旅游市場動態(tài)
鄉(xiāng)村振興：新政帶來新機遇
發(fā)布日期：2018-09-06
根據(jù)國家旅游局統(tǒng)計材料，2016年全國鄉(xiāng)村游達到24億人次，旅游收入4800億元。而2017年全國鄉(xiāng)村旅游達25億人次 , 旅游消費規(guī)模超過1.4萬億元,旅游成為扶貧和富民新渠道。鄉(xiāng)村旅游也是我國旅游投資的熱點領域之一。2016年，全國鄉(xiāng)村旅游類產(chǎn)品實際完成投資3856億元，同比增長47.6%。截至目前，全國共創(chuàng)建休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游示范縣328個，推介中國美麗休閑鄉(xiāng)村370個。
號角已然吹響，鄉(xiāng)村振興未來機會有哪些？鄉(xiāng)村振興正在以前所未有的速度在大力發(fā)展中，國家也為此配套了一系列的新政，新政帶來的新機遇值得關注。
一、鄉(xiāng)村振興最新政策機遇
1、機構(gòu)改革，科學把握發(fā)展節(jié)奏
文化和旅游部的部制改革新增了產(chǎn)業(yè)發(fā)展司、資源開發(fā)司，同時保留了非物質(zhì)文化遺產(chǎn)司，各司職責如下：
非物質(zhì)文化遺產(chǎn)司：擬訂非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護政策和規(guī)劃并組織實施。組織開展非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護工作。指導非物質(zhì)文化遺產(chǎn)調(diào)查、記錄、確認和建立名錄。組織非物質(zhì)文化遺產(chǎn)研究、宣傳和傳播工作。
產(chǎn)業(yè)發(fā)展司：擬訂文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃并組織實施。指導、促進文化產(chǎn)業(yè)相關門類和旅游產(chǎn)業(yè)及新型業(yè)態(tài)發(fā)展。推動產(chǎn)業(yè)投融資體系建設。促進文化、旅游與相關產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。指導文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，基地建設。
資源開發(fā)司：承擔文化和旅游資源普查、規(guī)劃、開發(fā)和保護。指導、推進全域旅游。指導重點旅游區(qū)域、目的地、線路的規(guī)劃和鄉(xiāng)村旅游、休閑度假旅游發(fā)展。指導文化和旅游產(chǎn)品創(chuàng)新及開發(fā)體系建設。指導國家文化公園建設。承擔紅色旅游相關工作。
自然資源部大部制改革后將國土資源部的職責，國家發(fā)展和改革委員會的組織編制主體功能區(qū)規(guī)劃職責，住房和城鄉(xiāng)建設部的城鄉(xiāng)規(guī)劃管理職責，水利部的水資源調(diào)查和確權登記管理職責，農(nóng)業(yè)部的草原資源調(diào)查和確權登記管理職責，國家林業(yè)局的森林、濕地等資源調(diào)查和確權登記管理職責，國家海洋局的職責，國家測繪地理信息局的職責整合，組建自然資源部。同時增設了國土空間規(guī)劃局、國土空間用途管制司。
【政策解讀】
?、?絕大多數(shù)鄉(xiāng)村旅游開發(fā)涉農(nóng)、涉水、涉林，部分涉海、涉濕地、涉草原，部制改革后，審批管理權限集中，對項目的加速推進和連續(xù)性監(jiān)管，保障項目的合法合規(guī)與可持續(xù)運作，起到積極作用。
?、?在鄉(xiāng)村旅游的開發(fā)過程中，除了土地價值的挖掘更關注在地文化是否傳承與延展，強調(diào)文化自信，避免急功近利，實得資源開發(fā)有內(nèi)涵，有品質(zhì)。
?、?產(chǎn)業(yè)司和資源司的設立為鄉(xiāng)村開發(fā)中資源變資產(chǎn)，資產(chǎn)做資本的過程更謹慎也更穩(wěn)健。
?、?國土空間規(guī)劃和空間用途管制職能的單列，體現(xiàn)了生態(tài)文明、多規(guī)合一背景下，國家國土空間的統(tǒng)一協(xié)同。將進一步避免監(jiān)管漏洞，實現(xiàn)項目與當?shù)厣鷳B(tài)的和諧共榮，永續(xù)發(fā)展。
2、土地新政提升場景空間價值
17年8月國家國土資源部頒布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，為增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，國土資源部會同住房和城鄉(xiāng)建設部，根據(jù)地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
18年3月國家自然資源部頒布《跨省域補充耕地國家統(tǒng)籌管理辦法》，是指耕地后備資源豐富省份向耕地后備資源嚴重匱乏的直轄市或補充耕地能力嚴重不足的省，補充耕地任務的行為。此項跨省域補充耕地資金，全部用于：鞏固脫貧攻堅成果和支持實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略。
18年7月浙江省辦公廳頒布《關于做好低丘緩坡開發(fā)利用推進生態(tài)“坡地村鎮(zhèn)”建設的若干意見》，提出實現(xiàn)“多規(guī)合一”、精細用地；點狀布局、垂直開發(fā)；征轉(zhuǎn)分離、分類管理點面結(jié)合，差別供地。
18年8月國家自然資源部頒布《關于做好占用永久基本農(nóng)田重大建設項目用地預審的通知》，明確了只有機場、鐵路、公路、能源類、水利類及國務院批準的外均嚴禁占用。
【政策解讀】
① 土地政策的調(diào)整，使得土地的使用坪效將增加，土地的監(jiān)管更嚴格。
?、?耕地資源的總量控制，跨省調(diào)劑，會更優(yōu)于率先發(fā)展鄉(xiāng)村旅游的區(qū)域，同時針對不同區(qū)域的土地屬性采用不同的開發(fā)策略。便于在保護的同時集中資源探索新品類。
?、?集體用地的租賃試點，進一步釋放存量土地的使用權價值，為都市近郊的鄉(xiāng)村永居提供可能，為鄉(xiāng)創(chuàng)空間提供保障。
?、?坡地政策、點供等更靈活的土地方針能讓旅游資產(chǎn)的輕重配比更靈活。同時在產(chǎn)品層面將未來可期形成更多因地制宜的驚艷之作。
3、發(fā)力基建，縱深鄉(xiāng)村旅游界面
2018年7月，中央政治局會議明確提出“把補短板作為當前深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重點任務，加大基礎設施領域補短板的力度，增強創(chuàng)新力、發(fā)展新動能，打通去產(chǎn)能制度梗阻，降低企業(yè)成本。要實施好鄉(xiāng)村振興略。”
東部，浙江省率先提出“大通道建設”，今后五年（2018-2022年），浙江將重點推進大通道建設重點項目70項，估算總投資約1萬億元，五年計劃完成投資約7500億元。除財政投資外，浙江將采取多種融資方式，吸引民間資本進入交通建設領域。
西部，一場基礎設施的建設熱潮也已帶動，川藏鐵路工程應聲啟動。
【政策解讀】
鄉(xiāng)村旅游大部分地區(qū)目前最為缺乏的發(fā)展要素就是基礎設施薄弱，交通條件差。而這一鼓勵政策出臺，為鄉(xiāng)村旅游與鄉(xiāng)村振興提供了基礎設施的保障，并將極大地增加鄉(xiāng)村旅游目的地的可達性，為鄉(xiāng)村振興解決一大困境，推動鄉(xiāng)村旅游發(fā)展。
二、鄉(xiāng)村旅游當前發(fā)展路徑
政策利好的背景下，如何抓住機遇發(fā)展鄉(xiāng)村振興？不同類型的鄉(xiāng)村將對應不同的發(fā)展路徑。以下具體分析：
以鄉(xiāng)村場景的發(fā)生地來分類——可分為城郊型鄉(xiāng)村、景區(qū)依托型鄉(xiāng)村和偏遠村寨型鄉(xiāng)村。
1、城郊型鄉(xiāng)村：逆城市化帶來的人口轉(zhuǎn)移需求，讓城郊型鄉(xiāng)村成為都市人的新生活空間。
隨著城市規(guī)模擴張，越來越多城市近郊成為城市新區(qū)，而原先的城市遠郊鄉(xiāng)村則成為了毗鄰主城的近郊區(qū)，借助軌道交通的大力發(fā)展，許多城郊村已經(jīng)進入都市人的通勤范疇。
隨著產(chǎn)業(yè)新城人口的不斷導入，城中心生活成本越來越高，不少城市居民選擇安居城郊鄉(xiāng)村空間，包括自有物業(yè)和租房的永居形式。隨著集體用地租賃試點的推廣，這一類鄉(xiāng)村未來將會涌入更多的新村民，并將逐步形成社區(qū)型、商圈型新型鄉(xiāng)村空間結(jié)構(gòu)。這也是典型的逆城市化現(xiàn)象。
這一類資源區(qū)位優(yōu)勢明顯，基礎設施也相對完善，投資回報效應良好，可采用多種方式進行融資及投資開發(fā)。
開發(fā)策略層面，以田園理想與社區(qū)建設為出發(fā)點，讓鄉(xiāng)村變社區(qū)、民宿變居所、游客變創(chuàng)客、變居民，居住空間+商業(yè)空間+休閑空間的有機組合，部分區(qū)域甚至可以實現(xiàn)辦公空間的一并融合，成為釋放租賃產(chǎn)權的使用價值引入可嫁接鄉(xiāng)村元素和鄉(xiāng)村場景的都市消費業(yè)態(tài)，構(gòu)建針對年輕人尤其是親子家庭的常態(tài)化消費空間和部分人的長居空間，同時關注養(yǎng)老市場，形成老年都市人口的轉(zhuǎn)移空間，發(fā)展涉老配套，形成采菊東籬下般的都市桃源安養(yǎng)場景，打造宜游、宜居、宜業(yè)的新空間。
2、景區(qū)依托型鄉(xiāng)村：景區(qū)門票政策性下調(diào)的背景下，景村融合構(gòu)建新消費增長極成為趨勢。
目前景區(qū)存在的幾個普遍現(xiàn)象：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀不能滿足日益增長的自由行，尤其是年輕一代的旅游消費需求；景區(qū)淡旺季明顯、夜間游覽產(chǎn)品不足；景區(qū)的消費主要停留在白天，夜間產(chǎn)品仍然十分不足，許多景區(qū)留不住游客過夜；隨著門票價格的政策性下調(diào)，景區(qū)必須徹底打破門票經(jīng)濟的依賴度，需構(gòu)建新的消費增長極。
目前國家5A級的大部分景區(qū)內(nèi)及周邊存在豐富且優(yōu)質(zhì)的鄉(xiāng)村旅游資源，有景中村、景邊村，景區(qū)及其周邊的鄉(xiāng)村資源就為其提供了很好的增量空間和消費場景，同時這樣的鄉(xiāng)村資源又具備了天然的人流基礎和享受景區(qū)的基礎設施配套。這樣的二者結(jié)合發(fā)展，必然會形成共振效應。
作為存量景區(qū)的再升級與鄉(xiāng)村振興的共振發(fā)展，從投資開發(fā)層面可以采用以下三種方式進行投資開發(fā)：
直接投資方式——即直接資金投資建設運營并自持。
文旅產(chǎn)業(yè)基金投資方式——將景區(qū)的增量部分（以景中村、景邊村帶入部分景區(qū)其他新增項目）獨立構(gòu)建資產(chǎn)包，用基金的運作方式釋放資金使用坪效，通過架構(gòu)設計、短周期建設與運營可實現(xiàn)包括未來獨立上市在內(nèi)的良性退出可能。
ABS方式——通過景區(qū)存量項目的收益增長預期為保證，用此作為融資工具，通過建設運營實現(xiàn)項目營收并完成資金的良性循環(huán)。
開發(fā)策略層面：
補充景區(qū)的住宿形態(tài)和多元業(yè)態(tài)，提升住宿品質(zhì)與吸引物特色。利用景區(qū)村落的風貌相對完整，體量相對不大的特點，集中引入民宿品牌和民宿共享空間（如網(wǎng)紅美食、沉浸式演藝、文化書店、文創(chuàng)空間等）并在此基礎上運作特色市集，構(gòu)建特色宿集。形成集多個民宿品牌和多個不同業(yè)態(tài)的網(wǎng)紅店及豐富多元的市集場景構(gòu)建的景中村/景邊村新風貌。
優(yōu)化大景區(qū)的旅游動線，適時引入特色交通，實現(xiàn)村落和主景區(qū)間的串聯(lián)，并豐富景區(qū)動線。使交通成為特色體驗，讓特色交通（如索道、電瓶車、空鐵、地纜、小火車、擺渡船行、空中觀光）成為景區(qū)收入的新增長極。
豐富景區(qū)夜間活動與內(nèi)容。利用景區(qū)及周邊的村落資源打造不限于夜間實景演藝、燈光秀、民俗體驗等夜間旅游產(chǎn)品與活動。
通過在地文化挖掘，打造景區(qū)的自有IP，利用鄉(xiāng)村場景延展自有IP的內(nèi)容與產(chǎn)品，如營地教育、親子主題樂園等。同時也可以引入知名動漫、影視IP等進行鄉(xiāng)村賦能。
3、偏遠村寨型鄉(xiāng)村：精準扶貧的重要手段就是發(fā)展鄉(xiāng)村旅游。
偏遠村寨型鄉(xiāng)村具有的特點是自然風景絕佳、交通可達性弱、基礎設施差。而擁有獨特景觀還保留原始人文風貌的，大多又為歷史文化保護名村。
一般這類型的鄉(xiāng)村建筑體量不大，幾乎沒有可建設用地指標，很難形成大規(guī)模開發(fā)，往往知名度也較低，沒有現(xiàn)成旅游流量，營銷從零開始，屬于仍待開發(fā)的美玉。隨著國家精準扶貧政策的進一步深入，又明確提出了大力彌補基礎設施建設薄弱的缺口，使得這些鄉(xiāng)村資源的可達性進一步提升。
這一類鄉(xiāng)村資源的開發(fā)地區(qū)通常財政收入較低、政府負債率較高，開發(fā)資金主要來源于扶貧基金、公益基金的劃撥或者長周期的產(chǎn)業(yè)基金。同時也可以考慮與短周期項目打包運作，以對沖收益風險。
開發(fā)策略層面：
宜精不宜大。一般采用點狀開發(fā)、嵌入式開發(fā)的方式，適合導入的產(chǎn)品是引爆性、話題型的、具備順勢傳播效應的，可以是特色到極致的非標住宿單品，如野奢類孤品；可以是音樂會、戶外賽事等瞬時流量較大的節(jié)事活動。
另一個重要發(fā)展導向是，大力開發(fā)以在地農(nóng)產(chǎn)品與當?shù)胤沁z為特色的文創(chuàng)衍生品，開發(fā)自然教育類產(chǎn)品，將鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品當做是當?shù)剜l(xiāng)村風物的展示臺、傳播機和售貨亭，并借助鄉(xiāng)村旅游的形式最終讓他們走出偏遠村寨。探索村莊變景區(qū)、農(nóng)民變股民、閑宅變民宿的鄉(xiāng)村新型機制，延續(xù)鄉(xiāng)村生活傳統(tǒng)，改變鄉(xiāng)村生活方式，創(chuàng)新鄉(xiāng)村生活風潮。
留住鄉(xiāng)愁，惠及鄉(xiāng)民，構(gòu)建美麗，創(chuàng)造幸福。鄉(xiāng)村振興的號角已然吹響，鄉(xiāng)村振興的發(fā)展任重道遠。
號角已然吹響，鄉(xiāng)村振興未來機會有哪些？鄉(xiāng)村振興正在以前所未有的速度在大力發(fā)展中，國家也為此配套了一系列的新政，新政帶來的新機遇值得關注。
一、鄉(xiāng)村振興最新政策機遇
1、機構(gòu)改革，科學把握發(fā)展節(jié)奏
文化和旅游部的部制改革新增了產(chǎn)業(yè)發(fā)展司、資源開發(fā)司，同時保留了非物質(zhì)文化遺產(chǎn)司，各司職責如下：
非物質(zhì)文化遺產(chǎn)司：擬訂非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護政策和規(guī)劃并組織實施。組織開展非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護工作。指導非物質(zhì)文化遺產(chǎn)調(diào)查、記錄、確認和建立名錄。組織非物質(zhì)文化遺產(chǎn)研究、宣傳和傳播工作。
產(chǎn)業(yè)發(fā)展司：擬訂文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃并組織實施。指導、促進文化產(chǎn)業(yè)相關門類和旅游產(chǎn)業(yè)及新型業(yè)態(tài)發(fā)展。推動產(chǎn)業(yè)投融資體系建設。促進文化、旅游與相關產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。指導文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，基地建設。
資源開發(fā)司：承擔文化和旅游資源普查、規(guī)劃、開發(fā)和保護。指導、推進全域旅游。指導重點旅游區(qū)域、目的地、線路的規(guī)劃和鄉(xiāng)村旅游、休閑度假旅游發(fā)展。指導文化和旅游產(chǎn)品創(chuàng)新及開發(fā)體系建設。指導國家文化公園建設。承擔紅色旅游相關工作。
自然資源部大部制改革后將國土資源部的職責，國家發(fā)展和改革委員會的組織編制主體功能區(qū)規(guī)劃職責，住房和城鄉(xiāng)建設部的城鄉(xiāng)規(guī)劃管理職責，水利部的水資源調(diào)查和確權登記管理職責，農(nóng)業(yè)部的草原資源調(diào)查和確權登記管理職責，國家林業(yè)局的森林、濕地等資源調(diào)查和確權登記管理職責，國家海洋局的職責，國家測繪地理信息局的職責整合，組建自然資源部。同時增設了國土空間規(guī)劃局、國土空間用途管制司。
【政策解讀】
?、?絕大多數(shù)鄉(xiāng)村旅游開發(fā)涉農(nóng)、涉水、涉林，部分涉海、涉濕地、涉草原，部制改革后，審批管理權限集中，對項目的加速推進和連續(xù)性監(jiān)管，保障項目的合法合規(guī)與可持續(xù)運作，起到積極作用。
?、?在鄉(xiāng)村旅游的開發(fā)過程中，除了土地價值的挖掘更關注在地文化是否傳承與延展，強調(diào)文化自信，避免急功近利，實得資源開發(fā)有內(nèi)涵，有品質(zhì)。
?、?產(chǎn)業(yè)司和資源司的設立為鄉(xiāng)村開發(fā)中資源變資產(chǎn)，資產(chǎn)做資本的過程更謹慎也更穩(wěn)健。
?、?國土空間規(guī)劃和空間用途管制職能的單列，體現(xiàn)了生態(tài)文明、多規(guī)合一背景下，國家國土空間的統(tǒng)一協(xié)同。將進一步避免監(jiān)管漏洞，實現(xiàn)項目與當?shù)厣鷳B(tài)的和諧共榮，永續(xù)發(fā)展。
2、土地新政提升場景空間價值
17年8月國家國土資源部頒布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，為增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，國土資源部會同住房和城鄉(xiāng)建設部，根據(jù)地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
18年3月國家自然資源部頒布《跨省域補充耕地國家統(tǒng)籌管理辦法》，是指耕地后備資源豐富省份向耕地后備資源嚴重匱乏的直轄市或補充耕地能力嚴重不足的省，補充耕地任務的行為。此項跨省域補充耕地資金，全部用于：鞏固脫貧攻堅成果和支持實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略。
18年7月浙江省辦公廳頒布《關于做好低丘緩坡開發(fā)利用推進生態(tài)“坡地村鎮(zhèn)”建設的若干意見》，提出實現(xiàn)“多規(guī)合一”、精細用地；點狀布局、垂直開發(fā)；征轉(zhuǎn)分離、分類管理點面結(jié)合，差別供地。
18年8月國家自然資源部頒布《關于做好占用永久基本農(nóng)田重大建設項目用地預審的通知》，明確了只有機場、鐵路、公路、能源類、水利類及國務院批準的外均嚴禁占用。
【政策解讀】
① 土地政策的調(diào)整，使得土地的使用坪效將增加，土地的監(jiān)管更嚴格。
?、?耕地資源的總量控制，跨省調(diào)劑，會更優(yōu)于率先發(fā)展鄉(xiāng)村旅游的區(qū)域，同時針對不同區(qū)域的土地屬性采用不同的開發(fā)策略。便于在保護的同時集中資源探索新品類。
?、?集體用地的租賃試點，進一步釋放存量土地的使用權價值，為都市近郊的鄉(xiāng)村永居提供可能，為鄉(xiāng)創(chuàng)空間提供保障。
?、?坡地政策、點供等更靈活的土地方針能讓旅游資產(chǎn)的輕重配比更靈活。同時在產(chǎn)品層面將未來可期形成更多因地制宜的驚艷之作。
3、發(fā)力基建，縱深鄉(xiāng)村旅游界面
2018年7月，中央政治局會議明確提出“把補短板作為當前深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重點任務，加大基礎設施領域補短板的力度，增強創(chuàng)新力、發(fā)展新動能，打通去產(chǎn)能制度梗阻，降低企業(yè)成本。要實施好鄉(xiāng)村振興略。”
東部，浙江省率先提出“大通道建設”，今后五年（2018-2022年），浙江將重點推進大通道建設重點項目70項，估算總投資約1萬億元，五年計劃完成投資約7500億元。除財政投資外，浙江將采取多種融資方式，吸引民間資本進入交通建設領域。
西部，一場基礎設施的建設熱潮也已帶動，川藏鐵路工程應聲啟動。
【政策解讀】
鄉(xiāng)村旅游大部分地區(qū)目前最為缺乏的發(fā)展要素就是基礎設施薄弱，交通條件差。而這一鼓勵政策出臺，為鄉(xiāng)村旅游與鄉(xiāng)村振興提供了基礎設施的保障，并將極大地增加鄉(xiāng)村旅游目的地的可達性，為鄉(xiāng)村振興解決一大困境，推動鄉(xiāng)村旅游發(fā)展。
二、鄉(xiāng)村旅游當前發(fā)展路徑
政策利好的背景下，如何抓住機遇發(fā)展鄉(xiāng)村振興？不同類型的鄉(xiāng)村將對應不同的發(fā)展路徑。以下具體分析：
以鄉(xiāng)村場景的發(fā)生地來分類——可分為城郊型鄉(xiāng)村、景區(qū)依托型鄉(xiāng)村和偏遠村寨型鄉(xiāng)村。
1、城郊型鄉(xiāng)村：逆城市化帶來的人口轉(zhuǎn)移需求，讓城郊型鄉(xiāng)村成為都市人的新生活空間。
隨著城市規(guī)模擴張，越來越多城市近郊成為城市新區(qū)，而原先的城市遠郊鄉(xiāng)村則成為了毗鄰主城的近郊區(qū)，借助軌道交通的大力發(fā)展，許多城郊村已經(jīng)進入都市人的通勤范疇。
隨著產(chǎn)業(yè)新城人口的不斷導入，城中心生活成本越來越高，不少城市居民選擇安居城郊鄉(xiāng)村空間，包括自有物業(yè)和租房的永居形式。隨著集體用地租賃試點的推廣，這一類鄉(xiāng)村未來將會涌入更多的新村民，并將逐步形成社區(qū)型、商圈型新型鄉(xiāng)村空間結(jié)構(gòu)。這也是典型的逆城市化現(xiàn)象。
這一類資源區(qū)位優(yōu)勢明顯，基礎設施也相對完善，投資回報效應良好，可采用多種方式進行融資及投資開發(fā)。
開發(fā)策略層面，以田園理想與社區(qū)建設為出發(fā)點，讓鄉(xiāng)村變社區(qū)、民宿變居所、游客變創(chuàng)客、變居民，居住空間+商業(yè)空間+休閑空間的有機組合，部分區(qū)域甚至可以實現(xiàn)辦公空間的一并融合，成為釋放租賃產(chǎn)權的使用價值引入可嫁接鄉(xiāng)村元素和鄉(xiāng)村場景的都市消費業(yè)態(tài)，構(gòu)建針對年輕人尤其是親子家庭的常態(tài)化消費空間和部分人的長居空間，同時關注養(yǎng)老市場，形成老年都市人口的轉(zhuǎn)移空間，發(fā)展涉老配套，形成采菊東籬下般的都市桃源安養(yǎng)場景，打造宜游、宜居、宜業(yè)的新空間。
2、景區(qū)依托型鄉(xiāng)村：景區(qū)門票政策性下調(diào)的背景下，景村融合構(gòu)建新消費增長極成為趨勢。
目前景區(qū)存在的幾個普遍現(xiàn)象：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀不能滿足日益增長的自由行，尤其是年輕一代的旅游消費需求；景區(qū)淡旺季明顯、夜間游覽產(chǎn)品不足；景區(qū)的消費主要停留在白天，夜間產(chǎn)品仍然十分不足，許多景區(qū)留不住游客過夜；隨著門票價格的政策性下調(diào)，景區(qū)必須徹底打破門票經(jīng)濟的依賴度，需構(gòu)建新的消費增長極。
目前國家5A級的大部分景區(qū)內(nèi)及周邊存在豐富且優(yōu)質(zhì)的鄉(xiāng)村旅游資源，有景中村、景邊村，景區(qū)及其周邊的鄉(xiāng)村資源就為其提供了很好的增量空間和消費場景，同時這樣的鄉(xiāng)村資源又具備了天然的人流基礎和享受景區(qū)的基礎設施配套。這樣的二者結(jié)合發(fā)展，必然會形成共振效應。
作為存量景區(qū)的再升級與鄉(xiāng)村振興的共振發(fā)展，從投資開發(fā)層面可以采用以下三種方式進行投資開發(fā)：
直接投資方式——即直接資金投資建設運營并自持。
文旅產(chǎn)業(yè)基金投資方式——將景區(qū)的增量部分（以景中村、景邊村帶入部分景區(qū)其他新增項目）獨立構(gòu)建資產(chǎn)包，用基金的運作方式釋放資金使用坪效，通過架構(gòu)設計、短周期建設與運營可實現(xiàn)包括未來獨立上市在內(nèi)的良性退出可能。
ABS方式——通過景區(qū)存量項目的收益增長預期為保證，用此作為融資工具，通過建設運營實現(xiàn)項目營收并完成資金的良性循環(huán)。
開發(fā)策略層面：
補充景區(qū)的住宿形態(tài)和多元業(yè)態(tài)，提升住宿品質(zhì)與吸引物特色。利用景區(qū)村落的風貌相對完整，體量相對不大的特點，集中引入民宿品牌和民宿共享空間（如網(wǎng)紅美食、沉浸式演藝、文化書店、文創(chuàng)空間等）并在此基礎上運作特色市集，構(gòu)建特色宿集。形成集多個民宿品牌和多個不同業(yè)態(tài)的網(wǎng)紅店及豐富多元的市集場景構(gòu)建的景中村/景邊村新風貌。
優(yōu)化大景區(qū)的旅游動線，適時引入特色交通，實現(xiàn)村落和主景區(qū)間的串聯(lián)，并豐富景區(qū)動線。使交通成為特色體驗，讓特色交通（如索道、電瓶車、空鐵、地纜、小火車、擺渡船行、空中觀光）成為景區(qū)收入的新增長極。
豐富景區(qū)夜間活動與內(nèi)容。利用景區(qū)及周邊的村落資源打造不限于夜間實景演藝、燈光秀、民俗體驗等夜間旅游產(chǎn)品與活動。
通過在地文化挖掘，打造景區(qū)的自有IP，利用鄉(xiāng)村場景延展自有IP的內(nèi)容與產(chǎn)品，如營地教育、親子主題樂園等。同時也可以引入知名動漫、影視IP等進行鄉(xiāng)村賦能。
3、偏遠村寨型鄉(xiāng)村：精準扶貧的重要手段就是發(fā)展鄉(xiāng)村旅游。
偏遠村寨型鄉(xiāng)村具有的特點是自然風景絕佳、交通可達性弱、基礎設施差。而擁有獨特景觀還保留原始人文風貌的，大多又為歷史文化保護名村。
一般這類型的鄉(xiāng)村建筑體量不大，幾乎沒有可建設用地指標，很難形成大規(guī)模開發(fā)，往往知名度也較低，沒有現(xiàn)成旅游流量，營銷從零開始，屬于仍待開發(fā)的美玉。隨著國家精準扶貧政策的進一步深入，又明確提出了大力彌補基礎設施建設薄弱的缺口，使得這些鄉(xiāng)村資源的可達性進一步提升。
這一類鄉(xiāng)村資源的開發(fā)地區(qū)通常財政收入較低、政府負債率較高，開發(fā)資金主要來源于扶貧基金、公益基金的劃撥或者長周期的產(chǎn)業(yè)基金。同時也可以考慮與短周期項目打包運作，以對沖收益風險。
開發(fā)策略層面：
宜精不宜大。一般采用點狀開發(fā)、嵌入式開發(fā)的方式，適合導入的產(chǎn)品是引爆性、話題型的、具備順勢傳播效應的，可以是特色到極致的非標住宿單品，如野奢類孤品；可以是音樂會、戶外賽事等瞬時流量較大的節(jié)事活動。
另一個重要發(fā)展導向是，大力開發(fā)以在地農(nóng)產(chǎn)品與當?shù)胤沁z為特色的文創(chuàng)衍生品，開發(fā)自然教育類產(chǎn)品，將鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品當做是當?shù)剜l(xiāng)村風物的展示臺、傳播機和售貨亭，并借助鄉(xiāng)村旅游的形式最終讓他們走出偏遠村寨。探索村莊變景區(qū)、農(nóng)民變股民、閑宅變民宿的鄉(xiāng)村新型機制，延續(xù)鄉(xiāng)村生活傳統(tǒng)，改變鄉(xiāng)村生活方式，創(chuàng)新鄉(xiāng)村生活風潮。
留住鄉(xiāng)愁，惠及鄉(xiāng)民，構(gòu)建美麗，創(chuàng)造幸福。鄉(xiāng)村振興的號角已然吹響，鄉(xiāng)村振興的發(fā)展任重道遠。
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