旅游市場動態(tài)
文旅項(xiàng)目地產(chǎn)板塊的過去、現(xiàn)在、未來
發(fā)布日期：2019-10-22
作者：海森文旅 尹龍
以文化為核心，以旅游為平臺，在面對消費(fèi)升級的需求變化趨勢，文旅去地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)下，如何發(fā)揮文旅產(chǎn)品自身的造血能力成了核心議題。文旅項(xiàng)目中地產(chǎn)板塊的重要性：特色小鎮(zhèn)之所以特別是因?yàn)樗且?ldquo;三生融合”的模式開發(fā)，即生活、生產(chǎn)、生態(tài)三合一，其中人生活就要有居住有消費(fèi)，一個(gè)特色小鎮(zhèn)按3萬人口來算，按3個(gè)人一個(gè)家庭為單位，那么就要1萬套的住房，還要加上各種商業(yè)的配套設(shè)施；所以在 正確的看待文旅項(xiàng)目的中地產(chǎn)板塊的重要價(jià)值。用什么樣的模式去開發(fā)文旅項(xiàng)目是一個(gè)值得研究的課題。
因此，文旅項(xiàng)目的地產(chǎn)板塊是必然存在的，但是不管是什么類型的文旅項(xiàng)目，都要以主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為依托，不能以地產(chǎn)為主導(dǎo)，地產(chǎn)只是作為相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配套。本文從文旅地產(chǎn)的過去、現(xiàn)在、未來三個(gè)維度進(jìn)行探討，從過去看問題，從現(xiàn)在看發(fā)展，從未來看需求。
一、從過去發(fā)展看問題：文旅項(xiàng)目現(xiàn)狀
文化、旅游產(chǎn)業(yè)關(guān)注度的不斷提高，刺激了文旅地產(chǎn)項(xiàng)目高速發(fā)展。但由于缺乏經(jīng)驗(yàn)，文旅地產(chǎn)在發(fā)展過程中不免遇到種種問題，出現(xiàn)區(qū)域分布失衡、同質(zhì)化嚴(yán)重、傾向房地產(chǎn)化等問題，需要針對存在的不足制定相應(yīng)對策，以促進(jìn)文化與旅游地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。
問題1：文旅地產(chǎn)的文化品牌缺乏。目前很多文旅地產(chǎn)的文化品牌缺乏精品化，有很多雷同的文化品牌，目前特色小鎮(zhèn)、文旅綜合體是文旅資本投資的熱點(diǎn)；文旅地產(chǎn)品牌應(yīng)該是統(tǒng)一在文旅項(xiàng)目大主題IP下進(jìn)行打造，一個(gè)精品化有內(nèi)涵的文旅項(xiàng)目的文化品牌能提升文旅地產(chǎn)品牌的知名度。
問題2：文旅相關(guān)部門之間的管理不協(xié)調(diào)。由于文化的多樣性、地域性和還具有一定的時(shí)期性，所以各部門在管理組織上存在一定的復(fù)雜性，對文旅地產(chǎn)的發(fā)展造成一定影響。
問題3：融資渠道問題，文旅地產(chǎn)的建設(shè)需要大量資金投入，一方面，建設(shè)周期長，部分投資者擔(dān)憂風(fēng)險(xiǎn)過大；另一方面，文旅地產(chǎn)市場開發(fā)不足，產(chǎn)業(yè)鏈短，資本投資意愿不大。因此，如何拓展更多融資渠道，已成為文旅地產(chǎn)發(fā)展亟待解決的重要問題。
二、從目前投資看發(fā)展：文旅項(xiàng)目投資
2019上半年，文旅項(xiàng)目單體項(xiàng)目投資金額的情況來看，在50億以下的依然在大多數(shù)；文旅項(xiàng)目大部分建設(shè)周期在2-5年（含2年）之間，建設(shè)周期被拉長；中西部文旅投資熱，環(huán)渤海緊跟其上。
2019年上半年，中西部文旅投資熱，珠三角、長三角、環(huán)渤海、中西部區(qū)域新簽約、開工文旅項(xiàng)目涉及投資金額占新增投資總金額分別為13.42%、11.53%、27.78%、47.27%，其中，中西部地區(qū)幾乎占了1-6月新增文旅項(xiàng)目總投資的一半。
除此以外，從新簽約、開工文旅項(xiàng)目個(gè)數(shù)方面，中西部地區(qū)的占比也超過了47%?？傮w而言，相比其他三個(gè)區(qū)域，中西部文旅地產(chǎn)的投資和開發(fā)比較熱。
目前，文旅項(xiàng)目以特色小鎮(zhèn)、文旅綜合體、度假區(qū)、景區(qū)、主題樂園等項(xiàng)目類型為主，從文旅地產(chǎn)新增投資項(xiàng)目類別上看，特色小鎮(zhèn)、文旅綜合體依然是資本熱衷進(jìn)入的領(lǐng)域, 建設(shè)周期被拉長文旅項(xiàng)目表現(xiàn)出向大體量、高投入發(fā)展的趨勢。
三、從未來需求看前景：文旅地產(chǎn)板塊未來需求方面
對文旅項(xiàng)目的需求主要本地人口、外來人口、文旅度假的旅居人口三大類型的客群，對一個(gè)特色的文旅項(xiàng)目來說，吸引更多的旅居人口，拓展文化度假旅游是其初衷，形成一種“第二居所”的模式。在大城市的周邊的這種模式尚未形成，在海南以及南方氣候環(huán)境良好的城市這種模式已經(jīng)形成了一定規(guī)模。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國老年化人口已高達(dá)2.2億，亞健康人口高達(dá)10億人次，所以，開發(fā)文旅項(xiàng)目的休閑度假功能是未來一個(gè)大的趨勢。因此，在文旅項(xiàng)目的開發(fā)中，除開氣候的因素，還要從其他的方面打造文旅項(xiàng)目的亮點(diǎn)，形成獨(dú)特的城郊第二居所，來滿足未來這種休閑度假的趨勢。
四、建議與總結(jié)
通過以上對文旅項(xiàng)目投資、現(xiàn)狀、需求等多個(gè)維度的分析，下面從運(yùn)營模式、文化品牌打造、企業(yè)自身建設(shè)三方面，總結(jié)提出文旅地產(chǎn)板塊的開發(fā)建議。
1、文旅項(xiàng)目運(yùn)營模式：回歸旅游的本質(zhì)，利用充分的資源和技術(shù)條件，重新思考文化旅游地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)的新模式。第一,把旅游做到極致，用旅游提升文旅地產(chǎn)的價(jià)值；第二，旅游文化演繹，通過特色旅游模式帶動，重點(diǎn)是如何挖掘文化，通過創(chuàng)新的形式，打造視覺上震撼的效果，這對開發(fā)者的綜合能力要求很高，可以以小而美的方式去，創(chuàng)新內(nèi)容，提升文旅地產(chǎn)的價(jià)值。開發(fā)需要更多元的參與主體，更靈活的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，更復(fù)合的盈利模式。
2、文化品牌打造：深入挖掘當(dāng)?shù)氐奈幕瘍?nèi)涵，使得文旅地產(chǎn)創(chuàng)建出屬于自己的文化核心品牌。文化是文旅地產(chǎn)的建設(shè)核心，只有充分挖掘文化的內(nèi)涵和價(jià)值，才能打造出文旅地產(chǎn)品牌，對傳統(tǒng)文化也是一種創(chuàng)新和傳承。對此，可以分析和借鑒發(fā)達(dá)國家和地區(qū)發(fā)展較為成熟和成功的文旅地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。
3、企業(yè)自身建設(shè)：完善企業(yè)產(chǎn)業(yè)融合方式，增強(qiáng)企業(yè)自身建設(shè)能力。文旅地產(chǎn)要獲得更好發(fā)展，良好的管理機(jī)制是基本保障。未來要結(jié)合經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、技術(shù)與外部需求等因素，對內(nèi)部管理方式進(jìn)行有效調(diào)整，適當(dāng)引進(jìn)國外較為先進(jìn)的管理和發(fā)展理念，有效地規(guī)避企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展存在的風(fēng)險(xiǎn)。
以文化為核心，以旅游為平臺，在面對消費(fèi)升級的需求變化趨勢，文旅去地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)下，如何發(fā)揮文旅產(chǎn)品自身的造血能力成了核心議題。文旅項(xiàng)目中地產(chǎn)板塊的重要性：特色小鎮(zhèn)之所以特別是因?yàn)樗且?ldquo;三生融合”的模式開發(fā)，即生活、生產(chǎn)、生態(tài)三合一，其中人生活就要有居住有消費(fèi)，一個(gè)特色小鎮(zhèn)按3萬人口來算，按3個(gè)人一個(gè)家庭為單位，那么就要1萬套的住房，還要加上各種商業(yè)的配套設(shè)施；所以在 正確的看待文旅項(xiàng)目的中地產(chǎn)板塊的重要價(jià)值。用什么樣的模式去開發(fā)文旅項(xiàng)目是一個(gè)值得研究的課題。
因此，文旅項(xiàng)目的地產(chǎn)板塊是必然存在的，但是不管是什么類型的文旅項(xiàng)目，都要以主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為依托，不能以地產(chǎn)為主導(dǎo)，地產(chǎn)只是作為相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配套。本文從文旅地產(chǎn)的過去、現(xiàn)在、未來三個(gè)維度進(jìn)行探討，從過去看問題，從現(xiàn)在看發(fā)展，從未來看需求。
一、從過去發(fā)展看問題：文旅項(xiàng)目現(xiàn)狀
文化、旅游產(chǎn)業(yè)關(guān)注度的不斷提高，刺激了文旅地產(chǎn)項(xiàng)目高速發(fā)展。但由于缺乏經(jīng)驗(yàn)，文旅地產(chǎn)在發(fā)展過程中不免遇到種種問題，出現(xiàn)區(qū)域分布失衡、同質(zhì)化嚴(yán)重、傾向房地產(chǎn)化等問題，需要針對存在的不足制定相應(yīng)對策，以促進(jìn)文化與旅游地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。
問題1：文旅地產(chǎn)的文化品牌缺乏。目前很多文旅地產(chǎn)的文化品牌缺乏精品化，有很多雷同的文化品牌，目前特色小鎮(zhèn)、文旅綜合體是文旅資本投資的熱點(diǎn)；文旅地產(chǎn)品牌應(yīng)該是統(tǒng)一在文旅項(xiàng)目大主題IP下進(jìn)行打造，一個(gè)精品化有內(nèi)涵的文旅項(xiàng)目的文化品牌能提升文旅地產(chǎn)品牌的知名度。
問題2：文旅相關(guān)部門之間的管理不協(xié)調(diào)。由于文化的多樣性、地域性和還具有一定的時(shí)期性，所以各部門在管理組織上存在一定的復(fù)雜性，對文旅地產(chǎn)的發(fā)展造成一定影響。
問題3：融資渠道問題，文旅地產(chǎn)的建設(shè)需要大量資金投入，一方面，建設(shè)周期長，部分投資者擔(dān)憂風(fēng)險(xiǎn)過大；另一方面，文旅地產(chǎn)市場開發(fā)不足，產(chǎn)業(yè)鏈短，資本投資意愿不大。因此，如何拓展更多融資渠道，已成為文旅地產(chǎn)發(fā)展亟待解決的重要問題。
二、從目前投資看發(fā)展：文旅項(xiàng)目投資
2019上半年，文旅項(xiàng)目單體項(xiàng)目投資金額的情況來看，在50億以下的依然在大多數(shù)；文旅項(xiàng)目大部分建設(shè)周期在2-5年（含2年）之間，建設(shè)周期被拉長；中西部文旅投資熱，環(huán)渤海緊跟其上。
2019年上半年，中西部文旅投資熱，珠三角、長三角、環(huán)渤海、中西部區(qū)域新簽約、開工文旅項(xiàng)目涉及投資金額占新增投資總金額分別為13.42%、11.53%、27.78%、47.27%，其中，中西部地區(qū)幾乎占了1-6月新增文旅項(xiàng)目總投資的一半。
除此以外，從新簽約、開工文旅項(xiàng)目個(gè)數(shù)方面，中西部地區(qū)的占比也超過了47%?？傮w而言，相比其他三個(gè)區(qū)域，中西部文旅地產(chǎn)的投資和開發(fā)比較熱。
目前，文旅項(xiàng)目以特色小鎮(zhèn)、文旅綜合體、度假區(qū)、景區(qū)、主題樂園等項(xiàng)目類型為主，從文旅地產(chǎn)新增投資項(xiàng)目類別上看，特色小鎮(zhèn)、文旅綜合體依然是資本熱衷進(jìn)入的領(lǐng)域, 建設(shè)周期被拉長文旅項(xiàng)目表現(xiàn)出向大體量、高投入發(fā)展的趨勢。
三、從未來需求看前景：文旅地產(chǎn)板塊未來需求方面
對文旅項(xiàng)目的需求主要本地人口、外來人口、文旅度假的旅居人口三大類型的客群，對一個(gè)特色的文旅項(xiàng)目來說，吸引更多的旅居人口，拓展文化度假旅游是其初衷，形成一種“第二居所”的模式。在大城市的周邊的這種模式尚未形成，在海南以及南方氣候環(huán)境良好的城市這種模式已經(jīng)形成了一定規(guī)模。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國老年化人口已高達(dá)2.2億，亞健康人口高達(dá)10億人次，所以，開發(fā)文旅項(xiàng)目的休閑度假功能是未來一個(gè)大的趨勢。因此，在文旅項(xiàng)目的開發(fā)中，除開氣候的因素，還要從其他的方面打造文旅項(xiàng)目的亮點(diǎn)，形成獨(dú)特的城郊第二居所，來滿足未來這種休閑度假的趨勢。
四、建議與總結(jié)
通過以上對文旅項(xiàng)目投資、現(xiàn)狀、需求等多個(gè)維度的分析，下面從運(yùn)營模式、文化品牌打造、企業(yè)自身建設(shè)三方面，總結(jié)提出文旅地產(chǎn)板塊的開發(fā)建議。
1、文旅項(xiàng)目運(yùn)營模式：回歸旅游的本質(zhì)，利用充分的資源和技術(shù)條件，重新思考文化旅游地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)的新模式。第一,把旅游做到極致，用旅游提升文旅地產(chǎn)的價(jià)值；第二，旅游文化演繹，通過特色旅游模式帶動，重點(diǎn)是如何挖掘文化，通過創(chuàng)新的形式，打造視覺上震撼的效果，這對開發(fā)者的綜合能力要求很高，可以以小而美的方式去，創(chuàng)新內(nèi)容，提升文旅地產(chǎn)的價(jià)值。開發(fā)需要更多元的參與主體，更靈活的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，更復(fù)合的盈利模式。
2、文化品牌打造：深入挖掘當(dāng)?shù)氐奈幕瘍?nèi)涵，使得文旅地產(chǎn)創(chuàng)建出屬于自己的文化核心品牌。文化是文旅地產(chǎn)的建設(shè)核心，只有充分挖掘文化的內(nèi)涵和價(jià)值，才能打造出文旅地產(chǎn)品牌，對傳統(tǒng)文化也是一種創(chuàng)新和傳承。對此，可以分析和借鑒發(fā)達(dá)國家和地區(qū)發(fā)展較為成熟和成功的文旅地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。
3、企業(yè)自身建設(shè)：完善企業(yè)產(chǎn)業(yè)融合方式，增強(qiáng)企業(yè)自身建設(shè)能力。文旅地產(chǎn)要獲得更好發(fā)展，良好的管理機(jī)制是基本保障。未來要結(jié)合經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、技術(shù)與外部需求等因素，對內(nèi)部管理方式進(jìn)行有效調(diào)整，適當(dāng)引進(jìn)國外較為先進(jìn)的管理和發(fā)展理念，有效地規(guī)避企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展存在的風(fēng)險(xiǎn)。
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