旅游項(xiàng)目對(duì)一個(gè)地區(qū)有很強(qiáng)的綜合性效益，可以帶動(dòng)一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也可以改變?cè)摰貐^(qū)的文化定位，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人文、自然環(huán)境都具有很深刻的影響。項(xiàng)目從無(wú)到有，牽涉到眾多方面利益，必須科學(xué)規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)，嚴(yán)格監(jiān)控施工質(zhì)量，盡職盡責(zé)的做好項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)的管理工作。

一、 開(kāi)發(fā)分期

旅游項(xiàng)目從投資興趣產(chǎn)生到項(xiàng)目建成交付使用，必須經(jīng)歷一個(gè)完整的開(kāi)發(fā)過(guò)程。這個(gè)過(guò)程由若干個(gè)環(huán)節(jié)組成，每環(huán)節(jié)相對(duì)獨(dú)立，卻不孤立存在，它們之間相互聯(lián)系，環(huán)環(huán)相扣。在整個(gè)工作流程中，各項(xiàng)工作必須遵守客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上形成先后次序，不可人為逆轉(zhuǎn)或任意顛倒先后次序。

根據(jù)旅游行業(yè)特點(diǎn)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的客觀實(shí)際情況，可以把旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程劃分為三階段五期。按時(shí)間分為開(kāi)工準(zhǔn)備、工程建設(shè)、開(kāi)業(yè)運(yùn)作三個(gè)階段；按具體的工作內(nèi)容分為：投資決策與合同簽訂期、管理架構(gòu)與運(yùn)作策劃期、開(kāi)工準(zhǔn)備與政府審批期、資金運(yùn)作與建設(shè)工程期、開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備與運(yùn)作期，五個(gè)工作期各自獨(dú)立，卻又相互起承，形成一個(gè)完整的工作流程。

旅游開(kāi)發(fā)的三階段五期：

二、 投資決策 

投資商對(duì)一項(xiàng)旅游資源或項(xiàng)目感興趣，到?jīng)Q定進(jìn)行旅游投資，需要一個(gè)投資決策的過(guò)程，這一過(guò)程中，最重要的是對(duì)旅游資源的評(píng)價(jià)、及對(duì)旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值的評(píng)價(jià)。有關(guān)旅游投資評(píng)價(jià)，見(jiàn)附件《旅游項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)綱要》。

投資商在與旅游資源控制方簽訂合同前，要對(duì)的旅游資源進(jìn)行投資評(píng)價(jià)。一般可以聘請(qǐng)旅游投資專家，通過(guò)初步的資源、市場(chǎng)、交通、環(huán)境、政策考察之后，提交一份《旅游項(xiàng)目投資預(yù)可行性研究報(bào)告》或《旅游項(xiàng)目投資價(jià)值評(píng)價(jià)報(bào)告》，以作為決策依據(jù)。

三、 合同簽定

目前統(tǒng)一的旅游法沒(méi)有出臺(tái)，旅游資源的管理權(quán)由各部委及地方政府控制，導(dǎo)致旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面臨很大政策風(fēng)險(xiǎn)。地區(qū)差異和法規(guī)修改，將對(duì)旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)生重要影響。

旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，一般都涉及到風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)、重點(diǎn)文物保護(hù)單位、森林公園、地質(zhì)公園、甚至世界自然與文化遺產(chǎn)。對(duì)于這些資源，都有完全不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的、非產(chǎn)業(yè)化的法律法規(guī)，對(duì)旅游投資商十分不利。旅游特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是投資商必需合法控制的核心，其中包括門票收益權(quán)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與招商權(quán)、核心土地購(gòu)買權(quán)等幾個(gè)方面。如何簽訂合同，并要求政府負(fù)責(zé)配套設(shè)施建設(shè)（特別是交通、水電等），是非常需要經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)的。

合同簽訂的同時(shí)，需劃定紅線，確定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)用地和建設(shè)用地。

四、 架構(gòu)管理 #p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

合同簽定后，應(yīng)立即著手組建開(kāi)發(fā)管理團(tuán)隊(duì)，并建立開(kāi)發(fā)運(yùn)作的管理構(gòu)架與管理制度。

開(kāi)發(fā)管理，應(yīng)包括前期工作、建設(shè)管理、開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)三方面。這三方面是完全不同的工作，不可能由同一批人全部順序完成。因此，應(yīng)著眼于人力資源培養(yǎng)，設(shè)立前期工作部、工程管理部、景區(qū)管理部三個(gè)業(yè)務(wù)部門。他們的職能分別為：

前期工作部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)前的準(zhǔn)備工作。主要工作內(nèi)容：委托旅游投資顧問(wèn)公司進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研；委托旅游產(chǎn)品策劃?rùn)C(jī)構(gòu)進(jìn)行產(chǎn)品策劃；委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)；編撰文件向政府相關(guān)部門報(bào)批、向社會(huì)招商等。

工程管理部：以項(xiàng)目經(jīng)理為首的工程管部，負(fù)責(zé)建設(shè)準(zhǔn)備工作和工程施工期間的管理工作，保證工程按設(shè)計(jì)要求和合同要求完成。

景區(qū)管理部：負(fù)責(zé)景區(qū)開(kāi)業(yè)營(yíng)銷策劃，辦理開(kāi)業(yè)手續(xù)，落實(shí)景區(qū)運(yùn)營(yíng)必備的人、財(cái)、物，提高景區(qū)的經(jīng)濟(jì)收益和社會(huì)影響力。

五、產(chǎn)品策劃及項(xiàng)目運(yùn)作策劃

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要人員到崗，資金到位后，應(yīng)及時(shí)啟動(dòng)項(xiàng)目策劃工作。項(xiàng)目策劃不是旅游規(guī)劃。項(xiàng)目策劃包括旅游產(chǎn)品的策劃及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作的策劃，主要解決主題定位、市場(chǎng)定位、游憩方式設(shè)計(jì)、收入模式、營(yíng)銷模式、運(yùn)作模式、盈利估算、投資分期等等問(wèn)題。必需聘請(qǐng)專業(yè)的旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)咨詢顧問(wèn)公司，提供《旅游項(xiàng)目總體策劃報(bào)告》及《旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作計(jì)劃》。內(nèi)容格式參見(jiàn)《廣西程陽(yáng)八寨旅游總體開(kāi)發(fā)策劃簡(jiǎn)析》（第一期旅游研究）。

為了與國(guó)債申請(qǐng)、政府資金申請(qǐng)、銀行融資、戰(zhàn)略投資人及子項(xiàng)目投資人招商引資等方面的工作全面配合，應(yīng)編制《旅游項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告》。內(nèi)容格式參見(jiàn)《寧夏沙湖大漠銀河項(xiàng)目策劃及可行性研究報(bào)告》(旅游投融資網(wǎng)www.ibxo.com)。

六、 規(guī)劃、設(shè)計(jì)

兵馬未動(dòng)，糧草先行，規(guī)劃設(shè)計(jì)是建筑開(kāi)工前的重要工作。項(xiàng)目策劃完成后，或與此同步進(jìn)行，應(yīng)該聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)，編制《旅游總體發(fā)展規(guī)劃》，或者直接編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，可以包含部分需馬上動(dòng)工的區(qū)域的修建性詳細(xì)規(guī)劃。旅游規(guī)劃不是簡(jiǎn)單的建筑工程規(guī)劃它包括投資計(jì)劃、社會(huì)效益、環(huán)境保護(hù)等許多內(nèi)容。讀者可參閱《北京市平谷縣旅游總體規(guī)劃》。

國(guó)家對(duì)旅游規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)都實(shí)行資質(zhì)認(rèn)證制度。國(guó)家旅游局先后公布了甲、乙兩批44家旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)單位（詳細(xì)名錄見(jiàn)國(guó)家旅游局網(wǎng)站）。規(guī)劃、設(shè)計(jì)的基本程序是：勘察－規(guī)劃－設(shè)計(jì)方案－初步設(shè)設(shè)計(jì)－施工圖設(shè)計(jì)。

新建項(xiàng)目要先進(jìn)行旅游規(guī)劃、確定規(guī)劃條件，到規(guī)劃主管部門辦理用地規(guī)劃許可證，方可委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行旅游項(xiàng)目設(shè)計(jì)。小型項(xiàng)目常用規(guī)劃方案代替初步設(shè)計(jì)方案，初步設(shè)計(jì)方案要通過(guò)發(fā)改委與建委等相部門的聯(lián)合審批后，進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。施工圖設(shè)計(jì)方案要報(bào)送經(jīng)建委審批，建委一般委托省級(jí)以上建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)院進(jìn)行審核，并提出修改意見(jiàn)。大型項(xiàng)目要組織工程、結(jié)構(gòu)、力學(xué)等專家進(jìn)行集體論證。施工圖是工程施工的依據(jù)，法律規(guī)定未經(jīng)審批的施工圖不得使用。 #p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

七、 政府審批事項(xiàng)辦理推進(jìn)

前期工作部的重要工作之一，就是通過(guò)政府的各項(xiàng)審批。其中，發(fā)改委立項(xiàng)，可行性研究報(bào)告審批，規(guī)劃評(píng)審，市級(jí)、省級(jí)、國(guó)家級(jí)重點(diǎn)扶持項(xiàng)目立項(xiàng)與申請(qǐng)，國(guó)債項(xiàng)目、農(nóng)業(yè)項(xiàng)目、旅游項(xiàng)目等特殊扶持申請(qǐng)；規(guī)劃委批準(zhǔn)；土地規(guī)劃審批；建設(shè)土地的招、拍、掛與征用；合同中政府承諾的落實(shí)；施工圖的審查；建設(shè)準(zhǔn)備與報(bào)建批復(fù)等等，十分繁雜。

在眾多的報(bào)批工作中項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究報(bào)告批復(fù)最為關(guān)健。項(xiàng)目建議書(shū)是立項(xiàng)的重要文件，在內(nèi)容和格式上有嚴(yán)格的要求。投資者持項(xiàng)目建議書(shū)及相關(guān)文件，到政府相關(guān)部門征求意見(jiàn)，爭(zhēng)取獲得發(fā)改委項(xiàng)目立項(xiàng)。對(duì)于一些綜合性大型項(xiàng)目的可行性研究審批。投資商一般委托專業(yè)機(jī)構(gòu)編撰項(xiàng)目建議書(shū)、可研報(bào)告，因?yàn)閷I(yè)機(jī)構(gòu)在技術(shù)分析和協(xié)調(diào)各方面關(guān)系上具有明顯的優(yōu)勢(shì)。

八、 資金運(yùn)作與招商引資

現(xiàn)代社會(huì)，獨(dú)立完成綜合性旅游項(xiàng)目，即不經(jīng)濟(jì)，也不現(xiàn)實(shí)。一個(gè)成功的企業(yè)，應(yīng)該是一個(gè)善于借助任何項(xiàng)目，搭建融資平臺(tái)的企業(yè)。這個(gè)企業(yè)并不需要投入太大的資本金，而可以圈定最有價(jià)值的資源，通過(guò)優(yōu)秀的策劃，引入其它投資人及銀行，而自己控制或委托專業(yè)機(jī)構(gòu)實(shí)施有效開(kāi)發(fā)，將自己的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，控制最大的長(zhǎng)期盈利。

建設(shè)投資之前，應(yīng)該確定合作伙伴，落實(shí)投資種子資金。一般而言，項(xiàng)目建設(shè)資金不能全部靠企業(yè)自有資金，應(yīng)積極進(jìn)行融資和招商引資，用少量種子資金起動(dòng)項(xiàng)目，利用項(xiàng)目融入建設(shè)資金。

信貸資金是建設(shè)資金最重要的籌措來(lái)源。根據(jù)投入前期資金與建設(shè)需要資金的缺口，應(yīng)該積極進(jìn)行銀行融資。

在不失控制權(quán)的基礎(chǔ)上，投資商可根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的安排，應(yīng)該把項(xiàng)目主體設(shè)計(jì)為有限責(zé)任公司，并爭(zhēng)取引入戰(zhàn)略投資人，以擴(kuò)大公司資本金。

對(duì)于項(xiàng)目的附屬工程，如景區(qū)的接待設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，應(yīng)拿出一部分項(xiàng)目進(jìn)行招商引資，引入相關(guān)的專業(yè)投資人，對(duì)索道、設(shè)施游樂(lè)、酒店等等子項(xiàng)目，進(jìn)行合作或獨(dú)立投資。

項(xiàng)目招商文本制作，可參閱《浮梁古城招商項(xiàng)目簡(jiǎn)介》。融資具體操作思路，可參閱林峰博士的《旅游開(kāi)發(fā)與融資運(yùn)作》、《旅游開(kāi)發(fā)招商引資模式設(shè)計(jì)》（中國(guó)旅游投融資網(wǎng)www.ibxo.com）。

九、 建設(shè)準(zhǔn)備與工程建設(shè)

項(xiàng)目建設(shè)期主要由工程管理部負(fù)責(zé)。在施工開(kāi)始前，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位必須組建項(xiàng)目法人，委任項(xiàng)目經(jīng)理，落實(shí)建設(shè)資金，辦理征地拆遷工作，確定監(jiān)理單位和施工單位，辦妥開(kāi)工前一切手續(xù)。

在工程施工期間，以項(xiàng)目經(jīng)理為首和項(xiàng)目法人機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各方，監(jiān)督、控制工程進(jìn)度與質(zhì)量，保證工程按設(shè)計(jì)要求和合同要求完成。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

旅游項(xiàng)目中主要有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、景觀建設(shè)、接待設(shè)施建設(shè)、游樂(lè)項(xiàng)目建設(shè)四個(gè)方面。

建設(shè)開(kāi)工前，有很多準(zhǔn)備工作，除前述的立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、審圖、報(bào)建等工作外，還包括工程合同簽訂、材料準(zhǔn)備等等很多工作；開(kāi)工之后，有大量的工程質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、財(cái)務(wù)控制、監(jiān)理等等工作。

項(xiàng)目工程結(jié)束后，項(xiàng)目法人要組織驗(yàn)收工作。竣工驗(yàn)收標(biāo)志旅游項(xiàng)目建設(shè)階段結(jié)束，是全面考核建設(shè)成果、檢驗(yàn)設(shè)計(jì)施工質(zhì)量的重要步驟。竣工驗(yàn)收一般由項(xiàng)目可研批復(fù)單位牽頭組成驗(yàn)收委員會(huì)（小組）進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)模大、復(fù)雜的綜合性旅游項(xiàng)目要進(jìn)行初驗(yàn)，或分階段進(jìn)行，然后進(jìn)行全項(xiàng)目驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收通過(guò)后，項(xiàng)目正式投入使用。

十、 開(kāi)業(yè)運(yùn)作

項(xiàng)目完成工程建設(shè)，與開(kāi)業(yè)運(yùn)行，還有較大的差距；開(kāi)業(yè)需要人財(cái)物齊備，并且還要有切實(shí)可行的營(yíng)銷方案。開(kāi)業(yè)工作由景區(qū)管理部負(fù)責(zé)，它應(yīng)在工程竣工前，進(jìn)行生產(chǎn)（營(yíng)業(yè)）準(zhǔn)備工作。工作內(nèi)容是：籌集營(yíng)運(yùn)資金；招聘、培訓(xùn)員工；采購(gòu)生產(chǎn)物資，建立供貨渠道；制定營(yíng)銷計(jì)劃；健全規(guī)章制度。

景區(qū)管理部在竣工驗(yàn)收結(jié)束后，持竣工驗(yàn)收單（證書(shū)）等相關(guān)資料到旅游主管部門（旅游局）辦理旅游經(jīng)營(yíng)許可證?？缈h市區(qū)景區(qū)（點(diǎn)）開(kāi)業(yè)，報(bào)上一級(jí)旅游主管部門檢查審核。凡達(dá)不到景區(qū)（點(diǎn)）開(kāi)業(yè)條件，未經(jīng)旅游部門審核的，不得正式開(kāi)放營(yíng)業(yè)。取得旅游經(jīng)營(yíng)許可證后，旅游經(jīng)營(yíng)單位向工商部門辦理營(yíng)執(zhí)照，到稅務(wù)、物價(jià)及其它相關(guān)部門辦理開(kāi)業(yè)手續(xù)。

景區(qū)開(kāi)業(yè)需全面配置大量的服務(wù)人員，包括導(dǎo)游（講解員），技術(shù)維護(hù)，環(huán)衛(wèi)人員，保安，營(yíng)銷人員等等，需建立完整的旅游標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、旅游衛(wèi)生系統(tǒng)（廁所、垃圾箱、排污等）、旅游安全保障系統(tǒng)、游覽服務(wù)系統(tǒng)、游客接待服務(wù)系統(tǒng)等等 ，這許多屬于軟件建設(shè)，必需通過(guò)規(guī)則、流程、培訓(xùn)等管理工作，才能到位運(yùn)行。

開(kāi)業(yè)還有一個(gè)極為重要的方面，就是營(yíng)銷。建立營(yíng)銷隊(duì)伍是基礎(chǔ)，理清渠道、展開(kāi)品牌推廣、開(kāi)展活動(dòng)促銷等等，以達(dá)到一炮打響的目標(biāo)，是開(kāi)業(yè)營(yíng)銷的重點(diǎn)。讀者參閱《省、市、區(qū)縣的景點(diǎn)區(qū)域性旅游營(yíng)銷策劃》。

旅游景點(diǎn)在開(kāi)業(yè)后的1-3個(gè)月進(jìn)入正式運(yùn)營(yíng)階段。正式開(kāi)業(yè)營(yíng)運(yùn)一年以上的旅游景區(qū)點(diǎn)，可以向當(dāng)?shù)芈糜沃鞴懿块T申請(qǐng)景區(qū)等級(jí)評(píng)定。

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