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一、站在企業(yè)的立場看旅游綜合開發(fā)
一方面，旅游綜合開發(fā)是大勢所趨。政府對于區(qū)域綜合發(fā)展的要求、市場休閑消費需求綜合化的趨勢及項目本身的開發(fā)條件決定了綜合開發(fā)的大方向。
另一方面，旅游綜合開發(fā)是一種極具潛力的成功模式。其一，對于旅游企業(yè)，地產收益為支撐；對于地產企業(yè)，旅游收益為持續(xù)。其二，通過除旅游、地產以外的特色產業(yè)的發(fā)展能夠為企業(yè)帶來產業(yè)鏈延伸的綜合收益。其三，運作旅游綜合開發(fā)項目，企業(yè)將實現(xiàn)從一般的項目開發(fā)商到區(qū)域運營商的轉變，能夠獲得區(qū)域綜合運營帶來的巨大的區(qū)域升值效益。
二、旅游綜合開發(fā)的企業(yè)運作模式
（一）企業(yè)定位：四重身份
首先，要梳理企業(yè)的定位。我們認為，進行旅游綜合開發(fā)的企業(yè)，實際上包括四重身份。
第一，是旅游開發(fā)商。在未來的發(fā)展中，核心的工作之一是要進行旅游休閑項目的開發(fā)與經營。
第二，是地產開發(fā)商。休閑地產是旅游綜合開發(fā)項目的重要構成，開發(fā)企業(yè)的重要工作必然是地產開發(fā)。
第三，是特色產業(yè)發(fā)展商。隨著發(fā)展的深入，單靠地產為收益支撐的模式必然難以為繼，政府必然要求企業(yè)考慮更科學、更持續(xù)特別是能夠有效解決三農問題，促進一二三產業(yè)融合發(fā)展的模式。這就決定了旅游綜合開發(fā)項目中，除了旅游板塊、地產板塊以外，保護下來的生態(tài)區(qū)域與耕地區(qū)域，應當發(fā)展特色產業(yè)，如葡萄產業(yè)、花卉產業(yè)等，據(jù)此，開發(fā)企業(yè)自然成為特色產業(yè)發(fā)展商。
第四，是區(qū)域運營商。以區(qū)域經濟社會統(tǒng)籌發(fā)展為己任，把旅游開發(fā)、特色產業(yè)發(fā)展、城鎮(zhèn)建設、社會統(tǒng)籌結合起來，在政府的管理下，以主投資商的身份，通過在規(guī)劃、二級招商、土地一級開發(fā)、泛旅游產業(yè)項目開發(fā)、市政公用建設開發(fā)、商業(yè)房地產開發(fā)、住宅和度假地產開發(fā)等工作，推動區(qū)域經濟社會綜合發(fā)展，這時，開發(fā)企業(yè)將成為承上（政府）啟下（市場）的區(qū)域運營商。
（二）商業(yè)模式
1、總體模式：土地一級開發(fā)為基礎，“旅游休閑、特色產業(yè)、休閑地產”良性互動
從總體模式上看，是土地一級開發(fā)（賣地）和土地二級開發(fā)（賣房、旅游經營、產業(yè)發(fā)展）相結合的模式。
作為區(qū)域運營商，開發(fā)企業(yè)首先通過參與規(guī)劃與土地一級開發(fā)，通過項目的二次招商與土地經營，獲得區(qū)域升值的初步收益。
然而，旅游綜合開發(fā)項目最根本的模式，還是“旅游休閑、特色產業(yè)與休閑地產”三者的良性互動，共同推動區(qū)域旅游、產業(yè)、城鎮(zhèn)化的綜合發(fā)展：
旅游休閑的發(fā)展是引擎――這是實現(xiàn)旅游經營持續(xù)收益的根本。旅游休閑包括觀光景區(qū)、運動游樂項目、度假酒店、休閑街區(qū)、文化演藝等，這是吸引消費者前來消費的根本，有利于促進土地從生地變熟地，促進區(qū)域升值，并帶動相關產業(yè)的發(fā)展。#p#分頁標題#e#
休閑地產的發(fā)展是支撐――這是實現(xiàn)快速回報的核心支撐。旅游休閑的高投入、長回收必須依靠休閑地產的開發(fā)來平衡，這就需要適度的發(fā)展可銷售且快速回報的休閑地產，但兩者不是孤立的結構，而是互動的體系，旅游帶來人氣促進土地升值并創(chuàng)造配套為休閑地產開發(fā)創(chuàng)造條件，休閑地產的發(fā)展在一定程度上又完善旅游綜合開發(fā)項目的功能體系，實現(xiàn)目的地的形成。
特色產業(yè)的發(fā)展是延伸――這是實現(xiàn)產業(yè)鏈延伸發(fā)展持續(xù)收益的保障。在未來的發(fā)展中，要考慮一個區(qū)域的科學的可持續(xù)的發(fā)展，特別是關照三農問題、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌問題，除了旅游與地產，還需要注重特色產業(yè)的發(fā)展，尤其是文化產業(yè)與特色農業(yè)的發(fā)展。以特色農業(yè)為例，利用嚴格保護的生態(tài)區(qū)域與耕地資源，通過科技化、規(guī)?；?、休閑化等經營手段，實現(xiàn)傳統(tǒng)農業(yè)從簡單的種養(yǎng)殖經濟向科技型休閑服務業(yè)經濟轉變。一方面，將實現(xiàn)區(qū)域產業(yè)的升級并帶來持續(xù)收益，另一方面，更重要的是，促進農民的持續(xù)就業(yè)與穩(wěn)定收入，推動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的發(fā)展；同時，特色產業(yè)作為一道靚麗的風景，也成為旅游休閑與休閑地產項目發(fā)展的極具價值的田園風景。
2、具體模式：“三造三中心”
從具體模式上說，我們可以把旅游綜合開發(fā)項目的構架分為三個中心：核心吸引中心、休閑聚集中心、延伸發(fā)展中心。旅游綜合開發(fā)項目的商業(yè)模式，就是在區(qū)域綜合開發(fā)運營的視角，三造三中心（詳見《讓“旅游綜合體”成為旅游綜合改革的戰(zhàn)略抓手》）：
其一，打造核心吸引中心――初步收益。這個核心，實際上就是旅游核心吸引物的打造問題，需要通過創(chuàng)新策劃與設計，面向市場需求，整合自然、文化與社會資源，打造一個或若干個具有強大吸引力的項目。這是旅游綜合開發(fā)項目必須突破的第一步。
其二，構造休閑聚集中心――擴大收益。通過核心吸引中心把休閑消費者吸引過來后，要通過度假酒店群、休閑街區(qū)、休閑廣場、運動游樂項目、文化休閑設施、特色餐飲、主題表演留住消費者，從而擴大其消費，這是旅游板塊能夠獲得持續(xù)收益的重要載體。
其三，創(chuàng)造延伸發(fā)展中心――延伸收益。通過前兩大中心的發(fā)展，區(qū)域土地將會實現(xiàn)逐步的升值，這就需要通過延伸發(fā)展中心的創(chuàng)造，來獲得土地升值的效益與可持續(xù)的發(fā)展，由此應該發(fā)展休閑地產、特色農業(yè)、文化創(chuàng)意產業(yè)、無污染加工業(yè)等產業(yè)來實現(xiàn)土地增值的落地與可持續(xù)發(fā)展的保障。
（三）運作流程
對于開發(fā)企業(yè)來說，在項目的運作流程上，一般包括拿地階段、建設階段、運營階段三大步驟：#p#分頁標題#e#
其一，拿地階段：主要通過編制一個打動政府的開發(fā)策劃與概念性規(guī)劃方案，打動政府，獲取土地。
其二，建設階段：在拿地階段完成的基礎，通過編制詳細規(guī)劃報規(guī)，編制建筑設計、景觀設計、游樂設計報建及具體工程設施。
其三，運營階段：主要包括系統(tǒng)營銷、旅游休閑項目經營、休閑地產銷售、特色產業(yè)發(fā)展與部分項目的招商合作以及人才隊伍組建與日常經營管理工作。
三、結語：冬日里的春光
傳統(tǒng)地產的政策高壓讓地產的發(fā)展陷在寒冷的冬日里。事實上，對于大型地產或旅游開發(fā)企業(yè)來說，應該看到冬日里的春光。這一片春光，就是旅游綜合開發(fā)項目――旅游引導的區(qū)域綜合開發(fā)的機會，這是在中國城市化浪潮繼續(xù)推進與休閑消費持續(xù)增長的背景下的黃金機會，給地產開發(fā)創(chuàng)造了無限的商機。
然而，區(qū)域價值決定地產價值。誰能夠把握這個戰(zhàn)略遠見，愿意做長線的區(qū)域運營，誰就將是未來最大的贏家。如果能夠通過“旅游休閑”這個產業(yè)引擎來整合區(qū)域產業(yè)、提升區(qū)域價值、促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，做區(qū)域運營商，將是中國房地產市場里最有活力和生命力的企業(yè)。
（關于旅游綜合開發(fā)的更多研究，詳見www.lwcj.com）
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