旅游市場動態(tài)
1/3百強房企進入文旅地產(chǎn) 未來將回歸“旅游本質(zhì)”
發(fā)布日期：2018-10-18
近年來，在房地產(chǎn)行業(yè)一系列調(diào)控政策持續(xù)作用下，傳統(tǒng)的盈利模式正在改變，增收不增利現(xiàn)象普遍，越來越多的房企開始謀求“泛地產(chǎn)化”等多元化方式轉(zhuǎn)型。在此背景下，業(yè)內(nèi)分析認為，隨著市場需求增長升級，文旅地產(chǎn)將迎來新一輪增長期。
房企紛紛布局文旅項目
8月27日，恒大旅游集團正式推出旗下文化旅游的拳頭產(chǎn)品“恒大童世界”。該項目是面向兩歲至15歲的少年兒童、全球唯一的“全室內(nèi)、全天候、全季節(jié)”大型主題樂園。
資料顯示，恒大童世界共設(shè)計規(guī)劃了33個大型游樂項目，而通常迪士尼有18個至22個，恒大童世界的規(guī)模是迪士尼的1.5倍。不僅如此，恒大計劃未來一段時期內(nèi)將在全國布局15個恒大童世界項目，二至五年陸續(xù)竣工開業(yè)。據(jù)恒大方面測算，每個童世界輻射半徑500公里、8000萬人群，落成后預(yù)計每個項目年游客量超2000萬人次，年消費總額超200億。
近年來，恒大以?；◢u為起點，將文旅產(chǎn)業(yè)作為下一個突破口。最近一年，恒大旗下的旅游、健康集團分別以“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”模式在全國范圍復(fù)制“童世界”和“養(yǎng)生谷”等項目，已拿地或者已簽約的城市包括南京、西安、長沙、成都、貴陽等二線城市以及湖北、江蘇、山東、河南省的三四線城市。
截至2017年上半年，恒大旅游集團已經(jīng)擁有?；◢u、啟東、長沙、貴陽、開封、鎮(zhèn)江、蘇州、滄州八個項目，總旅游用地儲備面積2664萬平方米，上半年合約銷售139.9億元。業(yè)內(nèi)推測，年報公布的這些項目，只是恒大旅游集團遠期土儲的冰山一角。
不僅僅是恒大地產(chǎn)，中冶置業(yè)也正在開拓文旅康養(yǎng)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、主題公園、特色小鎮(zhèn)等新領(lǐng)域。公開資料顯示，中冶置業(yè)在煙臺的項目與中信國安集團、北大醫(yī)療合作，建立醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的養(yǎng)老機構(gòu)，打造以“機構(gòu)養(yǎng)老+療養(yǎng)康復(fù)+居家養(yǎng)老+分時度假”為模型的全產(chǎn)業(yè)鏈康養(yǎng)產(chǎn)品。在承德興隆，擬憑借自然景觀優(yōu)勢，引入北大附屬醫(yī)院、北大附屬實驗學校等資源，打造距離北京最近的山水棲居第一城。
2016年底，魯能集團也正式明確其“泛產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商”的定位，并計劃布局商業(yè)、文旅、美麗鄉(xiāng)村等產(chǎn)業(yè)，以全產(chǎn)業(yè)鏈的姿態(tài)謀劃轉(zhuǎn)型。其中，魯能勝地作為魯能集團文旅產(chǎn)業(yè)的主要品牌，目前已在文昌、大連金石灘、長白山、九寨溝、千島湖、雙龍湖、青城山等地運作七個項目。其中，長白山魯能勝地是魯能集團首個落地運營的文旅地產(chǎn)項目。
今年上半年，普華永道、睿意德聯(lián)合發(fā)布的一份2017中國文旅地產(chǎn)研究報告指出，目前已有超過1/3的百強房企進入到文旅地產(chǎn)領(lǐng)域。該報告認為，預(yù)計未來，一批實力雄厚且真正堅持深耕文旅地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)將成為行業(yè)主流，他們可能通過并購、合作等方式來獲得資源條件良好的項目，從而實現(xiàn)規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。
文旅市場需求強勁
2016年年底，國務(wù)院《“十三五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃》提出，要把旅游業(yè)建設(shè)成國民經(jīng)濟戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更加滿意的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，要全面提升主題樂園的旅游功能，打造一批特色鮮明、品質(zhì)高、信譽好的品牌主題樂園，推動國內(nèi)主題游樂企業(yè)國際化發(fā)展。
業(yè)內(nèi)研究指出，中國主題樂園市場隨著人們消費水平提高，旅游需求日漸增長，未來幾年將迎來高增長。據(jù)預(yù)測，2025年、2030年中國主題公園客流人次將分別達到3.2億和4.2億人次。業(yè)內(nèi)專家分析認為，中國已進入大眾旅游時代，高品質(zhì)、定位精準的文化旅游項目仍存較大缺口。
2015年，我國旅游人數(shù)達40億人次，出境游1.2億人次，總收入超過4萬億。世界旅游組織據(jù)此預(yù)測，到2020年，我國將成為世界第一旅游目的地和第四大客源市場。此外，中國文化產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟總量的比重約6.2%，在前十大經(jīng)濟體中領(lǐng)先。由此表明，文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)是當前經(jīng)濟增長的一個亮點，總量持續(xù)快速增長，比重日益上升。
普華永道和睿意德在上述研報中指出，未來3年，我國旅游直接投資累計將超過3萬億元，并將形成10萬億級支柱產(chǎn)業(yè)，文旅產(chǎn)業(yè)是中國最具“錢景”的潛力行業(yè)。同時，隨著未來度假旅游逐漸成為人們的一種常態(tài)化生活方式，文旅地產(chǎn)將開啟新的發(fā)展周期。
與行業(yè)發(fā)展關(guān)系密切的是，近年來政府對文化旅游的相關(guān)政策支持也在逐漸加大，從公共文化服務(wù)設(shè)施建設(shè)、國家文化和自然遺產(chǎn)保護利用設(shè)施建設(shè)、旅游基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)行業(yè)都給予極大支持。
未來將回歸“旅游本質(zhì)”
值得一提的是，市場需求轉(zhuǎn)變也在促使旅游行業(yè)的消費升級，如今的文旅地產(chǎn)要求旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)密切結(jié)合。在告別以往房地產(chǎn)企業(yè)單純以文旅概念跑馬圈地的同時，也使得升級后的文旅產(chǎn)業(yè)開始真正解決市場所面臨的需求。
據(jù)中國旅游協(xié)會公布的分析統(tǒng)計，我國58%的旅行者在計劃旅行時，更愿意把錢花在“體驗”而非“物質(zhì)”上。預(yù)計未來，文旅項目當中諸如生態(tài)游、探險、深度游將越來越受到市場歡迎，住宿形式也將更加多樣化，各種健康Spa、健身活動、冥想場地和戶外設(shè)施也將變得更為常見。
另外一方面，隨著在線旅游、分時度假等模式的興起，未來將會出現(xiàn)更多的度假方式可供選擇，消費方式與需求也隨之發(fā)生變化。例如，三亞、云南等區(qū)域的文旅地產(chǎn)項目因為前期過剩，當前普遍遭遇到銷售緩慢后續(xù)缺乏人氣的問題，開發(fā)企業(yè)也相應(yīng)面臨資金壓力。這意味著，“以地產(chǎn)形式短線套取暴利”的發(fā)展模式已經(jīng)難以為繼。
業(yè)內(nèi)專家指出，文旅地產(chǎn)從初期的資源與規(guī)模競爭到如今的產(chǎn)品及運營能力的競爭，相應(yīng)的盈利模式也在逐漸發(fā)生變化。過去，企業(yè)盈利主要來源于地產(chǎn)銷售，后期的物業(yè)管理、租賃服務(wù)等僅占很小比重。而未來為了獲取更大的利潤空間與持續(xù)穩(wěn)定的收益，開發(fā)企業(yè)勢必要找到新的盈利模式。
尤其是，以往的文旅地產(chǎn)一直被用來作為拿地或營銷的噱頭，概念強于落地。作為以服務(wù)為核心的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，文旅地產(chǎn)需要思考消費特征及需求變化、市場環(huán)境變化等諸多因素，依靠良好的運營使資產(chǎn)保值、增值，其發(fā)展應(yīng)真正著眼于資產(chǎn)運營層面而非營銷層面。
所以，普華永道和睿意德方面認為，未來的文旅地產(chǎn)將回歸旅游本質(zhì)。主要開發(fā)模式有兩種。一種是將旅游做到極致，通過旅游帶動房地產(chǎn)價值的提升以及旅游本身實現(xiàn)良好的自我盈利能力。例如萬達的長白山國際旅游度假區(qū)、深圳的東部華僑城等；另一種為旅游演藝模式，通過特色旅游帶動模式。
房企紛紛布局文旅項目
8月27日，恒大旅游集團正式推出旗下文化旅游的拳頭產(chǎn)品“恒大童世界”。該項目是面向兩歲至15歲的少年兒童、全球唯一的“全室內(nèi)、全天候、全季節(jié)”大型主題樂園。
資料顯示，恒大童世界共設(shè)計規(guī)劃了33個大型游樂項目，而通常迪士尼有18個至22個，恒大童世界的規(guī)模是迪士尼的1.5倍。不僅如此，恒大計劃未來一段時期內(nèi)將在全國布局15個恒大童世界項目，二至五年陸續(xù)竣工開業(yè)。據(jù)恒大方面測算，每個童世界輻射半徑500公里、8000萬人群，落成后預(yù)計每個項目年游客量超2000萬人次，年消費總額超200億。
近年來，恒大以?；◢u為起點，將文旅產(chǎn)業(yè)作為下一個突破口。最近一年，恒大旗下的旅游、健康集團分別以“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”模式在全國范圍復(fù)制“童世界”和“養(yǎng)生谷”等項目，已拿地或者已簽約的城市包括南京、西安、長沙、成都、貴陽等二線城市以及湖北、江蘇、山東、河南省的三四線城市。
截至2017年上半年，恒大旅游集團已經(jīng)擁有?；◢u、啟東、長沙、貴陽、開封、鎮(zhèn)江、蘇州、滄州八個項目，總旅游用地儲備面積2664萬平方米，上半年合約銷售139.9億元。業(yè)內(nèi)推測，年報公布的這些項目，只是恒大旅游集團遠期土儲的冰山一角。
不僅僅是恒大地產(chǎn)，中冶置業(yè)也正在開拓文旅康養(yǎng)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、主題公園、特色小鎮(zhèn)等新領(lǐng)域。公開資料顯示，中冶置業(yè)在煙臺的項目與中信國安集團、北大醫(yī)療合作，建立醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的養(yǎng)老機構(gòu)，打造以“機構(gòu)養(yǎng)老+療養(yǎng)康復(fù)+居家養(yǎng)老+分時度假”為模型的全產(chǎn)業(yè)鏈康養(yǎng)產(chǎn)品。在承德興隆，擬憑借自然景觀優(yōu)勢，引入北大附屬醫(yī)院、北大附屬實驗學校等資源，打造距離北京最近的山水棲居第一城。
2016年底，魯能集團也正式明確其“泛產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商”的定位，并計劃布局商業(yè)、文旅、美麗鄉(xiāng)村等產(chǎn)業(yè)，以全產(chǎn)業(yè)鏈的姿態(tài)謀劃轉(zhuǎn)型。其中，魯能勝地作為魯能集團文旅產(chǎn)業(yè)的主要品牌，目前已在文昌、大連金石灘、長白山、九寨溝、千島湖、雙龍湖、青城山等地運作七個項目。其中，長白山魯能勝地是魯能集團首個落地運營的文旅地產(chǎn)項目。
今年上半年，普華永道、睿意德聯(lián)合發(fā)布的一份2017中國文旅地產(chǎn)研究報告指出，目前已有超過1/3的百強房企進入到文旅地產(chǎn)領(lǐng)域。該報告認為，預(yù)計未來，一批實力雄厚且真正堅持深耕文旅地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)將成為行業(yè)主流，他們可能通過并購、合作等方式來獲得資源條件良好的項目，從而實現(xiàn)規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。
文旅市場需求強勁
2016年年底，國務(wù)院《“十三五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃》提出，要把旅游業(yè)建設(shè)成國民經(jīng)濟戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更加滿意的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，要全面提升主題樂園的旅游功能，打造一批特色鮮明、品質(zhì)高、信譽好的品牌主題樂園，推動國內(nèi)主題游樂企業(yè)國際化發(fā)展。
業(yè)內(nèi)研究指出，中國主題樂園市場隨著人們消費水平提高，旅游需求日漸增長，未來幾年將迎來高增長。據(jù)預(yù)測，2025年、2030年中國主題公園客流人次將分別達到3.2億和4.2億人次。業(yè)內(nèi)專家分析認為，中國已進入大眾旅游時代，高品質(zhì)、定位精準的文化旅游項目仍存較大缺口。
2015年，我國旅游人數(shù)達40億人次，出境游1.2億人次，總收入超過4萬億。世界旅游組織據(jù)此預(yù)測，到2020年，我國將成為世界第一旅游目的地和第四大客源市場。此外，中國文化產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟總量的比重約6.2%，在前十大經(jīng)濟體中領(lǐng)先。由此表明，文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)是當前經(jīng)濟增長的一個亮點，總量持續(xù)快速增長，比重日益上升。
普華永道和睿意德在上述研報中指出，未來3年，我國旅游直接投資累計將超過3萬億元，并將形成10萬億級支柱產(chǎn)業(yè)，文旅產(chǎn)業(yè)是中國最具“錢景”的潛力行業(yè)。同時，隨著未來度假旅游逐漸成為人們的一種常態(tài)化生活方式，文旅地產(chǎn)將開啟新的發(fā)展周期。
與行業(yè)發(fā)展關(guān)系密切的是，近年來政府對文化旅游的相關(guān)政策支持也在逐漸加大，從公共文化服務(wù)設(shè)施建設(shè)、國家文化和自然遺產(chǎn)保護利用設(shè)施建設(shè)、旅游基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)行業(yè)都給予極大支持。
未來將回歸“旅游本質(zhì)”
值得一提的是，市場需求轉(zhuǎn)變也在促使旅游行業(yè)的消費升級，如今的文旅地產(chǎn)要求旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)密切結(jié)合。在告別以往房地產(chǎn)企業(yè)單純以文旅概念跑馬圈地的同時，也使得升級后的文旅產(chǎn)業(yè)開始真正解決市場所面臨的需求。
據(jù)中國旅游協(xié)會公布的分析統(tǒng)計，我國58%的旅行者在計劃旅行時，更愿意把錢花在“體驗”而非“物質(zhì)”上。預(yù)計未來，文旅項目當中諸如生態(tài)游、探險、深度游將越來越受到市場歡迎，住宿形式也將更加多樣化，各種健康Spa、健身活動、冥想場地和戶外設(shè)施也將變得更為常見。
另外一方面，隨著在線旅游、分時度假等模式的興起，未來將會出現(xiàn)更多的度假方式可供選擇，消費方式與需求也隨之發(fā)生變化。例如，三亞、云南等區(qū)域的文旅地產(chǎn)項目因為前期過剩，當前普遍遭遇到銷售緩慢后續(xù)缺乏人氣的問題，開發(fā)企業(yè)也相應(yīng)面臨資金壓力。這意味著，“以地產(chǎn)形式短線套取暴利”的發(fā)展模式已經(jīng)難以為繼。
業(yè)內(nèi)專家指出，文旅地產(chǎn)從初期的資源與規(guī)模競爭到如今的產(chǎn)品及運營能力的競爭，相應(yīng)的盈利模式也在逐漸發(fā)生變化。過去，企業(yè)盈利主要來源于地產(chǎn)銷售，后期的物業(yè)管理、租賃服務(wù)等僅占很小比重。而未來為了獲取更大的利潤空間與持續(xù)穩(wěn)定的收益，開發(fā)企業(yè)勢必要找到新的盈利模式。
尤其是，以往的文旅地產(chǎn)一直被用來作為拿地或營銷的噱頭，概念強于落地。作為以服務(wù)為核心的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，文旅地產(chǎn)需要思考消費特征及需求變化、市場環(huán)境變化等諸多因素，依靠良好的運營使資產(chǎn)保值、增值，其發(fā)展應(yīng)真正著眼于資產(chǎn)運營層面而非營銷層面。
所以，普華永道和睿意德方面認為，未來的文旅地產(chǎn)將回歸旅游本質(zhì)。主要開發(fā)模式有兩種。一種是將旅游做到極致，通過旅游帶動房地產(chǎn)價值的提升以及旅游本身實現(xiàn)良好的自我盈利能力。例如萬達的長白山國際旅游度假區(qū)、深圳的東部華僑城等；另一種為旅游演藝模式，通過特色旅游帶動模式。
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