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旅游綜合開發(fā)，已經(jīng)成為旅游投資的主流模式，本文認(rèn)為，旅游投資的新綜合時代已經(jīng)到來。希望本文可以為政府決策和管理提供有力的支持，也希望我們對這種模式的梳理，能夠引導(dǎo)出良性的商業(yè)模型，使企業(yè)投資人成為真正的區(qū)域運營商。
一、居民消費升級，旅游服務(wù)需求增長，但增速低于旅游名義下的開發(fā)投資增速
中國老百姓可支配收入的增長，帶動了旅游消費需求的較快增長，特別是人均GDP超過2500美元之后，休閑消費增幅加大。2008年后，汽車消費大幅增長，休閑需求同步升級。這些，都對旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提出了較大的要求。
但2005年之后，旅游項目的投資常常給人以震撼，一不小心，就遇到投資額高達(dá)10億、100億、500億之類的項目。開始時，我們拒絕接受：這明顯的不是旅游投資，是區(qū)域開發(fā)、城鎮(zhèn)化投資、房地產(chǎn)開發(fā)。如果把這些項目都納入計算，旅游產(chǎn)業(yè)投資已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這個階段市場的真實需求（我們所謂的旅游市場需求，是作為服務(wù)業(yè)的旅游市場需求，是旅游服務(wù)需求）。
二、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、土地財政與旅游房地產(chǎn)商業(yè)利益合流，推升了旅游開發(fā)新浪潮
實際上，隨著我國城市化的發(fā)展，旅游成為了提升城市化質(zhì)量的重要因素，是城市化中具有產(chǎn)業(yè)、居住支持雙重價值的要素，為其發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)支撐。中國的旅游開發(fā)，已經(jīng)與區(qū)域發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程全面結(jié)合，并在產(chǎn)業(yè)上趨于融合，形成了旅游產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向下泛旅游產(chǎn)業(yè)聚合的區(qū)域經(jīng)濟與城鎮(zhèn)化綜合開發(fā)模式，這種以旅游為引擎的區(qū)域綜合開發(fā)模式，我們稱之為“旅游引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)模式”（Tourism-oriented regional integrated development model，簡稱TORD模式）。
旅游具有引擎效應(yīng)，能夠推進(jìn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行聚集發(fā)展、形成新農(nóng)村建設(shè)的全面提升、帶動土地升值、延伸商業(yè)房地產(chǎn)及休閑度假房地產(chǎn)等高利潤項目，實現(xiàn)開發(fā)的快速回報。依托“服務(wù)產(chǎn)業(yè)聚集、土地升值、房地產(chǎn)高回報”這三要素，形成了旅游引導(dǎo)下區(qū)域綜合開發(fā)的模式，并已經(jīng)成為旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主流模式。
實際上，傳統(tǒng)旅游項目（以游客為服務(wù)對象，通過服務(wù)，獲取收益的項目）的投入產(chǎn)出比越來越低，特別是在一流觀光資源已經(jīng)全部開發(fā)完成之后，旅游服務(wù)與旅游設(shè)施開發(fā)項目都是“高投資、低回報、長周期”型項目。政府為促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的產(chǎn)業(yè)開發(fā)導(dǎo)向，與投資商在泛地產(chǎn)高通脹時代的高回報率要求，在當(dāng)今的旅游服務(wù)與旅游設(shè)施產(chǎn)品開發(fā)上，已經(jīng)形成了明顯的矛盾結(jié)構(gòu)。
然而，由于國家房地產(chǎn)調(diào)控，城市房地產(chǎn)開發(fā)受到嚴(yán)重打壓，投資商亟需繞過調(diào)控政策，獲得開發(fā)土地。而旅游地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)境相對來說還比較寬松，高額的土地一級開發(fā)利潤和旅游休閑度假房產(chǎn)利潤，可以抵消旅游服務(wù)與旅游設(shè)施項目開發(fā)的高成本。據(jù)估算，只需要把旅游房地產(chǎn)開發(fā)中盈利的40%，用于開發(fā)旅游服務(wù)與旅游設(shè)施，就足以推動整個區(qū)域的綜合開發(fā)了。#p#分頁標(biāo)題#e#
于是，對土地開發(fā)及房地產(chǎn)開發(fā)的共同需要，構(gòu)成了新的旅游與地產(chǎn)的對接模式――旅游區(qū)域綜合開發(fā)：政府出讓土地一級開發(fā)的利潤，引導(dǎo)和要求投資商開發(fā)旅游服務(wù)與旅游設(shè)施項目；而投資商在開發(fā)旅游服務(wù)與旅游設(shè)施項目的同時，就會要求政府匹配土地，用于住宅開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)或旅游房地產(chǎn)開發(fā)。政府與投資商找到了各自利益的歸屬，結(jié)合旅游服務(wù)與旅游設(shè)施項目開發(fā)需要，整合形成了旅游區(qū)域開發(fā)、旅游綜合體開發(fā)、旅游小城鎮(zhèn)開發(fā)、旅游文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)、休閑農(nóng)業(yè)區(qū)開發(fā)等等，這些以旅游為引擎開發(fā)形成的旅游區(qū)、休閑區(qū)、度假區(qū)、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)等等，都是在土地開發(fā)紅利與房產(chǎn)紅利的支撐下，形成模式。
從此，面向非城市區(qū)域的旅游區(qū)域開發(fā)，成為新一輪圈地運動的主要方向。大批房地產(chǎn)商及其他投資者紛紛涉足旅游綜合開發(fā)，大量資金涌入酒店、溫泉、旅游地產(chǎn)、旅游演藝等行業(yè)，投資項目也逐漸呈現(xiàn)出大規(guī)模、高檔次的特點。
旅游開發(fā)熱就此成為旅游開發(fā)大潮。
三、“保、規(guī)、控、管”四字方針，引導(dǎo)旅游綜合開發(fā)健康發(fā)展
中國經(jīng)濟發(fā)展，高度依賴于城市化的快速推進(jìn)。世界上最大的建設(shè)大潮，引發(fā)了以短缺資源及房地產(chǎn)不動產(chǎn)的長期化升值，成為中國財富增長的主導(dǎo)模式。這一模式，成為中國經(jīng)濟行為的主流導(dǎo)向，引導(dǎo)著企業(yè)的投資行為。
旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也再這一主流趨勢下，形成了旅游綜合開發(fā)模式。
因此，我們只有跳出傳統(tǒng)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式，才能夠看清楚中國旅游投資的這一大潮。
新的旅游開發(fā)，已經(jīng)實現(xiàn)了兩個突破，第一個突破，是旅游與城市化結(jié)合，旅游區(qū)與城鎮(zhèn)村的開發(fā)全面融合，并形成典型的旅游綜合體新模式。第二個突破，是旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)與文化、教育、會議會展、養(yǎng)生養(yǎng)老、醫(yī)療、體育、農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)的全面融合，形成了旅游產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)下的泛旅游產(chǎn)業(yè)聚集與整合，出現(xiàn)了泛旅游產(chǎn)業(yè)集群。
旅游發(fā)展的趨勢，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了我們原來想象的，就旅游服務(wù)來評價旅游發(fā)展的方式。因此，其投資規(guī)模也不該局限于旅游服務(wù)業(yè)本身，而應(yīng)被看成是一種綜合性產(chǎn)業(yè)及綜合區(qū)域投資開發(fā)。這種大規(guī)模、高速度的投資增長是中國整體經(jīng)濟發(fā)展的縮影。從整體上來看，我國并沒有出現(xiàn)大量的旅游服務(wù)產(chǎn)品過剩與閑置，大規(guī)模旅游投資，是旅游引導(dǎo)下中國城市化發(fā)展的表現(xiàn)之一。
在與旅游結(jié)合上，投資商的開發(fā)方式主要有三：一種是旅游和地產(chǎn)一體化的開發(fā)，對開發(fā)商來說，旅游并不是一個附屬品，而是地產(chǎn)的支撐；第二種是旅游和地產(chǎn)分離的開發(fā)，這種投資商只將旅游當(dāng)做是與政府置換資源的條件，獲得土地的條件就是必須投資旅游；無論目的為何，這種方式對旅游開發(fā)是有一定的推動作用的；第三種，是打著旅游的幌子做純地產(chǎn)，這是對旅游資源的浪費和破壞。#p#分頁標(biāo)題#e#
對此，我們認(rèn)為：以旅游為引擎的區(qū)域綜合開發(fā)模式，是中國特色的旅游綜合開發(fā)模式；政企協(xié)調(diào)非常有效，發(fā)展?fàn)顟B(tài)基本健康，為旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來極大機遇；同時，政府必須進(jìn)行“保規(guī)控管”，杜絕一些唯利是圖的做法，確保旅游綜合開發(fā)的健康持續(xù)發(fā)展。
“保”：以生態(tài)環(huán)境、文物古跡、風(fēng)景名勝、自然資源等的保護為前提；任何開發(fā)，決不能破壞環(huán)境、文物和資源。
“規(guī)”：必須規(guī)劃先行，通過規(guī)劃，有效把控旅游服務(wù)產(chǎn)品及旅游設(shè)施與旅游房地產(chǎn)開發(fā)的比例與配套關(guān)系，保證旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)的主體地位與帶動效應(yīng)。
“控”：控制土地開發(fā)與產(chǎn)品開發(fā)的時間節(jié)奏，以旅游服務(wù)產(chǎn)品開發(fā)帶動為先，旅游房地產(chǎn)開發(fā)為后，形成多期開發(fā)，循環(huán)提升。
“管”：實施開發(fā)管理，對綜合開發(fā)不僅僅考核開發(fā)量，還要考核旅游服務(wù)經(jīng)營。旅游服務(wù)不能僅僅依靠硬件開發(fā)，必須進(jìn)行服務(wù)開發(fā)，要進(jìn)行服務(wù)經(jīng)營和市場開發(fā)。
站在旅游作為城市化引擎、國家戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)的角度，我們用大旅游的思路來判斷，結(jié)論就十分明確了：在十二五期間，旅游綜合開發(fā)的投資規(guī)模還將不斷突破，在中國經(jīng)濟發(fā)展中將會產(chǎn)生更大的、讓人們難以想象的重大作用。
四、解放思想，用旅游帶動區(qū)域經(jīng)濟全面突破
對于生態(tài)屏障地區(qū)、偏遠(yuǎn)山區(qū)、無資源開發(fā)優(yōu)勢又無人才聚集條件的欠發(fā)達(dá)地區(qū)，旅游一直是其區(qū)域發(fā)展的引擎產(chǎn)業(yè)。但旅游的引擎，如何才能帶動區(qū)域社會經(jīng)濟全面發(fā)展，需要跳出旅游看旅游，跳出傳統(tǒng)旅游業(yè)態(tài)來做旅游。
總結(jié)了中國旅游投資與區(qū)域開發(fā)的歷史實踐，通過數(shù)百個成功案例研究，提出了《旅游引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)模式》，希望能夠幫助地方政府，充分運用旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的契機，帶動泛旅游產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展，并借力土地開發(fā)，加速以現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)為依托的城市化進(jìn)程，實現(xiàn)區(qū)域綜合開發(fā)突破，達(dá)成區(qū)域經(jīng)濟社會高速和諧發(fā)展。
我們也希望，大型投資企業(yè)，可以有效把握時代的脈搏，以區(qū)域綜合開發(fā)運營為己任，借力旅游產(chǎn)業(yè)的引擎功能，實現(xiàn)區(qū)域運營商的宏偉發(fā)展，通過操盤旅游，實現(xiàn)操盤區(qū)域經(jīng)濟的價值升級。
五、區(qū)域運營商及旅游綜合開發(fā)的商業(yè)模式
一個投資商投資區(qū)域旅游開發(fā)項目，與常規(guī)房地產(chǎn)項目不同，不能只建房子不搞產(chǎn)業(yè)與經(jīng)營；面對一個區(qū)域從事綜合開發(fā)，不能只搞房地產(chǎn)，還必需安置農(nóng)民，形成社會統(tǒng)籌房展。#p#分頁標(biāo)題#e#
基于此，我們把旅游綜合開發(fā)投資商定位為區(qū)域運營商。所謂區(qū)域運營商，就是以區(qū)域經(jīng)濟社會統(tǒng)籌發(fā)展為己任，把產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城鎮(zhèn)建設(shè)、社會統(tǒng)籌結(jié)合起來，在政府的管理下，以主投資商的身份，通過在規(guī)劃、土地一級開發(fā)、泛旅游產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)、市政公用建設(shè)開發(fā)、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、住宅和度假商業(yè)開發(fā)等六個領(lǐng)域發(fā)揮作用，實現(xiàn)商業(yè)化良性運營，分階段實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展，實現(xiàn)企業(yè)在區(qū)域綜合開發(fā)中的系統(tǒng)整合，實現(xiàn)企業(yè)基于10~30年在區(qū)域運營上的良性現(xiàn)金流和持續(xù)增值效應(yīng)。
旅游綜合開發(fā)模式，是一個經(jīng)濟社會發(fā)展的綜合構(gòu)架。其中，政府的規(guī)劃、土地政策、財政稅收政策、基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施配套，有著戰(zhàn)略和基礎(chǔ)的作用。區(qū)域運營商，應(yīng)該全面介入政策管理，參與規(guī)劃，參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的BOT、TOT、BT，參與一級土地開發(fā)，參與農(nóng)民就業(yè)社區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目等。
在旅游綜合開發(fā)中，最關(guān)鍵的還是旅游產(chǎn)業(yè)落地到具有核心吸引力的旅游產(chǎn)品的開發(fā)上，要能夠形成人氣聚集能力，能夠形成旅游吸引核，由此，可以帶動大量游客，形成消費市場，并擴展出引擎效應(yīng)。
有關(guān)商業(yè)模式，詳見《旅游運營與地產(chǎn)開發(fā)》雜志第15期《“旅游綜合體”的規(guī)劃路線圖》、以及第16期《旅游綜合開發(fā)政府運營模式初探》、《旅游綜合開發(fā)企業(yè)運營模式初探》。
（有關(guān)旅游導(dǎo)向的區(qū)域綜合開發(fā)的更多研究，詳見www.lwcj.com）
上一篇：“旅游引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)模式”與旅游投資新時代第4頁
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