旅游經(jīng)營管理
不是每個景區(qū)都有資格做景區(qū)，景區(qū)開發(fā)運營該怎么做？
發(fā)布日期：2018-09-28
近年來，旅游市場整體增速放緩，區(qū)域競爭加劇，大多數(shù)景區(qū)日子并不好過，經(jīng)營業(yè)績下滑明顯，有的甚至入不敷出茍延殘喘的過日子。
拋開景區(qū)管理、服務(wù)、甚至營銷本身存在的問題，對目前國內(nèi)很多景區(qū)來說，也許很多項目一開始就是個錯誤。
景區(qū)要想經(jīng)營好，首先要有一個能夠拿得出手的產(chǎn)品，畢竟，旅游景區(qū)是對資源稟賦要求極高的行業(yè)，不是每個景區(qū)都能隨隨便便做景區(qū)！在當初拍腦瓜投資景區(qū)的時候，從景區(qū)經(jīng)營角度考慮，有些問題大家都吃透了么？
你懂行么？
在進入一個行業(yè)之前，一定得考慮清楚自己對這個行業(yè)到底了解多少。景區(qū)屬于重資產(chǎn)、重資金投入項目，玩得起景區(qū)的除了政府、國企或金融機構(gòu)外，有的是國有鋼鐵媒碳企業(yè)、也有很多原來的地產(chǎn)商、煤老板或礦老板受行業(yè)形勢影響也紛紛往旅游行業(yè)轉(zhuǎn)型。拋開別的不說，這些玩跨界、玩轉(zhuǎn)型的開發(fā)商進入旅游行業(yè)大搞旅游開發(fā)，究竟對旅游景區(qū)了解多少呢？
景區(qū)投資開發(fā)不是修條步游道、搞個停車場、建棟游客中心、隨便從別處復(fù)制個項目、大門一關(guān)攬客售票那么簡單。從資源到產(chǎn)品、從投資到回款、從運營到市場、從同業(yè)競爭到宏觀環(huán)境、從當前運營到中遠期發(fā)展，都有很多問題需要分析和了解。每一個問題考慮不清楚，就會陷入不切實際的妄想之中。
你家的門好進么？
開發(fā)景區(qū)，首先得考慮景區(qū)的可進入性問題，別只顧追求每年數(shù)十萬甚至百萬以上游客量，你得先看看景區(qū)周邊的交通有多大的通行能力！
第一是道路。在旅游旺季，一臺出事故的私家車橫在路上，就能造成道路癱瘓，就足以影響一個景區(qū)一個黃金周的接待量。所以，錢投資景區(qū)時得好好瞅瞅，進入景區(qū)的高速公路、縣道、鄉(xiāng)道是否能夠滿足近期運營需要?；蛘?，近期交通條件不好，但是后期有規(guī)劃、實施的道路規(guī)劃么？外部交通運營能力，直接影響景區(qū)游客規(guī)模！
第二是交通方式。除了遠程市場游客進入景區(qū)乘坐飛機、高鐵等交通方式外，中短途核心市場的游客進入景區(qū)，交通方式主要有這么幾類：一是各類傳統(tǒng)團隊坐大巴出行；二是自駕團隊、自駕散客或其它類型團隊依靠自駕私家車或其它交通方式出行；三是不報團、沒有私家車的散客自行選擇交通工具前來景區(qū)，如先坐高鐵、火車或大巴車（可以叫干線交通工具），到達目的地市縣后倒乘擺渡公交、區(qū)間旅游班車甚至黑車等支線交通工具。支線交通工具的便利程度也直接影響散客接待能力，這個市場也是可以抓住的：典型的例子就是周末出游的學生周末游。
對于前兩種交通方式，景區(qū)不必操心太多，路好就行。后兩種需要解決那些普通散客的交通方式問題，解決了這些問題，才不至于核心市場游客渠道缺失。
你能傍上大款么？
“傍大款”這個詞不太火了，但是景區(qū)想火，還必須得“傍大款”，這個大款就是決定你的景區(qū)市場規(guī)模和后續(xù)市場發(fā)展空間大小的重點城市。
投資或接盤一家景區(qū)時，一定要盯著地圖好好考慮，沿著高鐵、高速沿線，景區(qū)周圍3小時車程范圍內(nèi)是否有規(guī)模比較大的城市？有幾個？如果周圍只有100萬以下的中小型城市，那么景區(qū)游客量就別指望太高了，鼎盛時期能超過50萬就不錯了，對應(yīng)的收入按照景區(qū)人均消費也可折算！如果周邊有500萬以上的特大城市和1000萬人口以上的超大城市，那么就可圍繞這些個市場好好做推廣，努力追著營銷團隊向百萬以上游客接待量努力！
景區(qū)產(chǎn)品跟市場也要門當戶！
旅游資源是分級的。景區(qū)只有五級旅游資源、且資源壟斷、數(shù)量豐富時才會對國內(nèi)甚至國際的游客產(chǎn)生吸引力，三四級旅游資源只對區(qū)域性市場或部分國內(nèi)市場有吸引力。沒有那么獨特優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，就不要妄想開拓那么大的市場。
你的市場能夠支撐你撈回老本么？
有多好的產(chǎn)品，就有多大的市場。明確了這個之后，投資開發(fā)景區(qū)時就應(yīng)該對自己的市場規(guī)模和預(yù)期收入有一個相對合理的預(yù)判。對后期收益有了合理的預(yù)判之后，再決定前期景區(qū)投入怎么進行，投資體量、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)次序。明確了這些，才能理順投資建設(shè)邏輯，才能對投入與產(chǎn)出有一個較為合理的期望。
凡做過景區(qū)運營的老總都知道，景區(qū)綜合收入好像有一些無形的坎，需要逐步跨越，這個無形的坎就是：對一般景區(qū)來說，1000萬收入是個坎，3000萬收入是個坎，過了3000萬到1個億收入又是個坎，跨過去了這個坎就能實現(xiàn)更大的飛躍。但是這些景區(qū)往往都是當?shù)氐凝堫^老大，一般中小型景區(qū)就不要做這個美夢了。
因此，結(jié)合景區(qū)營業(yè)收入的現(xiàn)狀和預(yù)期，結(jié)合每年的成本、費用和折舊，對景區(qū)投入總量要有一個合理的控制和布局，即每年投入多少、產(chǎn)出多少才能實現(xiàn)收支平衡？既是不能實現(xiàn)收支平衡也要對缺口有一個大體清醒的認識，才能對投資回報有所把控。
你知道周邊跟你長得差不多的那個景區(qū)在搞什么嗎？
除了對自己景區(qū)資源、產(chǎn)品和市場的了解，還得時刻關(guān)注同一個區(qū)域（重點是同類型景區(qū)，如同一山系的景區(qū)）其它競爭對手在做什么。他們的資源條件怎么樣，產(chǎn)品主要賣點是什么，市場是怎么做的，活動是怎么搞的，是怎么宣傳推廣的。
一定要突出自己的特色是什么，自己跟周圍項目的區(qū)別是什么。因為，同質(zhì)化經(jīng)營、激烈性競爭、甚至低價惡性攬客，最終只能互相傷害，效益降低。避開競爭，差異化經(jīng)營最好。畢竟蛋糕就那么大，競爭不如共榮。
你知道經(jīng)營環(huán)境也很重要么？
做景區(qū)不單單是做景區(qū)，還得處理好周圍的方方面面的關(guān)系，處理起各種棘手的事情才能夠順暢，才能為景區(qū)正常經(jīng)營營造一個良好的外部環(huán)境。
景區(qū)要想經(jīng)營好，必須要注重以下幾點：
第一，內(nèi)功：開發(fā)商或執(zhí)行團隊要熟悉旅游行業(yè)；
第二，支撐：景區(qū)可進入性要好；
第三，條件：景區(qū)要有一個強大的市場做支撐；
第四，目標：對投入與產(chǎn)出要有清醒的認識；
第五，根本：景區(qū)要有壁壘型拳頭產(chǎn)品或差異化產(chǎn)品；
第六，競爭：要了解周邊景區(qū)狀況，差異化經(jīng)營；
第七，資本：開發(fā)商資本實力要跟景區(qū)投資需求匹配；
第八，外功：景區(qū)要具備協(xié)調(diào)好外部關(guān)系的能力。
◎仝志勇
拋開景區(qū)管理、服務(wù)、甚至營銷本身存在的問題，對目前國內(nèi)很多景區(qū)來說，也許很多項目一開始就是個錯誤。
景區(qū)要想經(jīng)營好，首先要有一個能夠拿得出手的產(chǎn)品，畢竟，旅游景區(qū)是對資源稟賦要求極高的行業(yè)，不是每個景區(qū)都能隨隨便便做景區(qū)！在當初拍腦瓜投資景區(qū)的時候，從景區(qū)經(jīng)營角度考慮，有些問題大家都吃透了么？
你懂行么？
在進入一個行業(yè)之前，一定得考慮清楚自己對這個行業(yè)到底了解多少。景區(qū)屬于重資產(chǎn)、重資金投入項目，玩得起景區(qū)的除了政府、國企或金融機構(gòu)外，有的是國有鋼鐵媒碳企業(yè)、也有很多原來的地產(chǎn)商、煤老板或礦老板受行業(yè)形勢影響也紛紛往旅游行業(yè)轉(zhuǎn)型。拋開別的不說，這些玩跨界、玩轉(zhuǎn)型的開發(fā)商進入旅游行業(yè)大搞旅游開發(fā)，究竟對旅游景區(qū)了解多少呢？
景區(qū)投資開發(fā)不是修條步游道、搞個停車場、建棟游客中心、隨便從別處復(fù)制個項目、大門一關(guān)攬客售票那么簡單。從資源到產(chǎn)品、從投資到回款、從運營到市場、從同業(yè)競爭到宏觀環(huán)境、從當前運營到中遠期發(fā)展，都有很多問題需要分析和了解。每一個問題考慮不清楚，就會陷入不切實際的妄想之中。
你家的門好進么？
開發(fā)景區(qū)，首先得考慮景區(qū)的可進入性問題，別只顧追求每年數(shù)十萬甚至百萬以上游客量，你得先看看景區(qū)周邊的交通有多大的通行能力！
第一是道路。在旅游旺季，一臺出事故的私家車橫在路上，就能造成道路癱瘓，就足以影響一個景區(qū)一個黃金周的接待量。所以，錢投資景區(qū)時得好好瞅瞅，進入景區(qū)的高速公路、縣道、鄉(xiāng)道是否能夠滿足近期運營需要?；蛘?，近期交通條件不好，但是后期有規(guī)劃、實施的道路規(guī)劃么？外部交通運營能力，直接影響景區(qū)游客規(guī)模！
第二是交通方式。除了遠程市場游客進入景區(qū)乘坐飛機、高鐵等交通方式外，中短途核心市場的游客進入景區(qū)，交通方式主要有這么幾類：一是各類傳統(tǒng)團隊坐大巴出行；二是自駕團隊、自駕散客或其它類型團隊依靠自駕私家車或其它交通方式出行；三是不報團、沒有私家車的散客自行選擇交通工具前來景區(qū)，如先坐高鐵、火車或大巴車（可以叫干線交通工具），到達目的地市縣后倒乘擺渡公交、區(qū)間旅游班車甚至黑車等支線交通工具。支線交通工具的便利程度也直接影響散客接待能力，這個市場也是可以抓住的：典型的例子就是周末出游的學生周末游。
對于前兩種交通方式，景區(qū)不必操心太多，路好就行。后兩種需要解決那些普通散客的交通方式問題，解決了這些問題，才不至于核心市場游客渠道缺失。
你能傍上大款么？
“傍大款”這個詞不太火了，但是景區(qū)想火，還必須得“傍大款”，這個大款就是決定你的景區(qū)市場規(guī)模和后續(xù)市場發(fā)展空間大小的重點城市。
投資或接盤一家景區(qū)時，一定要盯著地圖好好考慮，沿著高鐵、高速沿線，景區(qū)周圍3小時車程范圍內(nèi)是否有規(guī)模比較大的城市？有幾個？如果周圍只有100萬以下的中小型城市，那么景區(qū)游客量就別指望太高了，鼎盛時期能超過50萬就不錯了，對應(yīng)的收入按照景區(qū)人均消費也可折算！如果周邊有500萬以上的特大城市和1000萬人口以上的超大城市，那么就可圍繞這些個市場好好做推廣，努力追著營銷團隊向百萬以上游客接待量努力！
景區(qū)產(chǎn)品跟市場也要門當戶！
旅游資源是分級的。景區(qū)只有五級旅游資源、且資源壟斷、數(shù)量豐富時才會對國內(nèi)甚至國際的游客產(chǎn)生吸引力，三四級旅游資源只對區(qū)域性市場或部分國內(nèi)市場有吸引力。沒有那么獨特優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，就不要妄想開拓那么大的市場。
你的市場能夠支撐你撈回老本么？
有多好的產(chǎn)品，就有多大的市場。明確了這個之后，投資開發(fā)景區(qū)時就應(yīng)該對自己的市場規(guī)模和預(yù)期收入有一個相對合理的預(yù)判。對后期收益有了合理的預(yù)判之后，再決定前期景區(qū)投入怎么進行，投資體量、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)次序。明確了這些，才能理順投資建設(shè)邏輯，才能對投入與產(chǎn)出有一個較為合理的期望。
凡做過景區(qū)運營的老總都知道，景區(qū)綜合收入好像有一些無形的坎，需要逐步跨越，這個無形的坎就是：對一般景區(qū)來說，1000萬收入是個坎，3000萬收入是個坎，過了3000萬到1個億收入又是個坎，跨過去了這個坎就能實現(xiàn)更大的飛躍。但是這些景區(qū)往往都是當?shù)氐凝堫^老大，一般中小型景區(qū)就不要做這個美夢了。
因此，結(jié)合景區(qū)營業(yè)收入的現(xiàn)狀和預(yù)期，結(jié)合每年的成本、費用和折舊，對景區(qū)投入總量要有一個合理的控制和布局，即每年投入多少、產(chǎn)出多少才能實現(xiàn)收支平衡？既是不能實現(xiàn)收支平衡也要對缺口有一個大體清醒的認識，才能對投資回報有所把控。
你知道周邊跟你長得差不多的那個景區(qū)在搞什么嗎？
除了對自己景區(qū)資源、產(chǎn)品和市場的了解，還得時刻關(guān)注同一個區(qū)域（重點是同類型景區(qū)，如同一山系的景區(qū)）其它競爭對手在做什么。他們的資源條件怎么樣，產(chǎn)品主要賣點是什么，市場是怎么做的，活動是怎么搞的，是怎么宣傳推廣的。
一定要突出自己的特色是什么，自己跟周圍項目的區(qū)別是什么。因為，同質(zhì)化經(jīng)營、激烈性競爭、甚至低價惡性攬客，最終只能互相傷害，效益降低。避開競爭，差異化經(jīng)營最好。畢竟蛋糕就那么大，競爭不如共榮。
你知道經(jīng)營環(huán)境也很重要么？
做景區(qū)不單單是做景區(qū)，還得處理好周圍的方方面面的關(guān)系，處理起各種棘手的事情才能夠順暢，才能為景區(qū)正常經(jīng)營營造一個良好的外部環(huán)境。
景區(qū)要想經(jīng)營好，必須要注重以下幾點：
第一，內(nèi)功：開發(fā)商或執(zhí)行團隊要熟悉旅游行業(yè)；
第二，支撐：景區(qū)可進入性要好；
第三，條件：景區(qū)要有一個強大的市場做支撐；
第四，目標：對投入與產(chǎn)出要有清醒的認識；
第五，根本：景區(qū)要有壁壘型拳頭產(chǎn)品或差異化產(chǎn)品；
第六，競爭：要了解周邊景區(qū)狀況，差異化經(jīng)營；
第七，資本：開發(fā)商資本實力要跟景區(qū)投資需求匹配；
第八，外功：景區(qū)要具備協(xié)調(diào)好外部關(guān)系的能力。
◎仝志勇
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