旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)
旅游規(guī)劃｜如何讓旅游規(guī)劃實(shí)用化？
發(fā)布日期：2018-04-26
《旅游規(guī)劃通則》是規(guī)劃專家評(píng)審團(tuán)檢驗(yàn)規(guī)劃方編制的規(guī)劃成果是否符合規(guī)范的重要依據(jù)，但規(guī)范的套路對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言根本是沒(méi)有用處。
如果按照《旅游規(guī)劃通則》要求，一個(gè)景區(qū)的規(guī)劃編制要經(jīng)歷總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃、修建性詳細(xì)規(guī)劃三個(gè)階段，完成這三個(gè)規(guī)劃正常需要一年半到兩年時(shí)間。從開(kāi)發(fā)商角度考慮，他不可能等三個(gè)規(guī)劃都評(píng)審?fù)旰蟛砰_(kāi)始動(dòng)工建設(shè)，他的要求是以最少的錢、在最短的時(shí)間里做一套實(shí)用的、可以馬上操作的方案。根據(jù)這種市場(chǎng)趨勢(shì)，以更好地服務(wù)開(kāi)發(fā)商為根本出發(fā)點(diǎn)，符合景區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)需要，從十二個(gè)方面進(jìn)行探討如何讓旅游規(guī)劃實(shí)用化。
1、資源稟賦分析
這里講的資源稟賦分析不是僅僅對(duì)景區(qū)資源的詳細(xì)羅列，而是要求在大區(qū)域范圍內(nèi)對(duì)景區(qū)資源進(jìn)行相關(guān)性比對(duì)分析，挖掘、整合、延伸出具有唯一性、第一性和專一性的特色產(chǎn)品。
2、市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)分析
對(duì)于市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)分析，旅游規(guī)劃不能僅就宏觀市場(chǎng)、客源定位和客源數(shù)量預(yù)測(cè)三方面進(jìn)行初步研究，這種研究距離實(shí)際操作甚遠(yuǎn)，應(yīng)該就三個(gè)層面進(jìn)行深入分析：
?。?）市場(chǎng)層面：分析市場(chǎng)在興什么，市場(chǎng)有什么，市場(chǎng)還缺什么，市場(chǎng)在哪個(gè)層面上競(jìng)爭(zhēng)四個(gè)內(nèi)容；
?。?）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手層面：分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手概況（項(xiàng)目的區(qū)位及周邊環(huán)境、規(guī)劃布局、建筑風(fēng)格、項(xiàng)目賣點(diǎn)、項(xiàng)目的配套設(shè)施與服務(wù)、運(yùn)營(yíng)管理），市場(chǎng)反應(yīng)（分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的營(yíng)銷策略、實(shí)際銷售及經(jīng)營(yíng)狀況和項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)）；
?。?）消費(fèi)者層面：主要界定客源區(qū)域、預(yù)測(cè)其數(shù)量，分析其消費(fèi)特征，找出消費(fèi)敏感性之所在。建議：可以研究房地產(chǎn)策劃中的類似章節(jié)，形成適合景區(qū)需要的相關(guān)內(nèi)容，最好研究他們的策劃提案，因?yàn)樗麄兊奶岚府?dāng)中所涉及的這些內(nèi)容，均是落于實(shí)處，刀刀見(jiàn)血，雖然領(lǐng)域不同，但方法論是相通的，值得借鑒。
3、開(kāi)發(fā)商分析
開(kāi)發(fā)商分析主要是從四個(gè)角度進(jìn)行分析：開(kāi)發(fā)商投資意圖、初步的開(kāi)發(fā)構(gòu)想、經(jīng)濟(jì)實(shí)力和操作能力分析。目前規(guī)劃普遍都沒(méi)有這一個(gè)章節(jié)。開(kāi)發(fā)商在投資一個(gè)景區(qū)時(shí)基本上都會(huì)有投資意圖和初步的開(kāi)發(fā)構(gòu)想，規(guī)劃方的任務(wù)是為開(kāi)發(fā)商的初步開(kāi)發(fā)構(gòu)想從專業(yè)角度進(jìn)行把關(guān)、深化、延伸和落地。這里提出要增加開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和操作能力分析的目的是對(duì)旅游區(qū)開(kāi)發(fā)主題和旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)在操作層面進(jìn)行校正。我們知道：任何的旅游規(guī)劃和旅游策劃最終都要落實(shí)到開(kāi)發(fā)商去操作，項(xiàng)目規(guī)劃和策劃得再好，如果超出開(kāi)發(fā)商的實(shí)際操作能力，一切都是空的，也是現(xiàn)在規(guī)劃無(wú)法操作，置之高閣的內(nèi)在原因。規(guī)劃方和開(kāi)發(fā)商必須溝通深溝通透，這個(gè)溝通不只是上層領(lǐng)導(dǎo)間的溝通，項(xiàng)目組全體成員都必須參與其中，深刻體悟。
4、開(kāi)發(fā)主題和形象設(shè)計(jì)
開(kāi)發(fā)主題和形象設(shè)計(jì)是旅游規(guī)劃中最薄弱的地方，普遍做法就是一個(gè)形象定位加上一句宣傳口號(hào)，只有極少數(shù)規(guī)劃中還增加一個(gè)景區(qū)logo設(shè)計(jì)。形象定位和宣傳口號(hào)最常見(jiàn)的就是比附定位法，相互模仿，沒(méi)有抓住景區(qū)的靈魂和找到景區(qū)的獨(dú)一無(wú)二的指紋，缺少策劃所講的唯一性、第一性和專一性，是最被專業(yè)策劃人看輕的部分。對(duì)開(kāi)發(fā)主題設(shè)計(jì)上建議要針對(duì)項(xiàng)目個(gè)性進(jìn)行大區(qū)域范圍內(nèi)的概念采購(gòu)和本地化的項(xiàng)目體現(xiàn)，講白一點(diǎn)就是把類似項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用到本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之中。旅游規(guī)劃或旅游策劃比拼的是規(guī)劃者或策劃者的信息、資源和視野。規(guī)劃或策劃時(shí)必須出現(xiàn)一套詳細(xì)而清晰的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路流程圖。
5、功能分區(qū)和項(xiàng)目設(shè)置
功能分區(qū)和項(xiàng)目設(shè)置是開(kāi)發(fā)主題和旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)的落腳點(diǎn)，是旅游規(guī)劃的重頭戲，有的規(guī)劃方案中洋洋灑灑幾十頁(yè)的文字?？紤]開(kāi)發(fā)商的審閱習(xí)慣，是否可以單獨(dú)抽出，獨(dú)立形成圖文并茂的景區(qū)設(shè)計(jì)任務(wù)書，甚至可以根據(jù)開(kāi)發(fā)商要求和設(shè)計(jì)深度進(jìn)行出圖。由于設(shè)計(jì)圖冊(cè)都是靜態(tài)的東西，還要再設(shè)計(jì)一套動(dòng)態(tài)的活動(dòng)表演方案。做到靜態(tài)設(shè)計(jì)很豐富，動(dòng)態(tài)表演很精彩。
6、旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)
規(guī)劃中都涉及到旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)章節(jié)，而且篇幅都很大，旅游產(chǎn)品羅列了很多，有幾個(gè)大類，數(shù)十個(gè)小類，似乎不羅列出這么多產(chǎn)品，就無(wú)法顯示規(guī)劃方的水平，不能顯示資源之豐富和厚重。但要考慮一個(gè)問(wèn)題，規(guī)劃方設(shè)計(jì)了這么多旅游產(chǎn)品是否都有市場(chǎng)？是否都具備競(jìng)爭(zhēng)力？是否是投資方會(huì)操作的？選擇產(chǎn)品設(shè)計(jì)上必須結(jié)合資源稟賦分析、市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)分析、投資方的實(shí)力和能力分析，以及投入產(chǎn)出分析進(jìn)行綜合考量，哪些是核心產(chǎn)品，哪些是輔助產(chǎn)品，哪些產(chǎn)品先推，哪些產(chǎn)品后推，哪些產(chǎn)品必須充實(shí)提升，哪些產(chǎn)品必須割愛(ài)拋棄，這就是策劃學(xué)講的要有“加法、減法、乘法和除法”。規(guī)劃解決的是：景區(qū)最合適開(kāi)發(fā)哪些產(chǎn)品，而不是景區(qū)能開(kāi)發(fā)哪些產(chǎn)品。對(duì)于旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，各方都在講創(chuàng)意，這是沒(méi)有錯(cuò)，但核心問(wèn)題是：如果沒(méi)有系統(tǒng)的思考、動(dòng)態(tài)的把控，任何的創(chuàng)意就會(huì)落成點(diǎn)子，點(diǎn)子是局限的，是不穩(wěn)妥的，是不能用來(lái)拯救景區(qū)的。
7、商業(yè)模式設(shè)計(jì)
商業(yè)模式設(shè)計(jì)核心內(nèi)容是景區(qū)贏利模式設(shè)計(jì)和投入產(chǎn)出分析，解決景區(qū)需要投哪些錢，投往何處，哪些項(xiàng)目可以開(kāi)發(fā)商自己建設(shè)、自己運(yùn)作，哪些項(xiàng)目只要建好出租，哪些項(xiàng)目需要引入新的合作伙伴，從哪里賺到錢，何時(shí)是盈虧平衡點(diǎn)的問(wèn)題，對(duì)于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目：還要明確哪些地塊必須購(gòu)買，哪些地塊只要租賃，其費(fèi)用多少。景區(qū)贏利模式設(shè)計(jì)和投入產(chǎn)出分析是開(kāi)發(fā)商最關(guān)注點(diǎn)，規(guī)劃方案中至少要出現(xiàn)投資估算表、流動(dòng)資金估算表、資金籌措及計(jì)劃使用表、全投資現(xiàn)金流量表、資金來(lái)源與運(yùn)用表、資產(chǎn)負(fù)債表、借款償還表、損益表、銷售收入和銷售稅金計(jì)算表、成本與費(fèi)用估算表、固定資產(chǎn)折舊計(jì)算表、無(wú)形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)攤銷表、敏感性分析計(jì)算表等13張表格。
8、開(kāi)發(fā)節(jié)奏把控
目前景區(qū)開(kāi)發(fā)正呈現(xiàn)投資規(guī)模越來(lái)越大，建設(shè)周期越來(lái)越長(zhǎng)的趨勢(shì)。對(duì)這種情況下，規(guī)劃中必須對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行分期，清晰準(zhǔn)確把控開(kāi)發(fā)節(jié)奏。規(guī)劃不僅是提出短期、中期、長(zhǎng)期建設(shè)項(xiàng)目，還必須更加明確地指出啟動(dòng)項(xiàng)目是哪一個(gè)，這個(gè)啟動(dòng)項(xiàng)目必須是：一能馬上有好的贏利，二能快速形成市場(chǎng)的示范效應(yīng)，三對(duì)后續(xù)項(xiàng)目具有明顯的帶動(dòng)作用，要有“連環(huán)炮”的效果。尋找啟動(dòng)項(xiàng)目就是策劃上經(jīng)常提到的尋找項(xiàng)目引爆點(diǎn)。尋找啟動(dòng)項(xiàng)目是最難的，因?yàn)樗鼪Q定項(xiàng)目的成敗。也許景區(qū)前景很好，贏利很大，但開(kāi)發(fā)商如何走過(guò)最艱苦的開(kāi)發(fā)初期呢，這就必須找好照準(zhǔn)啟動(dòng)項(xiàng)目。規(guī)劃中，階段性項(xiàng)目的接點(diǎn)與階段性項(xiàng)目的接點(diǎn)之間如何連接必須提前設(shè)計(jì)好，否則項(xiàng)目開(kāi)發(fā)延續(xù)性容易發(fā)生斷層?？上В涸撜鹿?jié)很多旅游規(guī)劃都沒(méi)有。
9、市場(chǎng)營(yíng)銷規(guī)劃
市場(chǎng)營(yíng)銷規(guī)劃是景區(qū)推廣的主要內(nèi)容，在規(guī)劃期做了市場(chǎng)營(yíng)銷規(guī)劃幾乎都比較籠統(tǒng)，缺少針對(duì)性和實(shí)際性，也是很多規(guī)劃文本相互模仿，相互抄襲的原因，顯著指導(dǎo)性不是很強(qiáng)，意義不是很大。比較合適的做法是：只做景區(qū)網(wǎng)站、宣傳畫冊(cè)（含電子畫冊(cè)），最多再做個(gè)第一年度營(yíng)銷計(jì)劃書。由于變數(shù)太多，到臨近開(kāi)業(yè)再做一個(gè)景區(qū)開(kāi)業(yè)執(zhí)行策劃。
10、專項(xiàng)規(guī)劃
專項(xiàng)規(guī)劃是規(guī)劃中相互模仿，相互抄襲最多的章節(jié)之一，有些數(shù)據(jù)根本就沒(méi)有經(jīng)過(guò)詳細(xì)計(jì)算就得出來(lái)。文字和圖紙可以融到設(shè)計(jì)任務(wù)書中，但技術(shù)數(shù)據(jù)由來(lái)要介紹清楚，圖紙要詳細(xì)準(zhǔn)確。如給排水布局圖，必須有位置、流向、流量、管道大小、管道長(zhǎng)度等內(nèi)容。
11、景區(qū)組織架構(gòu)和管理制度設(shè)計(jì)
該章節(jié)是景區(qū)極為重要的部分，也是最能體現(xiàn)規(guī)劃師是否有實(shí)際的景區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)?，F(xiàn)有的規(guī)劃中有的直接就省略，有也不過(guò)是學(xué)術(shù)意義上的管理機(jī)制研究而已，缺少可操作性，是大家需要補(bǔ)課的地方。本文所講的景區(qū)組織架構(gòu)和管理制度設(shè)計(jì)必須明確部門組成、人員數(shù)量、人才的專業(yè)和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)要求、部門與部門間如何溝通、協(xié)調(diào)和配合，形成清晰的、可操作的組織架構(gòu)圖、崗位說(shuō)明書和管理制度手冊(cè)。
12、景區(qū)評(píng)A建議書
景區(qū)評(píng)A是不變的趨勢(shì)。該章節(jié)幾乎所有旅游規(guī)劃都沒(méi)有，該需求將來(lái)一定很多，建議大家要好好補(bǔ)課。
如果按照《旅游規(guī)劃通則》要求，一個(gè)景區(qū)的規(guī)劃編制要經(jīng)歷總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃、修建性詳細(xì)規(guī)劃三個(gè)階段，完成這三個(gè)規(guī)劃正常需要一年半到兩年時(shí)間。從開(kāi)發(fā)商角度考慮，他不可能等三個(gè)規(guī)劃都評(píng)審?fù)旰蟛砰_(kāi)始動(dòng)工建設(shè)，他的要求是以最少的錢、在最短的時(shí)間里做一套實(shí)用的、可以馬上操作的方案。根據(jù)這種市場(chǎng)趨勢(shì)，以更好地服務(wù)開(kāi)發(fā)商為根本出發(fā)點(diǎn)，符合景區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)需要，從十二個(gè)方面進(jìn)行探討如何讓旅游規(guī)劃實(shí)用化。
1、資源稟賦分析
這里講的資源稟賦分析不是僅僅對(duì)景區(qū)資源的詳細(xì)羅列，而是要求在大區(qū)域范圍內(nèi)對(duì)景區(qū)資源進(jìn)行相關(guān)性比對(duì)分析，挖掘、整合、延伸出具有唯一性、第一性和專一性的特色產(chǎn)品。
2、市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)分析
對(duì)于市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)分析，旅游規(guī)劃不能僅就宏觀市場(chǎng)、客源定位和客源數(shù)量預(yù)測(cè)三方面進(jìn)行初步研究，這種研究距離實(shí)際操作甚遠(yuǎn)，應(yīng)該就三個(gè)層面進(jìn)行深入分析：
?。?）市場(chǎng)層面：分析市場(chǎng)在興什么，市場(chǎng)有什么，市場(chǎng)還缺什么，市場(chǎng)在哪個(gè)層面上競(jìng)爭(zhēng)四個(gè)內(nèi)容；
?。?）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手層面：分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手概況（項(xiàng)目的區(qū)位及周邊環(huán)境、規(guī)劃布局、建筑風(fēng)格、項(xiàng)目賣點(diǎn)、項(xiàng)目的配套設(shè)施與服務(wù)、運(yùn)營(yíng)管理），市場(chǎng)反應(yīng)（分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的營(yíng)銷策略、實(shí)際銷售及經(jīng)營(yíng)狀況和項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)）；
?。?）消費(fèi)者層面：主要界定客源區(qū)域、預(yù)測(cè)其數(shù)量，分析其消費(fèi)特征，找出消費(fèi)敏感性之所在。建議：可以研究房地產(chǎn)策劃中的類似章節(jié)，形成適合景區(qū)需要的相關(guān)內(nèi)容，最好研究他們的策劃提案，因?yàn)樗麄兊奶岚府?dāng)中所涉及的這些內(nèi)容，均是落于實(shí)處，刀刀見(jiàn)血，雖然領(lǐng)域不同，但方法論是相通的，值得借鑒。
3、開(kāi)發(fā)商分析
開(kāi)發(fā)商分析主要是從四個(gè)角度進(jìn)行分析：開(kāi)發(fā)商投資意圖、初步的開(kāi)發(fā)構(gòu)想、經(jīng)濟(jì)實(shí)力和操作能力分析。目前規(guī)劃普遍都沒(méi)有這一個(gè)章節(jié)。開(kāi)發(fā)商在投資一個(gè)景區(qū)時(shí)基本上都會(huì)有投資意圖和初步的開(kāi)發(fā)構(gòu)想，規(guī)劃方的任務(wù)是為開(kāi)發(fā)商的初步開(kāi)發(fā)構(gòu)想從專業(yè)角度進(jìn)行把關(guān)、深化、延伸和落地。這里提出要增加開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和操作能力分析的目的是對(duì)旅游區(qū)開(kāi)發(fā)主題和旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)在操作層面進(jìn)行校正。我們知道：任何的旅游規(guī)劃和旅游策劃最終都要落實(shí)到開(kāi)發(fā)商去操作，項(xiàng)目規(guī)劃和策劃得再好，如果超出開(kāi)發(fā)商的實(shí)際操作能力，一切都是空的，也是現(xiàn)在規(guī)劃無(wú)法操作，置之高閣的內(nèi)在原因。規(guī)劃方和開(kāi)發(fā)商必須溝通深溝通透，這個(gè)溝通不只是上層領(lǐng)導(dǎo)間的溝通，項(xiàng)目組全體成員都必須參與其中，深刻體悟。
4、開(kāi)發(fā)主題和形象設(shè)計(jì)
開(kāi)發(fā)主題和形象設(shè)計(jì)是旅游規(guī)劃中最薄弱的地方，普遍做法就是一個(gè)形象定位加上一句宣傳口號(hào)，只有極少數(shù)規(guī)劃中還增加一個(gè)景區(qū)logo設(shè)計(jì)。形象定位和宣傳口號(hào)最常見(jiàn)的就是比附定位法，相互模仿，沒(méi)有抓住景區(qū)的靈魂和找到景區(qū)的獨(dú)一無(wú)二的指紋，缺少策劃所講的唯一性、第一性和專一性，是最被專業(yè)策劃人看輕的部分。對(duì)開(kāi)發(fā)主題設(shè)計(jì)上建議要針對(duì)項(xiàng)目個(gè)性進(jìn)行大區(qū)域范圍內(nèi)的概念采購(gòu)和本地化的項(xiàng)目體現(xiàn)，講白一點(diǎn)就是把類似項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用到本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之中。旅游規(guī)劃或旅游策劃比拼的是規(guī)劃者或策劃者的信息、資源和視野。規(guī)劃或策劃時(shí)必須出現(xiàn)一套詳細(xì)而清晰的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路流程圖。
5、功能分區(qū)和項(xiàng)目設(shè)置
功能分區(qū)和項(xiàng)目設(shè)置是開(kāi)發(fā)主題和旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)的落腳點(diǎn)，是旅游規(guī)劃的重頭戲，有的規(guī)劃方案中洋洋灑灑幾十頁(yè)的文字?？紤]開(kāi)發(fā)商的審閱習(xí)慣，是否可以單獨(dú)抽出，獨(dú)立形成圖文并茂的景區(qū)設(shè)計(jì)任務(wù)書，甚至可以根據(jù)開(kāi)發(fā)商要求和設(shè)計(jì)深度進(jìn)行出圖。由于設(shè)計(jì)圖冊(cè)都是靜態(tài)的東西，還要再設(shè)計(jì)一套動(dòng)態(tài)的活動(dòng)表演方案。做到靜態(tài)設(shè)計(jì)很豐富，動(dòng)態(tài)表演很精彩。
6、旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)
規(guī)劃中都涉及到旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)章節(jié)，而且篇幅都很大，旅游產(chǎn)品羅列了很多，有幾個(gè)大類，數(shù)十個(gè)小類，似乎不羅列出這么多產(chǎn)品，就無(wú)法顯示規(guī)劃方的水平，不能顯示資源之豐富和厚重。但要考慮一個(gè)問(wèn)題，規(guī)劃方設(shè)計(jì)了這么多旅游產(chǎn)品是否都有市場(chǎng)？是否都具備競(jìng)爭(zhēng)力？是否是投資方會(huì)操作的？選擇產(chǎn)品設(shè)計(jì)上必須結(jié)合資源稟賦分析、市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)分析、投資方的實(shí)力和能力分析，以及投入產(chǎn)出分析進(jìn)行綜合考量，哪些是核心產(chǎn)品，哪些是輔助產(chǎn)品，哪些產(chǎn)品先推，哪些產(chǎn)品后推，哪些產(chǎn)品必須充實(shí)提升，哪些產(chǎn)品必須割愛(ài)拋棄，這就是策劃學(xué)講的要有“加法、減法、乘法和除法”。規(guī)劃解決的是：景區(qū)最合適開(kāi)發(fā)哪些產(chǎn)品，而不是景區(qū)能開(kāi)發(fā)哪些產(chǎn)品。對(duì)于旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，各方都在講創(chuàng)意，這是沒(méi)有錯(cuò)，但核心問(wèn)題是：如果沒(méi)有系統(tǒng)的思考、動(dòng)態(tài)的把控，任何的創(chuàng)意就會(huì)落成點(diǎn)子，點(diǎn)子是局限的，是不穩(wěn)妥的，是不能用來(lái)拯救景區(qū)的。
7、商業(yè)模式設(shè)計(jì)
商業(yè)模式設(shè)計(jì)核心內(nèi)容是景區(qū)贏利模式設(shè)計(jì)和投入產(chǎn)出分析，解決景區(qū)需要投哪些錢，投往何處，哪些項(xiàng)目可以開(kāi)發(fā)商自己建設(shè)、自己運(yùn)作，哪些項(xiàng)目只要建好出租，哪些項(xiàng)目需要引入新的合作伙伴，從哪里賺到錢，何時(shí)是盈虧平衡點(diǎn)的問(wèn)題，對(duì)于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目：還要明確哪些地塊必須購(gòu)買，哪些地塊只要租賃，其費(fèi)用多少。景區(qū)贏利模式設(shè)計(jì)和投入產(chǎn)出分析是開(kāi)發(fā)商最關(guān)注點(diǎn)，規(guī)劃方案中至少要出現(xiàn)投資估算表、流動(dòng)資金估算表、資金籌措及計(jì)劃使用表、全投資現(xiàn)金流量表、資金來(lái)源與運(yùn)用表、資產(chǎn)負(fù)債表、借款償還表、損益表、銷售收入和銷售稅金計(jì)算表、成本與費(fèi)用估算表、固定資產(chǎn)折舊計(jì)算表、無(wú)形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)攤銷表、敏感性分析計(jì)算表等13張表格。
8、開(kāi)發(fā)節(jié)奏把控
目前景區(qū)開(kāi)發(fā)正呈現(xiàn)投資規(guī)模越來(lái)越大，建設(shè)周期越來(lái)越長(zhǎng)的趨勢(shì)。對(duì)這種情況下，規(guī)劃中必須對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行分期，清晰準(zhǔn)確把控開(kāi)發(fā)節(jié)奏。規(guī)劃不僅是提出短期、中期、長(zhǎng)期建設(shè)項(xiàng)目，還必須更加明確地指出啟動(dòng)項(xiàng)目是哪一個(gè)，這個(gè)啟動(dòng)項(xiàng)目必須是：一能馬上有好的贏利，二能快速形成市場(chǎng)的示范效應(yīng)，三對(duì)后續(xù)項(xiàng)目具有明顯的帶動(dòng)作用，要有“連環(huán)炮”的效果。尋找啟動(dòng)項(xiàng)目就是策劃上經(jīng)常提到的尋找項(xiàng)目引爆點(diǎn)。尋找啟動(dòng)項(xiàng)目是最難的，因?yàn)樗鼪Q定項(xiàng)目的成敗。也許景區(qū)前景很好，贏利很大，但開(kāi)發(fā)商如何走過(guò)最艱苦的開(kāi)發(fā)初期呢，這就必須找好照準(zhǔn)啟動(dòng)項(xiàng)目。規(guī)劃中，階段性項(xiàng)目的接點(diǎn)與階段性項(xiàng)目的接點(diǎn)之間如何連接必須提前設(shè)計(jì)好，否則項(xiàng)目開(kāi)發(fā)延續(xù)性容易發(fā)生斷層?？上В涸撜鹿?jié)很多旅游規(guī)劃都沒(méi)有。
9、市場(chǎng)營(yíng)銷規(guī)劃
市場(chǎng)營(yíng)銷規(guī)劃是景區(qū)推廣的主要內(nèi)容，在規(guī)劃期做了市場(chǎng)營(yíng)銷規(guī)劃幾乎都比較籠統(tǒng)，缺少針對(duì)性和實(shí)際性，也是很多規(guī)劃文本相互模仿，相互抄襲的原因，顯著指導(dǎo)性不是很強(qiáng)，意義不是很大。比較合適的做法是：只做景區(qū)網(wǎng)站、宣傳畫冊(cè)（含電子畫冊(cè)），最多再做個(gè)第一年度營(yíng)銷計(jì)劃書。由于變數(shù)太多，到臨近開(kāi)業(yè)再做一個(gè)景區(qū)開(kāi)業(yè)執(zhí)行策劃。
10、專項(xiàng)規(guī)劃
專項(xiàng)規(guī)劃是規(guī)劃中相互模仿，相互抄襲最多的章節(jié)之一，有些數(shù)據(jù)根本就沒(méi)有經(jīng)過(guò)詳細(xì)計(jì)算就得出來(lái)。文字和圖紙可以融到設(shè)計(jì)任務(wù)書中，但技術(shù)數(shù)據(jù)由來(lái)要介紹清楚，圖紙要詳細(xì)準(zhǔn)確。如給排水布局圖，必須有位置、流向、流量、管道大小、管道長(zhǎng)度等內(nèi)容。
11、景區(qū)組織架構(gòu)和管理制度設(shè)計(jì)
該章節(jié)是景區(qū)極為重要的部分，也是最能體現(xiàn)規(guī)劃師是否有實(shí)際的景區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)?，F(xiàn)有的規(guī)劃中有的直接就省略，有也不過(guò)是學(xué)術(shù)意義上的管理機(jī)制研究而已，缺少可操作性，是大家需要補(bǔ)課的地方。本文所講的景區(qū)組織架構(gòu)和管理制度設(shè)計(jì)必須明確部門組成、人員數(shù)量、人才的專業(yè)和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)要求、部門與部門間如何溝通、協(xié)調(diào)和配合，形成清晰的、可操作的組織架構(gòu)圖、崗位說(shuō)明書和管理制度手冊(cè)。
12、景區(qū)評(píng)A建議書
景區(qū)評(píng)A是不變的趨勢(shì)。該章節(jié)幾乎所有旅游規(guī)劃都沒(méi)有，該需求將來(lái)一定很多，建議大家要好好補(bǔ)課。
上一篇：旅游規(guī)劃｜康養(yǎng)小鎮(zhèn)的四大特征和六大開(kāi)發(fā)類型
下一篇：特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)10大關(guān)鍵點(diǎn)
- 山水旅游規(guī)劃探索
- 旅游規(guī)劃要做好哪些環(huán)節(jié)？
- 如何做好旅游局長(zhǎng)十講（七）：旅游景區(qū)的創(chuàng)...
- 喀什噶爾―絲綢之路上最具維吾爾風(fēng)情的國(guó)際...
- 您訪問(wèn)的頁(yè)面不存在 - 北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃...
- 讓旅游綜合體成為旅游綜合改革創(chuàng)新的戰(zhàn)略抓...
- 溫泉度假酒店策劃與設(shè)計(jì)的系統(tǒng)理念――以內(nèi)...
- 旅游產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成及其效應(yīng)研究第2頁(yè)
- “超級(jí)博覽會(huì)”的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)研究第6頁(yè)
- 旅游景區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)
粵公網(wǎng)安備 44011302000493號(hào)