一、站在企業(yè)的立場(chǎng)看旅游綜合開(kāi)發(fā)

一方面，旅游綜合開(kāi)發(fā)是大勢(shì)所趨。政府對(duì)于區(qū)域綜合發(fā)展的要求、市場(chǎng)休閑消費(fèi)需求綜合化的趨勢(shì)及項(xiàng)目本身的開(kāi)發(fā)條件決定了綜合開(kāi)發(fā)的大方向。

另一方面，旅游綜合開(kāi)發(fā)是一種極具潛力的成功模式。其一，對(duì)于旅游企業(yè)，地產(chǎn)收益為支撐；對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)，旅游收益為持續(xù)。其二，通過(guò)除旅游、地產(chǎn)以外的特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)產(chǎn)業(yè)鏈延伸的綜合收益。其三，運(yùn)作旅游綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，企業(yè)將實(shí)現(xiàn)從一般的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商到區(qū)域運(yùn)營(yíng)商的轉(zhuǎn)變，能夠獲得區(qū)域綜合運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的巨大的區(qū)域升值效益。

二、旅游綜合開(kāi)發(fā)的企業(yè)運(yùn)作模式

（一）企業(yè)定位：四重身份

首先，要梳理企業(yè)的定位。我們認(rèn)為，進(jìn)行旅游綜合開(kāi)發(fā)的企業(yè)，實(shí)際上包括四重身份。

第一，是旅游開(kāi)發(fā)商。在未來(lái)的發(fā)展中，核心的工作之一是要進(jìn)行旅游休閑項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。

第二，是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。休閑地產(chǎn)是旅游綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的重要構(gòu)成，開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要工作必然是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

第三，是特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展商。隨著發(fā)展的深入，單靠地產(chǎn)為收益支撐的模式必然難以為繼，政府必然要求企業(yè)考慮更科學(xué)、更持續(xù)特別是能夠有效解決三農(nóng)問(wèn)題，促進(jìn)一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的模式。這就決定了旅游綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，除了旅游板塊、地產(chǎn)板塊以外，保護(hù)下來(lái)的生態(tài)區(qū)域與耕地區(qū)域，應(yīng)當(dāng)發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，如葡萄產(chǎn)業(yè)、花卉產(chǎn)業(yè)等，據(jù)此，開(kāi)發(fā)企業(yè)自然成為特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展商。

第四，是區(qū)域運(yùn)營(yíng)商。以區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)統(tǒng)籌發(fā)展為己任，把旅游開(kāi)發(fā)、特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城鎮(zhèn)建設(shè)、社會(huì)統(tǒng)籌結(jié)合起來(lái)，在政府的管理下，以主投資商的身份，通過(guò)在規(guī)劃、二級(jí)招商、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、泛旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、市政公用建設(shè)開(kāi)發(fā)、商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、住宅和度假地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等工作，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)綜合發(fā)展，這時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)將成為承上（政府）啟下（市場(chǎng)）的區(qū)域運(yùn)營(yíng)商。

（二）商業(yè)模式

1、總體模式：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)為基礎(chǔ)，“旅游休閑、特色產(chǎn)業(yè)、休閑地產(chǎn)”良性互動(dòng)

從總體模式上看，是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)（賣地）和土地二級(jí)開(kāi)發(fā)（賣房、旅游經(jīng)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展）相結(jié)合的模式。

作為區(qū)域運(yùn)營(yíng)商，開(kāi)發(fā)企業(yè)首先通過(guò)參與規(guī)劃與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，通過(guò)項(xiàng)目的二次招商與土地經(jīng)營(yíng)，獲得區(qū)域升值的初步收益。

然而，旅游綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最根本的模式，還是“旅游休閑、特色產(chǎn)業(yè)與休閑地產(chǎn)”三者的良性互動(dòng)，共同推動(dòng)區(qū)域旅游、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)化的綜合發(fā)展：

旅游休閑的發(fā)展是引擎――這是實(shí)現(xiàn)旅游經(jīng)營(yíng)持續(xù)收益的根本。旅游休閑包括觀光景區(qū)、運(yùn)動(dòng)游樂(lè)項(xiàng)目、度假酒店、休閑街區(qū)、文化演藝等，這是吸引消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)的根本，有利于促進(jìn)土地從生地變熟地，促進(jìn)區(qū)域升值，并帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

休閑地產(chǎn)的發(fā)展是支撐――這是實(shí)現(xiàn)快速回報(bào)的核心支撐。旅游休閑的高投入、長(zhǎng)回收必須依靠休閑地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)來(lái)平衡，這就需要適度的發(fā)展可銷售且快速回報(bào)的休閑地產(chǎn)，但兩者不是孤立的結(jié)構(gòu)，而是互動(dòng)的體系，旅游帶來(lái)人氣促進(jìn)土地升值并創(chuàng)造配套為休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造條件，休閑地產(chǎn)的發(fā)展在一定程度上又完善旅游綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的功能體系，實(shí)現(xiàn)目的地的形成。

特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是延伸――這是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈延伸發(fā)展持續(xù)收益的保障。在未來(lái)的發(fā)展中，要考慮一個(gè)區(qū)域的科學(xué)的可持續(xù)的發(fā)展，特別是關(guān)照三農(nóng)問(wèn)題、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌問(wèn)題，除了旅游與地產(chǎn)，還需要注重特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，尤其是文化產(chǎn)業(yè)與特色農(nóng)業(yè)的發(fā)展。以特色農(nóng)業(yè)為例，利用嚴(yán)格保護(hù)的生態(tài)區(qū)域與耕地資源，通過(guò)科技化、規(guī)?；?、休閑化等經(jīng)營(yíng)手段，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)從簡(jiǎn)單的種養(yǎng)殖經(jīng)濟(jì)向科技型休閑服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變。一方面，將實(shí)現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)的升級(jí)并帶來(lái)持續(xù)收益，另一方面，更重要的是，促進(jìn)農(nóng)民的持續(xù)就業(yè)與穩(wěn)定收入，推動(dòng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的發(fā)展；同時(shí)，特色產(chǎn)業(yè)作為一道靚麗的風(fēng)景，也成為旅游休閑與休閑地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展的極具價(jià)值的田園風(fēng)景。

2、具體模式：“三造三中心”

從具體模式上說(shuō)，我們可以把旅游綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的構(gòu)架分為三個(gè)中心：核心吸引中心、休閑聚集中心、延伸發(fā)展中心。旅游綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的商業(yè)模式，就是在區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的視角，三造三中心（詳見(jiàn)《讓“旅游綜合體”成為旅游綜合改革的戰(zhàn)略抓手》）：

其一，打造核心吸引中心――初步收益。這個(gè)核心，實(shí)際上就是旅游核心吸引物的打造問(wèn)題，需要通過(guò)創(chuàng)新策劃與設(shè)計(jì)，面向市場(chǎng)需求，整合自然、文化與社會(huì)資源，打造一個(gè)或若干個(gè)具有強(qiáng)大吸引力的項(xiàng)目。這是旅游綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須突破的第一步。

其二，構(gòu)造休閑聚集中心――擴(kuò)大收益。通過(guò)核心吸引中心把休閑消費(fèi)者吸引過(guò)來(lái)后，要通過(guò)度假酒店群、休閑街區(qū)、休閑廣場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)游樂(lè)項(xiàng)目、文化休閑設(shè)施、特色餐飲、主題表演留住消費(fèi)者，從而擴(kuò)大其消費(fèi)，這是旅游板塊能夠獲得持續(xù)收益的重要載體。

其三，創(chuàng)造延伸發(fā)展中心――延伸收益。通過(guò)前兩大中心的發(fā)展，區(qū)域土地將會(huì)實(shí)現(xiàn)逐步的升值，這就需要通過(guò)延伸發(fā)展中心的創(chuàng)造，來(lái)獲得土地升值的效益與可持續(xù)的發(fā)展，由此應(yīng)該發(fā)展休閑地產(chǎn)、特色農(nóng)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、無(wú)污染加工業(yè)等產(chǎn)業(yè)來(lái)實(shí)現(xiàn)土地增值的落地與可持續(xù)發(fā)展的保障。

（三）運(yùn)作流程

對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在項(xiàng)目的運(yùn)作流程上，一般包括拿地階段、建設(shè)階段、運(yùn)營(yíng)階段三大步驟：#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

其一，拿地階段：主要通過(guò)編制一個(gè)打動(dòng)政府的開(kāi)發(fā)策劃與概念性規(guī)劃方案，打動(dòng)政府，獲取土地。

其二，建設(shè)階段：在拿地階段完成的基礎(chǔ)，通過(guò)編制詳細(xì)規(guī)劃報(bào)規(guī)，編制建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、游樂(lè)設(shè)計(jì)報(bào)建及具體工程設(shè)施。

其三，運(yùn)營(yíng)階段：主要包括系統(tǒng)營(yíng)銷、旅游休閑項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)、休閑地產(chǎn)銷售、特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展與部分項(xiàng)目的招商合作以及人才隊(duì)伍組建與日常經(jīng)營(yíng)管理工作。

三、結(jié)語(yǔ)：冬日里的春光

傳統(tǒng)地產(chǎn)的政策高壓讓地產(chǎn)的發(fā)展陷在寒冷的冬日里。事實(shí)上，對(duì)于大型地產(chǎn)或旅游開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該看到冬日里的春光。這一片春光，就是旅游綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目――旅游引導(dǎo)的區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)，這是在中國(guó)城市化浪潮繼續(xù)推進(jìn)與休閑消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)的背景下的黃金機(jī)會(huì)，給地產(chǎn)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了無(wú)限的商機(jī)。

然而，區(qū)域價(jià)值決定地產(chǎn)價(jià)值。誰(shuí)能夠把握這個(gè)戰(zhàn)略遠(yuǎn)見(jiàn)，愿意做長(zhǎng)線的區(qū)域運(yùn)營(yíng)，誰(shuí)就將是未來(lái)最大的贏家。如果能夠通過(guò)“旅游休閑”這個(gè)產(chǎn)業(yè)引擎來(lái)整合區(qū)域產(chǎn)業(yè)、提升區(qū)域價(jià)值、促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，做區(qū)域運(yùn)營(yíng)商，將是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)里最有活力和生命力的企業(yè)。

（關(guān)于旅游綜合開(kāi)發(fā)的更多研究，詳見(jiàn)www.lwcj.com）

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