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旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)

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發(fā)布日期:2017-06-20
       海南旅游地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入新階段

從單一度假地產(chǎn)到綜合性旅游地產(chǎn)開發(fā)――國際旅游島背景下海南旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式淺析

旅游業(yè)是海南的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),國際旅游島建設(shè)目標(biāo)的提出確定了其國際化發(fā)展方向。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn),著名旅游度假地的房地產(chǎn)發(fā)展,通常是與旅游發(fā)展結(jié)合在一起的。因此,從旅游視角思考房地產(chǎn),應(yīng)成為海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要指導(dǎo)思想。與之相對(duì)應(yīng),與旅游密切相關(guān)的專業(yè)性旅游地產(chǎn)(酒店、度假村等)和度假型居住地產(chǎn)(第二居所)應(yīng)成為海南房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)。因此說旅游房地產(chǎn)是國際旅游島建設(shè)的重要組成部分,兩者相互促進(jìn)、相互支撐,相得益彰。

2009年北京海南分院正式成立以來,參與了多個(gè)海南旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的策劃和規(guī)劃,從實(shí)踐中總結(jié)歸納出一些行業(yè)新動(dòng)向和新經(jīng)驗(yàn),現(xiàn)整理成文和大家分享,希望對(duì)今后的規(guī)劃工作有所借鑒。

    目前海南國際旅游島的建設(shè)如火如荼。與之對(duì)應(yīng)的海南旅游地產(chǎn)的開發(fā)也進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段。主要體現(xiàn)在以下的幾個(gè)方面:

首先,跳出了傳統(tǒng)的??诤腿齺唭蓚€(gè)熱點(diǎn)城市,具有明顯特征的開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域初步形成,且在空間上呈現(xiàn)出了以“熱點(diǎn)城市”為點(diǎn),“海濱灣區(qū)”為線,“養(yǎng)老社區(qū)”為面的“點(diǎn)、線、面”結(jié)構(gòu)。

海南旅游地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域分布

其次,海南島的旅游地產(chǎn)擺脫了以產(chǎn)權(quán)酒店為代表的度假地產(chǎn)“唱獨(dú)角戲”的局面,產(chǎn)品日漸豐富,獨(dú)棟別墅、花園洋房和度假公寓一樣受到了市場(chǎng)的歡迎,特別是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展速度十分迅猛,市場(chǎng)份額急劇擴(kuò)大。

另外,隨著人民生活水平的提高,島外客群的來源更加多元化,西南省份(川、渝、貴)和西北的客戶增長迅速,成為新一輪購房熱潮中的主要構(gòu)成力量。

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最后,在新一輪開發(fā)熱潮中,根植于海南的開發(fā)商逐漸成長起來。特別是在熱點(diǎn)城市地產(chǎn)和大型養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)中,本地開發(fā)商實(shí)力顯現(xiàn),成為海南旅游地產(chǎn)開發(fā)中不容忽視的力量。 


       海南目前旅游地產(chǎn)主要開發(fā)模式分析

 

 

1、高檔度假地產(chǎn)開發(fā)模式――陵水代表的濱海灣區(qū)開發(fā)

目前海南旅游地產(chǎn)的開發(fā)主要集中在風(fēng)景優(yōu)美和海景資源豐富的著名灣區(qū)。海南省規(guī)劃了亞龍灣、海棠灣等一批灣區(qū)作為旅游度假地產(chǎn)開發(fā)的主要區(qū)域。開發(fā)類型以高檔度假酒店為主。目前雅居樂清水灣、富力灣和香水灣已進(jìn)入了銷售旺季。這一類地產(chǎn)是海南旅游地產(chǎn)的主力軍,也是目前市場(chǎng)上銷售的主力產(chǎn)品。有以下幾個(gè)鮮明的特點(diǎn)。

(1)占據(jù)壟斷性海景資源

這些項(xiàng)目占據(jù)了海南主要灣區(qū)的核心景觀,尤其是陵水清水灣、香水灣等海南島最后的熱帶灣區(qū),全年可以實(shí)現(xiàn)海濱游樂,開發(fā)優(yōu)勢(shì)尤其明顯。

(2)國際化氛圍最濃厚

這些灣區(qū)不論在前期規(guī)劃還是后期的招商運(yùn)營中,都把國際化當(dāng)作首要的因素。前期和國際團(tuán)隊(duì)合作規(guī)劃,后期國際級(jí)品牌酒店進(jìn)駐。他們是海南國際旅游島建設(shè)的重要組成部分,承擔(dān)著把海南建設(shè)成為國際著名度假地的艱巨使命。

(3)瞄準(zhǔn)高端客戶

這些旅游地產(chǎn)的價(jià)格雖屢創(chuàng)海南旅游地產(chǎn)新高,但仍然吸引很多高端客戶一擲千金。在購買的客群中除了頂級(jí)私人客戶外,企業(yè)客戶購買后作為招待會(huì)所也占據(jù)了相當(dāng)?shù)牟糠帧?
限制因素:

首先是開發(fā)規(guī)模限制。由于地形特殊,這一類項(xiàng)目的縱深較短,一般沿海岸線呈帶狀分布,在功能分區(qū)和景觀、路網(wǎng)設(shè)計(jì)方面受限制較多;其次在文化的導(dǎo)入上缺乏海南特色的原創(chuàng)濱海休閑文化,更多是對(duì)歐美和東南亞濱海休閑文化的模仿和借鑒;另外各個(gè)灣區(qū)的設(shè)計(jì)產(chǎn)品單一,目標(biāo)客群重合,競(jìng)爭(zhēng)壓力大。

2、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式――海島中部定安代表的“候鳥型”社區(qū)開發(fā)

海南島中部雖沒有濱海資源,但和濱海地產(chǎn)相比這部分旅游地產(chǎn)性價(jià)比較高,吸引了更多中低收入者購買;并且海島中部的溫度、濕度等氣候條件更適合老年人、候鳥一族養(yǎng)生度假,因此養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)潛力巨大,在海南有著獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。

海南中部高速沿線的定安、屯昌、瓊中、五指山、保亭等地的旅游地產(chǎn)已開展得如火如荼,將成為海南旅游地產(chǎn)開發(fā)體系中不容忽視的力量。#p#分頁標(biāo)題#e#

(1)生態(tài)養(yǎng)生資源豐富

海島中部綠蔭濃郁,形成了世界上同緯度中極為珍貴的熱帶生物圈和生態(tài)系統(tǒng),被譽(yù)為“回歸大自然的好去處,未受污染的長壽島”。海島中部大型的候鳥型社區(qū)主要依附于水庫、溫泉、森林等豐富的生態(tài)資源,非常有利于老年人養(yǎng)生度假。

(2)開發(fā)規(guī)模大

海南島中部的候鳥社區(qū),擺脫了濱海灣區(qū)帶狀地形帶來的限制,在占地規(guī)模和開發(fā)規(guī)模上都是濱海灣區(qū)難以比擬的。開發(fā)商可以從容的進(jìn)行各種設(shè)施的擺布和配套,利用豐富的水庫資源和森林資源組成區(qū)域的養(yǎng)生環(huán)境。

(3)客戶基礎(chǔ)雄厚

海島中部的養(yǎng)生養(yǎng)老價(jià)值逐漸被更多的人認(rèn)識(shí),面對(duì)的客戶群也不僅限于候鳥客戶了。目前針對(duì)高端客戶推出的獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅等高品質(zhì)產(chǎn)品,在中部候鳥型社區(qū)中逐漸增多。
限制因素:

中部旅游地產(chǎn)早期一般追求性價(jià)比,造成項(xiàng)目的“三低”。首先服務(wù)配套低。候鳥型社區(qū)作為獨(dú)立于當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的“飛地”,遠(yuǎn)離城區(qū),項(xiàng)目規(guī)劃自成一統(tǒng),缺乏和周邊社會(huì)的必然聯(lián)系。第二產(chǎn)品檔次低。中部地產(chǎn)的主力產(chǎn)品是小戶型的公寓,主要以價(jià)格低來迎合市場(chǎng)。第三產(chǎn)品使用率低。社區(qū)的入住率隨著季節(jié)的變化大起大落,也為社區(qū)的管理帶來了巨大的挑戰(zhàn),不利于社區(qū)氣氛的行成。

3、復(fù)合旅游地產(chǎn)的開發(fā)――文昌代表的城市拓展新區(qū)開發(fā)

近年來,越來越多的國內(nèi)外企業(yè)看好海南,競(jìng)相來這里投資。海南的大項(xiàng)目建設(shè)取得了較好成效,城市建設(shè)也隨著國家重大戰(zhàn)略的實(shí)施進(jìn)入了發(fā)展的快車道。在海南的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中,列出了幾個(gè)重要的節(jié)點(diǎn)城市。例如:作為我國未來最大航天基地的文昌、擁有石油加工工業(yè)的東方和洋浦、臨高等城市。這一類城市的旅游地產(chǎn)和上兩類的發(fā)展模式迥然不同。

(1)地產(chǎn)潛力大升值快

借助低緯度的優(yōu)勢(shì),文昌成為中國也是世界上為數(shù)不多的航天中心。目前兩條一路和東線高速鐵路的建設(shè)使文昌擺脫了長期被邊緣化的局面,迎來了發(fā)展的黃金時(shí)代。就在宣布航天城建設(shè)后不到兩年的時(shí)間里,文昌房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)翻番,城市基礎(chǔ)設(shè)施投入也急劇增加。

(2)緊密結(jié)合城市發(fā)展

與濱海灣區(qū)開發(fā)的國際化和養(yǎng)老地產(chǎn)的獨(dú)自發(fā)展模式不同,城市拓展區(qū)地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目要承擔(dān)起部分城市功能,對(duì)項(xiàng)目和配套設(shè)施的規(guī)劃都提出了更高的要求。#p#分頁標(biāo)題#e#

(3)客戶需求多元

這類地產(chǎn)不僅要照顧外來的候鳥客戶和度假客戶,更多的是城市升級(jí)帶來的大量商務(wù)人群。他們的消費(fèi)行為和海南傳統(tǒng)的旅游地產(chǎn)客戶不同,更看重資產(chǎn)的升值潛力。
限制因素:

海南島城市中除??诤腿齺喭?,城市市政基本配套設(shè)施檔次低,城市功能不完備,歷史欠賬較多,城市醫(yī)療和文化娛樂設(shè)施缺乏。單個(gè)開發(fā)商難以承擔(dān)市政配套設(shè)施的建設(shè),在土地的一級(jí)開發(fā)中要為其預(yù)留發(fā)展用地。

本文于2009年10月26日在《中國旅游報(bào)》第4114期第7版發(fā)布
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