隨著旅游開(kāi)發(fā)的逐漸升溫，資源爭(zhēng)奪戰(zhàn)已進(jìn)入白熱化，稀缺性、壟斷性資源項(xiàng)目越來(lái)越少，旅游投資逐漸進(jìn)入資源開(kāi)發(fā)型階段，即“絕色資源無(wú)，資源類(lèi)型多”的綜合性開(kāi)發(fā)。資源開(kāi)發(fā)型旅游投資有著“投資門(mén)檻高，收益時(shí)間長(zhǎng)”的特點(diǎn)，任何一個(gè)項(xiàng)目投資目標(biāo)的成功關(guān)鍵在于科學(xué)合理的商業(yè)模式的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，綜合型大規(guī)模旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目更是如此，這類(lèi)項(xiàng)目往往投資少則幾個(gè)億，多則幾十個(gè)億，資源類(lèi)型涉及森林、水庫(kù)、地?zé)?、河流、果林、農(nóng)田、村莊等等，復(fù)雜的資源如何與資本進(jìn)行有效的結(jié)合，如何確保低風(fēng)險(xiǎn)、快回報(bào)、大投入、大產(chǎn)出，核心問(wèn)題就是商業(yè)模式的設(shè)計(jì)。

在綜合型大規(guī)模旅游投資項(xiàng)目的商業(yè)模式設(shè)計(jì)方面有著深入的研究和豐富的經(jīng)驗(yàn)。這類(lèi)商業(yè)模式的設(shè)計(jì)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，不僅要實(shí)現(xiàn)旅游商業(yè)模式的聚集，還要整合其他行業(yè)的商業(yè)模式形成“整體聚集”，例如旅游與農(nóng)業(yè)、旅游與地產(chǎn)等。

下面我們結(jié)合思拉堡小鎮(zhèn)項(xiàng)目，分別從旅游項(xiàng)目商業(yè)聚集、旅游地產(chǎn)、旅游與地產(chǎn)的商業(yè)模式整合幾個(gè)方面來(lái)解讀綜合性旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商業(yè)模式的設(shè)計(jì)。

資源+智慧創(chuàng)造旅游項(xiàng)目商業(yè)聚集

我國(guó)旅游業(yè)從上世紀(jì)七十年代由旅社接待開(kāi)始逐步發(fā)展至今實(shí)現(xiàn)了跨越式進(jìn)步。08年我國(guó)人均GDP已超出3000美元，按照世界旅游發(fā)展規(guī)律，我國(guó)旅游業(yè)已步入休閑度假時(shí)代，旅游業(yè)作為“無(wú)煙產(chǎn)業(yè)”、創(chuàng)匯產(chǎn)業(yè)，越來(lái)越得到國(guó)家及社會(huì)各界的重視，旅游資源的規(guī)劃開(kāi)發(fā)也逐漸從由政府、高校主導(dǎo)到職業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)。現(xiàn)階段，大中型城市的旅游總體規(guī)劃及國(guó)家級(jí)旅游資源、世界遺產(chǎn)等頂級(jí)旅游資源的規(guī)劃開(kāi)發(fā)基本已告一段落，小城鎮(zhèn)、農(nóng)村的旅游開(kāi)發(fā)如火如荼。目前，我們接觸的規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目，往往只具備三分先天的“姿色”，旅游資源具有一定吸引力，但若僅僅依靠這三分的魅力，往往是很難產(chǎn)生良好市場(chǎng)效應(yīng)，這就需要規(guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)，憑借良好的職業(yè)技能與智慧的創(chuàng)意能力來(lái)在旅游地“三分姿色”的基礎(chǔ)上，進(jìn)行科學(xué)的，大膽的構(gòu)想，在四百多個(gè)項(xiàng)目案例實(shí)踐的基礎(chǔ)上，形成了游憩方式創(chuàng)新的策劃理念，并以商業(yè)模式創(chuàng)新與景觀游樂(lè)創(chuàng)新設(shè)計(jì)為策劃的落地奠定基礎(chǔ)，成為政府、企業(yè)開(kāi)發(fā)商的智力腦庫(kù)。

那么，一個(gè)項(xiàng)目要形成“商業(yè)模式聚集”，首先它必然是一個(gè)旅游資源相對(duì)聚集的大型旅游度假項(xiàng)目，大型度假項(xiàng)目的基礎(chǔ)資源條件有著怎樣的要求呢？

1、大型旅游度假項(xiàng)目的基礎(chǔ)資源條件

“商業(yè)模式聚集”的形成是依托于大型旅游度假項(xiàng)目，同時(shí)該類(lèi)大型旅游度假項(xiàng)目都具備一定特征和條件，如旅游資源較為豐富，有著多樣性的特點(diǎn)，部分資源能達(dá)到國(guó)家一、二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；該類(lèi)項(xiàng)目都必須擁有自身的幾類(lèi)核心資源，如水資源、植被資源、農(nóng)業(yè)資源異或項(xiàng)目地具有深厚的文化底蘊(yùn)，諸如古鎮(zhèn)古村落，甚至有古遺址等等。這些核心資源即所謂項(xiàng)目的亮點(diǎn)及創(chuàng)意來(lái)源，它對(duì)于項(xiàng)目地所在區(qū)域來(lái)說(shuō)具備一定稀缺性，在創(chuàng)新上較易得到凸顯。同時(shí)區(qū)位也是該類(lèi)項(xiàng)目考慮的重要因素，據(jù)專(zhuān)家調(diào)查顯示，距離超大城市100公里、距離大城市60公里、中等城市30公里、小型城市15公里以?xún)?nèi)是旅游地產(chǎn)的最佳選擇，也是“商業(yè)模式聚集”形成的最佳距離。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

例如思拉堡小鎮(zhèn)就位于營(yíng)口一小時(shí)城市圈內(nèi)，距離鲅魚(yú)圈城區(qū)僅需十分鐘車(chē)程，項(xiàng)目規(guī)劃面積達(dá)三平方公里，規(guī)劃區(qū)域?yàn)榍鹆甑匦蔚孛驳纳降?，高低起伏多變，山體曲線優(yōu)美，適于開(kāi)展山地運(yùn)動(dòng)類(lèi)項(xiàng)目；景區(qū)還擁有森林、溫泉、農(nóng)業(yè)資源，形成了一定程度上的資源聚集，資源類(lèi)型的聚集是產(chǎn)品聚集的基礎(chǔ)，而產(chǎn)品聚集又是商業(yè)模式聚集的基礎(chǔ)。

2、游憩方式創(chuàng)新點(diǎn)亮資源價(jià)值

旅游資源的三分姿色離不開(kāi)策劃創(chuàng)新對(duì)它的“七分打扮”，旅游產(chǎn)品的包裝成功與否直接關(guān)系到旅游資源開(kāi)發(fā)的成敗，從而影響項(xiàng)目后續(xù)規(guī)劃設(shè)計(jì)等諸多方面的進(jìn)展，決定了項(xiàng)目投資的成敗。因此，一個(gè)僅有三分姿色的旅游項(xiàng)目，必須找到一家具備創(chuàng)新能力與創(chuàng)新思維的高水準(zhǔn)規(guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)來(lái)對(duì)項(xiàng)目準(zhǔn)確把脈，引爆項(xiàng)目的核心資源，帶動(dòng)片區(qū)整體發(fā)展。一直倡導(dǎo)旅游項(xiàng)目要先策劃后規(guī)劃，在策劃與規(guī)劃的基礎(chǔ)上，融入商業(yè)設(shè)計(jì)與景觀策劃設(shè)計(jì)使得項(xiàng)目能夠落地，并在運(yùn)營(yíng)中取得良好的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。

在思拉堡項(xiàng)目中，運(yùn)用主題化景觀與溫泉相配合，打造“山海八泉”，應(yīng)用“一泉一品”的打造手法豐富溫泉游憩體驗(yàn)，并以養(yǎng)生為主題創(chuàng)新個(gè)性化健康管理的溫泉住宿度假，如溫泉小鎮(zhèn)、溫泉公館、溫泉?jiǎng)e墅等；將干涸的水溝蓄水成風(fēng)情水街，既有靈秀的景觀，又豐富了區(qū)塊的商業(yè)功能；利用地形開(kāi)發(fā)36洞高爾夫，分別選取中、荷、日、德等不同國(guó)度的田園風(fēng)光進(jìn)行球場(chǎng)風(fēng)景主題打造，依托良好的球場(chǎng)景觀及自然環(huán)境建設(shè)高爾夫別墅……在此項(xiàng)目中我們利用項(xiàng)目地的資源，創(chuàng)意了八大類(lèi)型時(shí)尚產(chǎn)品，并形成以此八大產(chǎn)品為主的旅游產(chǎn)品聚集，具體如下：

3、旅游項(xiàng)目的商業(yè)聚集

好的旅游產(chǎn)品具有抓人眼球，聚集人氣的效應(yīng)，它是景區(qū)宣傳的最直接手段，它增強(qiáng)景區(qū)的吸引力、促進(jìn)景區(qū)知名度提升的同時(shí)還延長(zhǎng)了游客停留時(shí)間，豐富區(qū)域游線結(jié)構(gòu)，為游客的二次消費(fèi)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。旅游產(chǎn)業(yè)是一個(gè)多產(chǎn)業(yè)互動(dòng)的特殊產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展不僅促進(jìn)旅游業(yè)的進(jìn)步，更帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈上其他產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展。從某種角度來(lái)說(shuō)，純旅游產(chǎn)品并不是整體項(xiàng)目盈利之核心所在，但某些產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)收入可以帶來(lái)較為可觀的現(xiàn)金流，如溫泉產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)。一般溫泉度假區(qū)的營(yíng)業(yè)額每年都在五千萬(wàn)至一個(gè)億左右，另外將溫泉與酒店進(jìn)行結(jié)合，酒店的住宿價(jià)格可高出一般度假酒店的兩倍；此外，對(duì)于酒莊、SPA、高爾夫、馬術(shù)中心等貴族消費(fèi)本身具有各種收益模式，但這些收益遠(yuǎn)無(wú)法在短期內(nèi)回報(bào)前期投入。因而，我們需要在旅游產(chǎn)品本身銷(xiāo)售的同時(shí)，融入其他商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式，這種理想的經(jīng)營(yíng)元素，既可以利用旅游環(huán)境打造形成的人氣效應(yīng)，又可以解決旅游投資的長(zhǎng)線回報(bào)問(wèn)題，這個(gè)具有雙重功效的元素就是“旅游地產(chǎn)”。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

1、地產(chǎn)是轉(zhuǎn)換旅游潛在價(jià)值的高效手段

旅游的發(fā)展帶動(dòng)周邊環(huán)境的美化，良好的環(huán)境不但吸引著人們前往旅游，也撥弄了游客“寧愿生在此山中”的長(zhǎng)居愿望，于是，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商抓住了游客的這種心理變化，開(kāi)始在景區(qū)周?chē)顿Y房地產(chǎn)，在地產(chǎn)的帶動(dòng)下，旅游投資將很快收回，從而帶動(dòng)旅游進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，地氣一步步抬升，收益良性循環(huán)，這種現(xiàn)象我們稱(chēng)之為“旅游與地產(chǎn)的疊加效應(yīng)”。

“旅游+地產(chǎn)”的效應(yīng)即是旅游“帶靚”環(huán)境，環(huán)境帶旺地產(chǎn)，地產(chǎn)反哺旅游的良性循環(huán)效應(yīng)，其核心是“旅游聚集人氣、景觀提升品位”。“生地”靠旅游培育成“熟地”、“熟地”依地產(chǎn)烘烤成“寶地”的疊加循環(huán)效應(yīng)。旅游所帶來(lái)的人流、物流、信息流等促進(jìn)人氣的抬升，進(jìn)而使得景區(qū)附近房地產(chǎn)價(jià)格飆升，地產(chǎn)收益為旅游二次投資回籠了資金。在環(huán)境質(zhì)量進(jìn)一步優(yōu)化，配套設(shè)施更加完善的情形下，景區(qū)已經(jīng)超出了普通意義的范疇，而一躍成為一種生活方式的代名詞，例如“華僑城”，如今它已不僅僅是一個(gè)簡(jiǎn)單游樂(lè)景區(qū)的概念，而更是舒適、便利、高品質(zhì)生活方式的典范。這種獨(dú)特的循環(huán)經(jīng)濟(jì)模式，不僅解決了大量人員的就業(yè)問(wèn)題，還拉動(dòng)了交通、餐飲、酒店、零售等服務(wù)業(yè)發(fā)展。

2、開(kāi)發(fā)時(shí)序設(shè)計(jì)與商業(yè)模式整合

在思拉堡小鎮(zhèn)項(xiàng)目中，遵循邊開(kāi)發(fā)旅游項(xiàng)目邊建設(shè)地產(chǎn)的時(shí)序原則，先將“生地”靠溫泉、高爾夫、酒莊等旅游項(xiàng)目逐步培育成“熟地”，然后在“熟地”上開(kāi)發(fā)地產(chǎn)，從高星級(jí)溫泉酒店到溫泉酒店公寓、商業(yè)地產(chǎn)、臨水公寓；在高爾夫帶動(dòng)下建設(shè)高爾夫會(huì)所、高爾夫別墅、再隨之開(kāi)發(fā)酒莊及養(yǎng)生類(lèi)別墅地產(chǎn)、SPA會(huì)所，最后在整個(gè)區(qū)塊炒熱的時(shí)機(jī)，推出在景區(qū)南端，景觀較差，但距城區(qū)較近的住宿類(lèi)小高層生態(tài)居住社區(qū)。整個(gè)項(xiàng)目的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)循序漸進(jìn)，逐次開(kāi)發(fā)。

思拉堡小鎮(zhèn)旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是旅游項(xiàng)目和地產(chǎn)項(xiàng)目聚集的綜合體，它同時(shí)遵循旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)律，選擇科學(xué)的時(shí)序方法，將旅游項(xiàng)目與地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)序恰當(dāng)配合，從而形成了具有思拉堡小鎮(zhèn)特色的旅游與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的五個(gè)臺(tái)階，十年計(jì)劃：

階梯一（兩年）：溫泉游樂(lè)，景觀營(yíng)造，高端運(yùn)動(dòng)，引爆市場(chǎng)；

在項(xiàng)目前期投入建設(shè)景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施如道路，大門(mén)、入口服務(wù)區(qū)、基本接待設(shè)施等；開(kāi)啟溫泉游樂(lè)設(shè)施的一部分建設(shè)，如溫泉會(huì)所、星級(jí)溫泉酒店等；啟動(dòng)一期18洞高爾夫建設(shè)及配套會(huì)所建設(shè)，引爆市場(chǎng)，在景區(qū)知名度提高的同時(shí)地塊價(jià)值隨之提高，進(jìn)而在階梯一的后期招商部分高爾夫別墅住宅及商務(wù)酒店的建設(shè)。在此期間，高爾夫運(yùn)動(dòng)及溫泉游樂(lè)休閑各自有經(jīng)營(yíng)收入，同時(shí)別墅銷(xiāo)售及酒店經(jīng)營(yíng)有另一部分收益。兩年后溫泉及高爾夫設(shè)施均有一定規(guī)模，景區(qū)配套相對(duì)完善，商務(wù)酒店形成一定的接待規(guī)模，別墅地產(chǎn)銷(xiāo)售獲得部分收益，景區(qū)進(jìn)入開(kāi)發(fā)的第二階梯。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

階梯二（兩年）：商務(wù)推進(jìn)，休閑配置；周邊地產(chǎn)，順次開(kāi)發(fā)

加大景區(qū)的配套服務(wù)，進(jìn)一步投資酒莊與SPA特色服務(wù)，為游客提供私人酒窖及釀酒體驗(yàn)活動(dòng)、SPA療養(yǎng)服務(wù)，商務(wù)會(huì)議、商務(wù)洽談等商務(wù)活動(dòng)在景區(qū)的開(kāi)展逐步加大，景區(qū)的休閑配套進(jìn)一步完善。依次再開(kāi)發(fā)另9洞高爾夫，同時(shí)，在第一個(gè)9洞高爾夫場(chǎng)附近的地塊開(kāi)發(fā)酒店式別墅、企業(yè)會(huì)所及高星級(jí)酒店。

階梯三（兩年）：高爾夫、馬術(shù)、滑雪、高端運(yùn)動(dòng)再炒地產(chǎn)

在前兩個(gè)階梯開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，會(huì)議產(chǎn)業(yè)、高爾夫運(yùn)動(dòng)及溫泉休閑、酒店地產(chǎn)、別墅地產(chǎn)等都取得了一定收益，旅游配套設(shè)施如會(huì)所、酒莊、SPA等高端服務(wù)設(shè)施進(jìn)一步完善，景區(qū)的知名度，地塊的價(jià)值進(jìn)一步提升。利用前期收益，依托地塊的升值，進(jìn)行18洞高爾夫招商，馬術(shù)、滑雪運(yùn)動(dòng)的招商全面展開(kāi)，地塊的運(yùn)動(dòng)配套更加完善。

 階梯四（兩年）：水景、商業(yè)街結(jié)合，完善配套，提高居住環(huán)境
景區(qū)建設(shè)初具規(guī)模，游客量進(jìn)一步攀升，地產(chǎn)收益明顯，旅游經(jīng)營(yíng)良性增長(zhǎng)，完善水景及商業(yè)街配套設(shè)施，進(jìn)一步開(kāi)發(fā)溫泉SPA別墅及酒莊別墅、非核心景區(qū)的普通住宅區(qū)開(kāi)始招商建設(shè)。

階梯五（兩年）：節(jié)慶推動(dòng)，品牌營(yíng)銷(xiāo)，旅游小鎮(zhèn)，頗具規(guī)模。

景區(qū)建設(shè)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，利用節(jié)慶、媒體、及口碑效應(yīng)得到景區(qū)的廣泛宣傳，形成景區(qū)自身的品牌，并利用品牌效應(yīng)推動(dòng)景區(qū)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售及景區(qū)其他配套的完善，進(jìn)而使得景區(qū)發(fā)展成為一個(gè)特色的具有一定規(guī)模的知名旅游小鎮(zhèn)。

景區(qū)利用十年的時(shí)間同時(shí)開(kāi)發(fā)旅游資源與旅游地產(chǎn)，地產(chǎn)的短線回報(bào)效應(yīng)已使得景區(qū)自身旅游資源的開(kāi)發(fā)資金得到回籠，并具備一定的品牌效應(yīng)，從第十年開(kāi)始，觀光、休閑、會(huì)議度假、運(yùn)動(dòng)休閑度假逐步轉(zhuǎn)向正軌，景區(qū)經(jīng)營(yíng)進(jìn)入良性發(fā)展時(shí)期。

從思拉堡小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)的五級(jí)臺(tái)階可以看到，綜合性大型旅游度假區(qū)的商業(yè)模式是在旅游項(xiàng)目和地產(chǎn)項(xiàng)目的交互運(yùn)作中形成的，其具有鏈條式動(dòng)力機(jī)制，環(huán)環(huán)相扣，互為前提，互為結(jié)果。旅游產(chǎn)品的商業(yè)聚集與地產(chǎn)項(xiàng)目的聚集共同構(gòu)成了整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)模式聚集。在思拉堡小鎮(zhèn)良好的區(qū)位及資源條件下創(chuàng)新性得將商業(yè)模式聚集方式作為景區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)手段，在項(xiàng)目剛投入開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)便得到社會(huì)各界的熱切關(guān)注，相信不久的將來(lái)思拉堡小鎮(zhèn)必將成為旅游與地產(chǎn)聯(lián)姻的成功商業(yè)模式聚集實(shí)例。

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