控制性詳細(xì)規(guī)劃以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度的控制指標(biāo)、道路和工程管線(xiàn)控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求，是城市規(guī)劃管理的依據(jù)，并指導(dǎo)修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制。以往的城市控規(guī)中只是在簡(jiǎn)單遵循總規(guī)的定位及用地基礎(chǔ)上，進(jìn)行用地細(xì)分及指標(biāo)確定，其結(jié)構(gòu)的定位只是單調(diào)的遵循功能分區(qū)規(guī)劃，沒(méi)有更深入的考慮其產(chǎn)業(yè)及多功能的發(fā)展，只是單純的城市布局，沒(méi)有真正意義上把城市的生存與發(fā)展強(qiáng)化出來(lái)，各個(gè)地塊指標(biāo)的確定基本都是根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值，沒(méi)有把指標(biāo)與城市的特色、文化、產(chǎn)業(yè)等長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)結(jié)合起來(lái)。

在強(qiáng)調(diào)特色化、產(chǎn)業(yè)化、以人為本的新型城鎮(zhèn)化架構(gòu)下，控制性詳細(xì)規(guī)劃需要更深入的考慮產(chǎn)業(yè)及多功能、特色化的發(fā)展，更關(guān)注項(xiàng)目的實(shí)施落地性與可持續(xù)運(yùn)作。本文，將結(jié)合在新型城鎮(zhèn)化、文化旅游產(chǎn)業(yè)園區(qū)方面的典型案例――富平國(guó)際陶藝文化旅游產(chǎn)業(yè)園區(qū)，詳細(xì)解讀控制性詳細(xì)規(guī)劃的技術(shù)路線(xiàn)。

第一，進(jìn)行項(xiàng)目背景分析。背景分析的主要目的是把握項(xiàng)目發(fā)展所面臨的政策要求、經(jīng)濟(jì)環(huán)境及其他要素，確定需要關(guān)注的核心問(wèn)題及最終目的。在富平國(guó)際陶藝文化旅游產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目中，認(rèn)為應(yīng)抓住中央提出“新型城鎮(zhèn)化是未來(lái)國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重大戰(zhàn)略”、陜西省出臺(tái)《陜西省人民政府關(guān)于加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化的決定》的大背景，重點(diǎn)關(guān)注富平如何成為中國(guó)西部新型城鎮(zhèn)化的典范這一問(wèn)題。

第二，進(jìn)行上位規(guī)劃及相關(guān)規(guī)劃解讀。通過(guò)對(duì)上位規(guī)劃及其他相關(guān)規(guī)劃的梳理及解讀，了解所規(guī)劃項(xiàng)目在整個(gè)區(qū)域中的功能定位、目標(biāo)定位、產(chǎn)業(yè)定位等，作為本項(xiàng)目規(guī)劃的依據(jù)。

第三，確定戰(zhàn)略、目標(biāo)、產(chǎn)業(yè)、功能定位。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目背景及上位規(guī)劃的分析解讀，以及與甲方的多次溝通，在遵循上位規(guī)劃相關(guān)定位的基礎(chǔ)上，進(jìn)行戰(zhàn)略、目標(biāo)、產(chǎn)業(yè)、功能等定位的確定。在富平國(guó)際陶藝文化旅游產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目中，延續(xù)概念性規(guī)劃的發(fā)展方向、戰(zhàn)略定位及目標(biāo)，將本案定位為以現(xiàn)代陶藝產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以溫泉旅游產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)為延伸，以生態(tài)人居產(chǎn)業(yè)為重要支撐的區(qū)域形象展示窗口、片區(qū)發(fā)展核心、陶藝特色產(chǎn)業(yè)集群及生態(tài)文明示范中心。

第四，調(diào)研與分析?，F(xiàn)場(chǎng)調(diào)研重點(diǎn)任務(wù)包括：用地現(xiàn)狀、現(xiàn)狀人口分布、建筑物使用情況、重大基礎(chǔ)設(shè)施、市政工程管網(wǎng)（重點(diǎn)注意高壓線(xiàn)的走向）、周邊土地開(kāi)發(fā)及用地情況、項(xiàng)目地及周邊已建項(xiàng)目、當(dāng)?shù)匚幕厣?、產(chǎn)業(yè)資源等；#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
綜合現(xiàn)狀分析包括：區(qū)域分析、場(chǎng)地分析。

第五，解讀國(guó)家及地方規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)與本項(xiàng)目相關(guān)的國(guó)家及地方規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行解讀，在項(xiàng)目制作過(guò)程中盡量按照規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)中的要求操作執(zhí)行。

第六，人口規(guī)模預(yù)測(cè)。了解現(xiàn)狀人口分布、參照總體規(guī)劃中對(duì)該地區(qū)的人口規(guī)模定位、根據(jù)當(dāng)?shù)赜?jì)劃生育指標(biāo)及當(dāng)?shù)厝丝谀挲g與性別構(gòu)成情況確定人口自然增長(zhǎng)率、根據(jù)本地經(jīng)濟(jì)建設(shè)條件等具體情況確定機(jī)械增長(zhǎng)人口、結(jié)合當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)確定人均建設(shè)用地指標(biāo)等。

在富平陶藝文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的人口規(guī)模預(yù)測(cè)中，根據(jù)富平國(guó)際陶藝文化產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)城一體化的戰(zhàn)略定位及空間布局，適當(dāng)上調(diào)了按照國(guó)家新型城鎮(zhèn)化建設(shè)人均建設(shè)用地的標(biāo)準(zhǔn)（控制在100?/人以?xún)?nèi)）計(jì)算出的常住人口規(guī)模。同時(shí)由于陶藝產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、酒店等公共服務(wù)設(shè)施面積相對(duì)較多，其旅游、短期住宿等流動(dòng)人口也隨之增加，因此規(guī)劃范圍內(nèi)通勤人口也要納入預(yù)算中。

第七，結(jié)構(gòu)功能定位。結(jié)構(gòu)功能構(gòu)思要綜合考慮交通、服務(wù)、綠化、景觀(guān)燈各種因素。在富平陶藝文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目中，延續(xù)總體規(guī)劃路網(wǎng)，形成主要交通格局；與規(guī)劃區(qū)域內(nèi)文化功能結(jié)合，形成文化產(chǎn)業(yè)型廊道；考慮城市發(fā)展必備功能與區(qū)位條件，形成城市綜合服務(wù)軸線(xiàn)；結(jié)合周邊景觀(guān)風(fēng)貌，把景觀(guān)綠化系統(tǒng)融入其中，構(gòu)建生態(tài)城市，形成景觀(guān)廊道；結(jié)合功能軸線(xiàn)與道路格局，形成不同功能區(qū)域，以此形成中心為核心功能，外圍為生態(tài)居住的功能結(jié)構(gòu)等。

第八，土地利用。土地利用規(guī)劃中，涉及到以下工具及要點(diǎn)：

土地使用規(guī)劃圖――圖紙比例同現(xiàn)狀圖，圖中反應(yīng)出規(guī)劃邊界、畫(huà)出規(guī)劃各類(lèi)使用性質(zhì)用地的范圍、用地性質(zhì)細(xì)分至小類(lèi)、地塊劃分規(guī)模應(yīng)與區(qū)位和用地類(lèi)型相適宜并有利于分期實(shí)施。

土地使用平衡表――規(guī)劃建設(shè)用地結(jié)構(gòu)比例與規(guī)劃人均單項(xiàng)建設(shè)用地指標(biāo)符合相應(yīng)國(guó)家及地方規(guī)定。

用地兼容性――為了增加規(guī)劃的可適應(yīng)性和可操作性，規(guī)劃應(yīng)對(duì)部分地塊增加兼容性規(guī)定。

第九，產(chǎn)品策劃。將策劃融入到規(guī)劃中，通過(guò)合理的產(chǎn)品策劃，規(guī)范各地塊的土地使用。在富平陶藝文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目中，設(shè)計(jì)了以陶藝文化為主題，以泛陶藝文化產(chǎn)業(yè)為支撐的世界陶藝小鎮(zhèn)、以以“陶”為靈魂，以泉為主線(xiàn)的陶泉養(yǎng)生小鎮(zhèn)等產(chǎn)品，形成了“一軸、兩鎮(zhèn)”的整體結(jié)構(gòu)。

第十，生態(tài)保護(hù)規(guī)劃。通過(guò)環(huán)境保護(hù)工程、生態(tài)技術(shù)運(yùn)用、制定生態(tài)新區(qū)建設(shè)發(fā)展目標(biāo)體系、確定生態(tài)新區(qū)支撐系統(tǒng)等工作，高標(biāo)準(zhǔn)維護(hù)大氣、水等環(huán)境條件和良好的環(huán)境氛圍，加強(qiáng)綠化體系建設(shè)和動(dòng)植物資源保護(hù)，搞好區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生，為居民及游客提供良好的生存環(huán)境與旅游環(huán)境，為區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展提供保障。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

第十一，道路交通規(guī)劃。結(jié)合總規(guī)中道路結(jié)構(gòu)，按實(shí)際情況進(jìn)行組織調(diào)整，滿(mǎn)足內(nèi)部各個(gè)功能活動(dòng)需求，完善整體道路交通結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)內(nèi)外交通聯(lián)系；按規(guī)定及當(dāng)?shù)厍闆r制定道路等級(jí)、道路紅線(xiàn)及道路斷面、道路交叉口坐標(biāo)與標(biāo)高；還應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，進(jìn)行合理的交通規(guī)劃調(diào)整，比如加強(qiáng)慢行交通系統(tǒng)的規(guī)劃，增加公共停車(chē)場(chǎng)等。

第十二，其他規(guī)劃。包括公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃、旅游服務(wù)設(shè)施規(guī)劃、景觀(guān)系統(tǒng)規(guī)劃、市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃等。

第十三，圖件制作。根據(jù)規(guī)劃區(qū)域的空間結(jié)構(gòu)骨架、各地塊的用地功能風(fēng)貌、道路綠化系統(tǒng)，再?gòu)脑O(shè)計(jì)的角度來(lái)考慮不同的空間序列關(guān)系，形成適合本區(qū)域的設(shè)計(jì)總體概念與結(jié)構(gòu)，并以簡(jiǎn)單的設(shè)計(jì)概念圖加以表達(dá)。同時(shí)，將空間形態(tài)、建筑風(fēng)貌的要求以指標(biāo)的形式確定下來(lái)，來(lái)指導(dǎo)接下來(lái)修建性詳細(xì)規(guī)劃及建筑單體的設(shè)計(jì)。

第十四，各地塊用地指標(biāo)確定。根據(jù)項(xiàng)目地的特點(diǎn)及城市模型體塊的推敲進(jìn)行各個(gè)地塊指標(biāo)控制，規(guī)劃控制指標(biāo)體系分為強(qiáng)制性指標(biāo)和引導(dǎo)性指標(biāo)兩類(lèi)。

強(qiáng)制性指標(biāo)一般包括以下11項(xiàng)：用地性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率、公益性公共設(shè)施及市政公用設(shè)施、建筑后退紅線(xiàn)距離、建筑后退用地邊界距離、停車(chē)泊位、地塊交通出入口方位和允許開(kāi)口路段、地下空間利用控制。

引導(dǎo)性指標(biāo)一般包括：人口容量、建筑形式、體量、藝術(shù)風(fēng)格、色彩、標(biāo)識(shí)物等規(guī)劃設(shè)計(jì)要素。

第十五，根據(jù)各地塊的指標(biāo)繪制地塊圖則。

其中總圖圖則反映規(guī)劃范圍內(nèi)道路紅線(xiàn)位置，各片區(qū)地塊的劃分界線(xiàn)、編碼、用地類(lèi)別、面積。分地塊圖則主要包括地塊位置圖、地塊編號(hào)、地塊控制指標(biāo)、公共配套設(shè)施、建筑設(shè)計(jì)引導(dǎo)、規(guī)劃道路紅線(xiàn)、規(guī)劃道路中心線(xiàn)、地塊界線(xiàn)、用地分界線(xiàn)、建筑紅線(xiàn)、主要機(jī)動(dòng)車(chē)出入口、機(jī)動(dòng)車(chē)禁開(kāi)路段、道路及地塊坐標(biāo)、道路標(biāo)高、轉(zhuǎn)彎半徑、黃線(xiàn)、綠線(xiàn)、藍(lán)線(xiàn)、紫線(xiàn)、橙線(xiàn)、規(guī)劃建設(shè)具體要求等。

根據(jù)以上分析，可以看出本《控規(guī)》不同于傳統(tǒng)的城市控規(guī)，其編制中重點(diǎn)突出以下幾點(diǎn)路線(xiàn)：

1、通過(guò)上位規(guī)劃及相關(guān)規(guī)劃充分解讀項(xiàng)目地位，使其從策劃層面確定項(xiàng)目戰(zhàn)略、目標(biāo)、產(chǎn)業(yè)、功能定位；

2、深入挖掘當(dāng)?shù)匚幕爱a(chǎn)業(yè)特點(diǎn)；

3、將策劃融入到規(guī)劃中，通過(guò)對(duì)地塊周邊自然條件、區(qū)位條件、交通條件、文化背景等發(fā)展條件的研究，比較該地塊在不同使用條件下可能發(fā)揮的潛力和作用。通過(guò)成本收益分析，估算合理的指標(biāo)，確定開(kāi)發(fā)強(qiáng)度應(yīng)兼顧地塊的環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。使項(xiàng)目的實(shí)施落地性增強(qiáng)；#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

4、規(guī)劃中結(jié)合旅游規(guī)劃通則的相關(guān)規(guī)范，相應(yīng)的增加旅游方面的相關(guān)分析，突出文化旅游的規(guī)劃路線(xiàn)；

5、加強(qiáng)生態(tài)系統(tǒng)規(guī)劃，提出指導(dǎo)性生態(tài)新區(qū)建設(shè)發(fā)展目標(biāo)體系，進(jìn)一步深化、完善生態(tài)保護(hù)及修復(fù)；

6、強(qiáng)化、突出規(guī)劃區(qū)的地域特色和文化特色，防止城市建設(shè)中的“泛”化和同質(zhì)化，把城市設(shè)計(jì)的優(yōu)點(diǎn)運(yùn)用到控規(guī)當(dāng)中，從自身專(zhuān)業(yè)的角度，即針對(duì)城市特色、格局、空間、肌理、文化、風(fēng)貌、景觀(guān)以及活動(dòng)組織與聯(lián)系等方面為控規(guī)提出宏觀(guān)、中觀(guān)以致微觀(guān)的控制概念、思路、依據(jù)和控制手段。為指標(biāo)的確定提供更準(zhǔn)確的依據(jù)，也為接下來(lái)的修建性詳細(xì)規(guī)劃指出更明確的方向。

上一篇：九龍半島溫泉項(xiàng)目

下一篇：中國(guó)房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報(bào)告

• 生態(tài)旅游景區(qū)規(guī)劃需重視哪些條件？
• 四川旅游度假地產(chǎn)新標(biāo)桿——四川峨眉半山七...
• 新時(shí)期旅游規(guī)劃的核心是什么？
• 春城彝苗大草甸運(yùn)動(dòng)度假區(qū)項(xiàng)目設(shè)計(jì)思路
• 鄉(xiāng)村旅游怎樣才能做出“鄉(xiāng)愁”
• 非優(yōu)旅游資源經(jīng)典打造——河北紅崖山生態(tài)旅...
• 旅游策劃如何在旅游規(guī)劃中發(fā)揮作用？
• 您訪(fǎng)問(wèn)的頁(yè)面不存在 - 北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃...
• 如何從游憩角度做好景區(qū)策劃？
• 政府必須主導(dǎo)旅游產(chǎn)業(yè)并建立運(yùn)營(yíng)理念第2頁(yè)