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旅游規(guī)劃設計

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發(fā)布日期:2017-06-20
       旅游綜合開發(fā)的企業(yè)運作模式

一、站在企業(yè)的立場看旅游綜合開發(fā)

一方面,旅游綜合開發(fā)是大勢所趨。政府對于區(qū)域綜合發(fā)展的要求、市場休閑消費需求綜合化的趨勢及項目本身的開發(fā)條件決定了綜合開發(fā)的大方向。

另一方面,旅游綜合開發(fā)是一種極具潛力的成功模式。其一,對于旅游企業(yè),地產收益為支撐;對于地產企業(yè),旅游收益為持續(xù)。其二,通過除旅游、地產以外的特色產業(yè)的發(fā)展能夠為企業(yè)帶來產業(yè)鏈延伸的綜合收益。其三,運作旅游綜合開發(fā)項目,企業(yè)將實現(xiàn)從一般的項目開發(fā)商到區(qū)域運營商的轉變,能夠獲得區(qū)域綜合運營帶來的巨大的區(qū)域升值效益。

二、旅游綜合開發(fā)的企業(yè)運作模式

(一)企業(yè)定位:四重身份

首先,要梳理企業(yè)的定位。我們認為,進行旅游綜合開發(fā)的企業(yè),實際上包括四重身份。

第一,是旅游開發(fā)商。在未來的發(fā)展中,核心的工作之一是要進行旅游休閑項目的開發(fā)與經營。

第二,是地產開發(fā)商。休閑地產是旅游綜合開發(fā)項目的重要構成,開發(fā)企業(yè)的重要工作必然是地產開發(fā)。

第三,是特色產業(yè)發(fā)展商。隨著發(fā)展的深入,單靠地產為收益支撐的模式必然難以為繼,政府必然要求企業(yè)考慮更科學、更持續(xù)特別是能夠有效解決三農問題,促進一二三產業(yè)融合發(fā)展的模式。這就決定了旅游綜合開發(fā)項目中,除了旅游板塊、地產板塊以外,保護下來的生態(tài)區(qū)域與耕地區(qū)域,應當發(fā)展特色產業(yè),如葡萄產業(yè)、花卉產業(yè)等,據(jù)此,開發(fā)企業(yè)自然成為特色產業(yè)發(fā)展商。

第四,是區(qū)域運營商。以區(qū)域經濟社會統(tǒng)籌發(fā)展為己任,把旅游開發(fā)、特色產業(yè)發(fā)展、城鎮(zhèn)建設、社會統(tǒng)籌結合起來,在政府的管理下,以主投資商的身份,通過在規(guī)劃、二級招商、土地一級開發(fā)、泛旅游產業(yè)項目開發(fā)、市政公用建設開發(fā)、商業(yè)房地產開發(fā)、住宅和度假地產開發(fā)等工作,推動區(qū)域經濟社會綜合發(fā)展,這時,開發(fā)企業(yè)將成為承上(政府)啟下(市場)的區(qū)域運營商。

(二)商業(yè)模式

1、總體模式:土地一級開發(fā)為基礎,“旅游休閑、特色產業(yè)、休閑地產”良性互動

從總體模式上看,是土地一級開發(fā)(賣地)和土地二級開發(fā)(賣房、旅游經營、產業(yè)發(fā)展)相結合的模式。

作為區(qū)域運營商,開發(fā)企業(yè)首先通過參與規(guī)劃與土地一級開發(fā),通過項目的二次招商與土地經營,獲得區(qū)域升值的初步收益。

然而,旅游綜合開發(fā)項目最根本的模式,還是“旅游休閑、特色產業(yè)與休閑地產”三者的良性互動,共同推動區(qū)域旅游、產業(yè)、城鎮(zhèn)化的綜合發(fā)展:

旅游休閑的發(fā)展是引擎――這是實現(xiàn)旅游經營持續(xù)收益的根本。旅游休閑包括觀光景區(qū)、運動游樂項目、度假酒店、休閑街區(qū)、文化演藝等,這是吸引消費者前來消費的根本,有利于促進土地從生地變熟地,促進區(qū)域升值,并帶動相關產業(yè)的發(fā)展。#p#分頁標題#e#

休閑地產的發(fā)展是支撐――這是實現(xiàn)快速回報的核心支撐。旅游休閑的高投入、長回收必須依靠休閑地產的開發(fā)來平衡,這就需要適度的發(fā)展可銷售且快速回報的休閑地產,但兩者不是孤立的結構,而是互動的體系,旅游帶來人氣促進土地升值并創(chuàng)造配套為休閑地產開發(fā)創(chuàng)造條件,休閑地產的發(fā)展在一定程度上又完善旅游綜合開發(fā)項目的功能體系,實現(xiàn)目的地的形成。

特色產業(yè)的發(fā)展是延伸――這是實現(xiàn)產業(yè)鏈延伸發(fā)展持續(xù)收益的保障。在未來的發(fā)展中,要考慮一個區(qū)域的科學的可持續(xù)的發(fā)展,特別是關照三農問題、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌問題,除了旅游與地產,還需要注重特色產業(yè)的發(fā)展,尤其是文化產業(yè)與特色農業(yè)的發(fā)展。以特色農業(yè)為例,利用嚴格保護的生態(tài)區(qū)域與耕地資源,通過科技化、規(guī)?;?、休閑化等經營手段,實現(xiàn)傳統(tǒng)農業(yè)從簡單的種養(yǎng)殖經濟向科技型休閑服務業(yè)經濟轉變。一方面,將實現(xiàn)區(qū)域產業(yè)的升級并帶來持續(xù)收益,另一方面,更重要的是,促進農民的持續(xù)就業(yè)與穩(wěn)定收入,推動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的發(fā)展;同時,特色產業(yè)作為一道靚麗的風景,也成為旅游休閑與休閑地產項目發(fā)展的極具價值的田園風景。


       旅游綜合開發(fā)的企業(yè)運作模式

 

2、具體模式:“三造三中心”

從具體模式上說,我們可以把旅游綜合開發(fā)項目的構架分為三個中心:核心吸引中心、休閑聚集中心、延伸發(fā)展中心。旅游綜合開發(fā)項目的商業(yè)模式,就是在區(qū)域綜合開發(fā)運營的視角,三造三中心(詳見《讓“旅游綜合體”成為旅游綜合改革的戰(zhàn)略抓手》):

其一,打造核心吸引中心――初步收益。這個核心,實際上就是旅游核心吸引物的打造問題,需要通過創(chuàng)新策劃與設計,面向市場需求,整合自然、文化與社會資源,打造一個或若干個具有強大吸引力的項目。這是旅游綜合開發(fā)項目必須突破的第一步。

其二,構造休閑聚集中心――擴大收益。通過核心吸引中心把休閑消費者吸引過來后,要通過度假酒店群、休閑街區(qū)、休閑廣場、運動游樂項目、文化休閑設施、特色餐飲、主題表演留住消費者,從而擴大其消費,這是旅游板塊能夠獲得持續(xù)收益的重要載體。

其三,創(chuàng)造延伸發(fā)展中心――延伸收益。通過前兩大中心的發(fā)展,區(qū)域土地將會實現(xiàn)逐步的升值,這就需要通過延伸發(fā)展中心的創(chuàng)造,來獲得土地升值的效益與可持續(xù)的發(fā)展,由此應該發(fā)展休閑地產、特色農業(yè)、文化創(chuàng)意產業(yè)、無污染加工業(yè)等產業(yè)來實現(xiàn)土地增值的落地與可持續(xù)發(fā)展的保障。

(三)運作流程

對于開發(fā)企業(yè)來說,在項目的運作流程上,一般包括拿地階段、建設階段、運營階段三大步驟:#p#分頁標題#e#

其一,拿地階段:主要通過編制一個打動政府的開發(fā)策劃與概念性規(guī)劃方案,打動政府,獲取土地。

其二,建設階段:在拿地階段完成的基礎,通過編制詳細規(guī)劃報規(guī),編制建筑設計、景觀設計、游樂設計報建及具體工程設施。

其三,運營階段:主要包括系統(tǒng)營銷、旅游休閑項目經營、休閑地產銷售、特色產業(yè)發(fā)展與部分項目的招商合作以及人才隊伍組建與日常經營管理工作。

三、結語:冬日里的春光

傳統(tǒng)地產的政策高壓讓地產的發(fā)展陷在寒冷的冬日里。事實上,對于大型地產或旅游開發(fā)企業(yè)來說,應該看到冬日里的春光。這一片春光,就是旅游綜合開發(fā)項目――旅游引導的區(qū)域綜合開發(fā)的機會,這是在中國城市化浪潮繼續(xù)推進與休閑消費持續(xù)增長的背景下的黃金機會,給地產開發(fā)創(chuàng)造了無限的商機。

然而,區(qū)域價值決定地產價值。誰能夠把握這個戰(zhàn)略遠見,愿意做長線的區(qū)域運營,誰就將是未來最大的贏家。如果能夠通過“旅游休閑”這個產業(yè)引擎來整合區(qū)域產業(yè)、提升區(qū)域價值、促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌,做區(qū)域運營商,將是中國房地產市場里最有活力和生命力的企業(yè)。

(關于旅游綜合開發(fā)的更多研究,詳見www.lwcj.com)

 


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