城模式，大多數(shù)都是脫離產(chǎn)業(yè)的惡性開發(fā)，造成了空城與鬼城；
第二：既脫離旅游又脫離城鎮(zhèn)的所謂“旅游地產(chǎn)”，特別是沿海地區(qū)大量的空樓鬼樓，是極大的資源浪費(fèi)；
第三：大規(guī)模的商業(yè)綜合體規(guī)劃與開發(fā)，由于缺少商業(yè)及休閑娛樂、文化商務(wù)等等產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營基礎(chǔ)，以賣房給小業(yè)主為目標(biāo)，建造了大量無人氣的商業(yè)樓盤，形成了開發(fā)商與小業(yè)主間的矛盾，也因此越來越難賣；
第四：產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)熱中，虛產(chǎn)業(yè)、實(shí)房地產(chǎn)的運(yùn)作手法，既騙政府又騙業(yè)主，在社會(huì)大背景之下，已面臨發(fā)展瓶頸。
（二）旅游地產(chǎn)的發(fā)展結(jié)構(gòu)
1、旅游地產(chǎn)的發(fā)展
旅游地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)有相當(dāng)長的時(shí)間，是依托旅游資源出現(xiàn)的一種物業(yè)形式，或者是一種財(cái)產(chǎn)形式。也是基于人們對(duì)旅游地從一般觀光轉(zhuǎn)化為在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行休閑度假和消費(fèi)而形成的一種居住型需求。#p#分頁標(biāo)題#e#
2005年――2008年，由于房價(jià)、地價(jià)持續(xù)增長，旅游地產(chǎn)經(jīng)歷了高速膨脹的畸形增長。這段時(shí)期的旅游地產(chǎn)開發(fā)不是因?yàn)槠涫褂脙r(jià)值，而是投資功能，或者說增值、升值和盈利功能。但是走到今天，旅游地產(chǎn)適應(yīng)于生活需求，適應(yīng)于整個(gè)中國國民休閑發(fā)展需求，適應(yīng)于旅游引導(dǎo)下的區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)需求的趨勢越來越明確。它不僅僅是為了生活或是度假，實(shí)際上是一種產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求帶動(dòng)下的一種開發(fā)。從這方面來說，旅游地產(chǎn)畸形投機(jī)階段已經(jīng)過去，正進(jìn)入一個(gè)非常正向和良性的階段。雖然以房地產(chǎn)盈利及保值增值為目標(biāo)的畸形投資仍然存在，但已不再是主體和主流了。
2、新型城鎮(zhèn)化下的旅游地產(chǎn)發(fā)展結(jié)構(gòu)
旅游城市開發(fā)、旅游區(qū)域綜合開發(fā)，是以游客搬運(yùn)為依托的大量游客轉(zhuǎn)移為基礎(chǔ)，以游客消費(fèi)的多樣化和持續(xù)消費(fèi)能力為依托形成的區(qū)域綜合開發(fā)架構(gòu)，在這種架構(gòu)中旅游地產(chǎn)是最核心的基礎(chǔ)。基于這樣一種理解做旅游地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)走綜合開發(fā)之路，這也是旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化下旅游地產(chǎn)開發(fā)的主流模式。其發(fā)展結(jié)構(gòu)如下：
第一，旅游吸引核：是吸引人流、形成人氣、提升土地價(jià)值的關(guān)鍵，是旅游及旅游地產(chǎn)最基礎(chǔ)、最本質(zhì)的核心工作；
第二，休閑集聚區(qū)：是吸引人流留下來消費(fèi)的主要結(jié)構(gòu)，消費(fèi)產(chǎn)品、消費(fèi)業(yè)態(tài)、收入模式的設(shè)計(jì)是吸引力人來之后最重要的一個(gè)工作；
第三，居住發(fā)展帶：休閑消費(fèi)及產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，催生了就業(yè)、居住、養(yǎng)生養(yǎng)老居住、度假居住等的發(fā)展。其中，一部分可以通過商業(yè)地產(chǎn)的方法，用回租經(jīng)營的模式，實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營化，從而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值與使用價(jià)值的分離；
第四，社區(qū)配套網(wǎng)：解決旅游地產(chǎn)與旅游分離，要發(fā)展休閑旅游；解決旅游地產(chǎn)與城市分離要運(yùn)用新型城鎮(zhèn)化理念，進(jìn)行社區(qū)配套。政府必須把旅游形成的大規(guī)模居住納入到城市結(jié)構(gòu)中來；
第五，產(chǎn)業(yè)延伸環(huán)：包括觀光與休閑農(nóng)業(yè)、家庭菜園、泛旅游延伸的加工工業(yè)（食品、土特產(chǎn)品、工藝品加工等）、郊野運(yùn)動(dòng)基地等等。
（三）未來旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢
1、資源利用上
中國正面臨著快速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，在這個(gè)高潮中，土地資源的合理分配顯得更為重要。解決資源的利用、保護(hù)和提升問題將是旅游地產(chǎn)開發(fā)的重中之重。針對(duì)資源開發(fā)利用現(xiàn)狀和存在的問題，在環(huán)境、景觀等方面強(qiáng)調(diào)尊重資源原生性基礎(chǔ)上的有效利用，深入挖掘文化內(nèi)涵，在將資源特色發(fā)揮到極致，給游客、置業(yè)者以沖擊的表象下，達(dá)到引領(lǐng)全新生活理念的深層意義。
2、產(chǎn)品開發(fā)上
房產(chǎn)市場的需求正面臨由經(jīng)濟(jì)型向舒適型轉(zhuǎn)化的趨勢，新型旅游地產(chǎn)發(fā)展，必須強(qiáng)調(diào)特色，強(qiáng)調(diào)原住居民的參與，結(jié)合市場多樣需求，融“旅游―游憩”模式創(chuàng)新于房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)之中，進(jìn)行有吸引力的產(chǎn)品（旅游、房產(chǎn)產(chǎn)品）設(shè)計(jì)，如景觀居所、創(chuàng)意主題地產(chǎn)等。這就要求產(chǎn)品更加細(xì)分化，產(chǎn)品開發(fā)、銷售、交換、相關(guān)服務(wù)分工合作，最終營造滿足市場需求的生活方式。#p#分頁標(biāo)題#e#
3、運(yùn)營模式上
目前大量旅游地產(chǎn)產(chǎn)品建成后，經(jīng)常面臨找不到適合的營銷公司進(jìn)行專業(yè)營銷銷售的局面。對(duì)于“投資+自用”雙重功能的旅游地產(chǎn)，消費(fèi)者更多地需要長效盈利，這就要求轉(zhuǎn)變目前以銷售為主導(dǎo)的投資模式為“銷售+經(jīng)營”模式，構(gòu)筑完善的再營銷網(wǎng)絡(luò)，給予投資者長期的投資回報(bào)和持續(xù)的收入狀態(tài)。對(duì)于日趨理智、務(wù)實(shí)的開發(fā)商，正經(jīng)歷從單一的房地產(chǎn)小盤開發(fā)到大盤開發(fā)，到城市運(yùn)營商再到區(qū)域運(yùn)營商四個(gè)階段的轉(zhuǎn)變和蛻變，以區(qū)域?yàn)橹黧w進(jìn)行綜合開發(fā)，成為發(fā)展趨勢。
4、地產(chǎn)商定位上
旅游度假區(qū)從開發(fā)居住房產(chǎn)，到商業(yè)地產(chǎn)與居住地產(chǎn)結(jié)合，再到土地開發(fā)結(jié)合房產(chǎn)開發(fā)，旅游地產(chǎn)商在地產(chǎn)開發(fā)上的產(chǎn)品層級(jí)、綜合性以及一二級(jí)之間的互動(dòng)越來越強(qiáng)。而從房地產(chǎn)開發(fā)，到旅游景區(qū)項(xiàng)目開發(fā)與經(jīng)營，到區(qū)域旅游休閑度假產(chǎn)業(yè)鏈整合，再到區(qū)域泛旅游產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)，旅游地產(chǎn)商對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)的參與越來越深，對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)的開發(fā)運(yùn)營能力越來越強(qiáng)，對(duì)區(qū)域發(fā)展的駕馭越來越嫻熟。
這兩個(gè)方面結(jié)合，形成了旅游地產(chǎn)商自我定位的大幅度升級(jí)：旅游住宅房產(chǎn)開發(fā)商――
旅游房產(chǎn)開發(fā)商（旅游住宅+旅游商業(yè)房產(chǎn)）――旅游地產(chǎn)開發(fā)商（旅游住宅+旅游商業(yè)房產(chǎn)+旅游土地開發(fā)商）――旅游景區(qū)開發(fā)運(yùn)營商（景區(qū)景點(diǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營）――旅游區(qū)綜合業(yè)態(tài)開發(fā)運(yùn)營商（景區(qū)景點(diǎn)綜合業(yè)態(tài)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營）――泛旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)運(yùn)營商（旅游農(nóng)業(yè)文化運(yùn)動(dòng)泛旅游業(yè)態(tài)開發(fā)運(yùn)營）――泛旅游區(qū)域開發(fā)運(yùn)營商（旅游住宅+旅游商業(yè)房產(chǎn)+旅游土地開發(fā)商+景區(qū)景點(diǎn)綜合業(yè)態(tài)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營+泛旅游業(yè)態(tài)開發(fā)運(yùn)營）。從地產(chǎn)樓盤開發(fā)商到區(qū)域運(yùn)營商，帶動(dòng)成千上萬的人致富，帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域的城市化發(fā)展，帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這是一件非常光榮的事情，也是一個(gè)實(shí)現(xiàn)偉大夢想的好機(jī)會(huì)。而同時(shí)又符合產(chǎn)業(yè)調(diào)整規(guī)律、符合如今以內(nèi)需帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨向、符合構(gòu)建和諧社會(huì)的愿景。
綜上所述，未來地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)遵循以下思路：1、開發(fā)綜合化，地產(chǎn)商不再僅僅是房產(chǎn)供應(yīng)商，而是區(qū)域綜合開發(fā)商，必須站在綜合開發(fā)商的角度來看待與政府、農(nóng)民、投資人和顧客的關(guān)系；2、產(chǎn)城一體化，不僅做樓盤，還要考慮社會(huì)復(fù)合結(jié)構(gòu)，做城鎮(zhèn)化；3、產(chǎn)業(yè)服務(wù)化，如果沒有實(shí)現(xiàn)體驗(yàn)化、休閑化、娛樂化，形成服務(wù)能力，地產(chǎn)商將面臨著很大的危險(xiǎn)；4、長短收益配置合理化，將地產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)分離，轉(zhuǎn)化為綜合平衡模式，即快銷+售后回租+持有經(jīng)營，這需要地產(chǎn)商要有產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營能力與品牌；5、金融服務(wù)運(yùn)用的合理化，運(yùn)用貸款、基金、發(fā)債、資本融資等不同融資模式，實(shí)現(xiàn)對(duì)長短結(jié)合收入模式的融資現(xiàn)金流支撐 ；6、企業(yè)聯(lián)合和品牌整合化，投資商、開發(fā)商、服務(wù)運(yùn)營商企業(yè)應(yīng)聯(lián)合打造聯(lián)盟，共同推動(dòng)城鎮(zhèn)化開發(fā)，另外，有序、整合、協(xié)調(diào)的品牌導(dǎo)入將成為招商引資手段及發(fā)展結(jié)構(gòu)。#p#分頁標(biāo)題#e#
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