如結(jié)合濕地資源打造主題濕地公園，結(jié)合溫泉資源打造主題溫泉度假村、結(jié)合自然山水資源打造主題生態(tài)度假項目，結(jié)合高爾夫資源打造高爾夫高檔度假項目，結(jié)合人文資源打造主題人文景點，利用滑雪打造滑雪場度假勝地等。通過資源定位主題的項目，關(guān)鍵在于保持資源在區(qū)域內(nèi)的獨特性或者唯一性。

　　3.根據(jù)功能進行主題定位
　　滿足健康、休閑、運動、娛樂、商務會議等功能需求的旅游地產(chǎn)，如療養(yǎng)中心、主題公園、會議中心、影視基地、康體俱樂部等。

　　開發(fā)模式
　　1.按開發(fā)時序分類
　?。?）旅游為輔，房地產(chǎn)開發(fā)為主
　　這種運營模式下，旅游只是作為房地產(chǎn)開發(fā)的一個噱頭，以地產(chǎn)為主，旅游僅僅是一個概念。如咸寧碧桂園溫泉城，整個項目僅有一個五星級的溫泉度假酒店和一座小型的溫泉會所，其它地塊均用作房地產(chǎn)開發(fā)。目前，物業(yè)銷售達到5期，去年銷售總額達到7億元，去化率達到95%。

　?。?）旅游先行，帶動房地產(chǎn)開發(fā)
　　前期投入大量的資金進行旅游開發(fā)，通過旅游聚集人氣，提升知名度，提高項目地塊價值，為房地產(chǎn)開發(fā)做準備，如珠海海泉灣，一期投資25億，開發(fā)面積約1平方公里，由溫泉中心、兩座五星級酒店、12棟度假別墅、5棟蜜月套房、會所、康體中心、漁人碼頭與劇場、行政中心，以及配套建起的大型游樂園—神秘島等建筑群體所組成。二期投資15億，建成溫泉博物館、溫泉學院、高爾夫球場、熱氣球、人造海灘、自行車巡路和房地產(chǎn)項目。三期開發(fā)以獨立公寓、多層公寓為主。

　?。?）旅游與房地產(chǎn)開發(fā)并重
　　這種模式下，旅游開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)幾乎同時進行，旅游與地產(chǎn)相輔相成，共同發(fā)展。通過旅游美化環(huán)境、聚集人流，提升地塊價值；通過地產(chǎn)快速回籠資金，進一步為旅游開發(fā)服務。如嘉魚山湖溫泉，溫泉項目于2009年9月開始營業(yè)，一期房地產(chǎn)也于2009年9月開盤。


　　2.按開發(fā)目的分類
　?。?）以提供第一居所為主要目的的旅游住宅開發(fā)
　　這類住宅以為本地置業(yè)者提供第一居所為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。擁有旅游資源（自然的、人文的或二者兼有的）條件，可細分為三類：直接靠近現(xiàn)有資源和景區(qū)開發(fā)旅游住宅；在自我營造的旅游景區(qū)附近開發(fā)旅游住宅；旅游與景觀二位一體的房產(chǎn)開發(fā)。

　?。?）以旅游度假為目的的度假房地產(chǎn)開發(fā) 
　　大多數(shù)位于大中城市遠郊或遠離大中城市的著名風景區(qū)附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地城市，旅游接待作用顯著。既依托現(xiàn)有的旅游資源或景區(qū)，又投入建設休閑度假設施設備，大力營造旅游度假氛圍。開發(fā)商以提供第二居所度假休閑為目的，業(yè)主以度假置業(yè)和投資置業(yè)為目的。

　　 

　?。?）以旅游接待為目的的自營式酒店
　　這類酒店緊緊圍繞旅游六要素中的“住”做文章，主要功能是為游客提供住宿，可兼具娛樂、會議等功能，多建在旅游、商務發(fā)達或會議較多的大中型城市。


　?。?）與旅游相關(guān)的寫字樓 
　　以寫字樓的形式在旅游資源豐富的城市出現(xiàn)，專為旅游企業(yè)如旅游社、旅游咨詢機構(gòu)等提供集中辦公的場所，既方便本城居民出游，也方便外地來游游客。此類房地產(chǎn)目前比較少見，但已有涉獵。西安旅游集團開發(fā)的西安大廈是典型代表。 


　?。?）以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā) 
　　大多位于旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能。如萬達在昆明的房地產(chǎn)開發(fā)，是集旅游度假、大型休閑體育設施、低密度產(chǎn)權(quán)式酒店、別墅等為一體，兼具第一居所和第二居所功能的大型綜合度假休閑社區(qū)。華僑城、宋城旅游房地產(chǎn)開發(fā)也都是大型綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)。

　　未來發(fā)展模式

　　1.資源+主題酒店
　　旅游地產(chǎn)的主題是其核心內(nèi)容，是旅游地產(chǎn)能夠存在與發(fā)展的根源，也是旅游地產(chǎn)形成特色的主要部分。如三亞海棠灣亞特蘭蒂斯項目，以其海洋文化、海洋樂園、休閑購物一站式主題度假模式落戶海南。
　　
　　2.養(yǎng)生地產(chǎn)
　　養(yǎng)生、健康等問題也逐漸成為人們除收入水平以外最為關(guān)注的問題，旅游養(yǎng)生地產(chǎn)也漸入眼簾，并擁有著強大的升值潛力。中國旅游養(yǎng)生地產(chǎn)類型有：養(yǎng)生SPA會所、養(yǎng)生公寓、養(yǎng)生度假村、養(yǎng)生旅游社區(qū)或產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)等，旅游養(yǎng)生地產(chǎn)開發(fā)需要通過策劃規(guī)劃把這些產(chǎn)品相互之間整合起來，形成區(qū)域組團、項目成團的結(jié)構(gòu)，并設計出合理的空間布局，交通與游線，從而突出配套的特色化。
　　
　　3.文化產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)結(jié)合
　　通過不同的文化類別，打造不同的主題文化，通過整理相關(guān)產(chǎn)業(yè)的資源，促使整個文化產(chǎn)業(yè)鏈上的資源最大化。“文化地產(chǎn)”是文化產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)、運營相結(jié)合為一體的綜合服務平臺，通過運營使文化產(chǎn)業(yè)鏈價值最大化，同時使文化地產(chǎn)價值實現(xiàn)增值是整個文化地產(chǎn)開發(fā)與運作的核心。
　　

　　成功的關(guān)鍵因素
　　1.大盤
　　旅游地產(chǎn)往往由于地段偏遠，交通生活配套不完善，消費者距離抗性明顯。如果項目沒有規(guī)模效應，就無法承擔高成本的配套建設，即使好不容易催熟的區(qū)域也是為他人做嫁衣。除非采用縫隙戰(zhàn)略，選擇成熟區(qū)域內(nèi)大盤開發(fā)商的周邊地帶快速開發(fā)，低價走量。
　　因此，做旅游地產(chǎn)要做好大盤長期開發(fā)的準備?？梢圆捎孟雀s地、分期投資的方式解決一次性投資巨大的問題。同時，大規(guī)模旅游地產(chǎn)開發(fā)要找準長期市場定位點，綜合考慮區(qū)域和景觀資源的影響，從而以更穩(wěn)健的方式推進旅游大盤開發(fā)。

　　2.大配套
　　旅游地產(chǎn)消費彈性大，客戶對于品質(zhì)的敏感度大大高于價格敏感度，亮點配套作為加分項目往往是促成項目成交的臨門一腳。旅游地產(chǎn)一定要重視以自建大配套彌補項目先天不足，以高品質(zhì)的配套帶動項目升值。
　　成功的旅游地產(chǎn)項目，無論是“三菜一湯”（景區(qū)、高爾夫、主題公園，溫泉）還是“六大引擎”（景區(qū)、酒店、溫泉、游艇、高爾夫、主題公園），核心配套都是為了實現(xiàn)五大功能：住宿——通常規(guī)劃多個星級酒店；觀景——以大范圍自然景區(qū)為主，小范圍項目景觀為輔；購物——主題商業(yè)兼顧生活配套和特色購物體驗；休閑——多配備高爾夫球場、游艇俱樂部等高端休閑業(yè)態(tài)；特色體驗——借當?shù)禺a(chǎn)特色資源重新包裝開發(fā)出亮點。通過五大功能綜合搭配，構(gòu)建大配套體系，形成旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聚合力。

　　3.大資源
　　旅游地產(chǎn)建立于資源基礎(chǔ)之上，資源挖掘或整合不足是目前多數(shù)旅游地產(chǎn)項目普遍面臨的問題。從已有項目成功經(jīng)驗來看，有兩類資源可以重點挖掘利用。
　　一是自然景觀資源。能夠搶占一個區(qū)域最核心、最稀缺的景觀價值，是旅游地產(chǎn)項目后期成功的必要條件。在資源的選擇上要以景觀類資源為主，因為現(xiàn)階段剛進入休閑度假旅游階段，自然資源對旅游地產(chǎn)是驅(qū)動價值仍然高于人文資源。
　　二是嫁接商務資源，會議驅(qū)動的旅游地產(chǎn)一再驗證了其巨大的價值，如博鰲論壇、昆明世博會等。結(jié)合會展產(chǎn)業(yè)鏈，有助于形成優(yōu)良的會展旅游氛圍，并且通過完善的基礎(chǔ)商業(yè)配套建設，迅速提升區(qū)域價值能級，對旅游地產(chǎn)項目形成長期利好。

　　4.大內(nèi)涵
　　旅游地產(chǎn)的出路在于鮮明的主題，能夠讓人獲得精神上的享受和心理上的滿足。這是旅游地產(chǎn)形成特色競爭力區(qū)隔的關(guān)鍵因素，也是最難以達成的領(lǐng)域。業(yè)內(nèi)也一直批判旅游地產(chǎn)項目大多內(nèi)涵不足，沒有靈魂，但目前仍然沒有出現(xiàn)幾個真正主題鮮明的項目。客觀來講，即使知道旅游文化對旅游地產(chǎn)的拉動價值，而建設主題文化是投入大、見效慢的大工程，所以不管在主觀意愿還是客觀條件都存在一定門檻。
但是，講故事、吃軟飯是旅游地產(chǎn)必不可少的功課。有些資源是可以進行嫁接式的應用，例如植入當?shù)靥厣幕?，通過當?shù)剌^有影響力的歷史、民俗等提升項目的價值品味，可以在項目舉辦有影響力的大型特色節(jié)慶活動，例如西雙版納的潑水節(jié)等少數(shù)民族文化嫁接。

　　5.大整合
　　旅游地產(chǎn)涉及范圍非常廣泛、關(guān)系錯綜復雜。房企承擔著品牌的塑造和管理、持有物業(yè)的經(jīng)營管理、地區(qū)開發(fā)各方利益的協(xié)調(diào)管理等重任。如果無法理順這些關(guān)系，旅游地產(chǎn)的深入開發(fā)將會遇到瓶頸。需要充分整合各方資源才能保障順利開發(fā)和運營。除了政府、設計院等傳統(tǒng)地產(chǎn)的多個接口外，在內(nèi)部運營方面需要整合酒店運營商、主題公園運營商等合作資源，在外部資源導入方面需要整合旅行社、周邊景點等協(xié)同資源。

　　6.大蓄客
　　相對城市住宅而言，旅游地產(chǎn)屬于窄眾客群，缺少客戶是項目常態(tài)，因此要做好打持久戰(zhàn)的準備。旅游地產(chǎn)在銷售方面需要翻越兩座大山：一是大量蓄客，二是長期續(xù)銷。今后旅游地產(chǎn)的蓄客將是全國范圍內(nèi)的大蓄客，在爭取本地客戶的同時，區(qū)域化乃至全國化營銷能力將成為影響項目去化的關(guān)鍵。異地布點的數(shù)量和拓展力度將決定旅游地產(chǎn)項目的去化速度。
　　短期的客戶還可以想辦法爭取，但長期的客戶從何而來，如何保障銷售的可持續(xù)性？在廣布渠道的同時，還需深挖老客戶資源，通過老帶新或重復購買支撐長期銷售，這是旅游地產(chǎn)操盤者需要重點關(guān)注的突破點，進而解決長期續(xù)銷的問題。

　　7.大運營
　　旅游地產(chǎn)的主體產(chǎn)品包含三個層面：可見的物業(yè)、可感受的體驗、可升值的資產(chǎn)。旅游地產(chǎn)項目前期經(jīng)營狀況的優(yōu)劣，對后期投資消費者的信心也會發(fā)生關(guān)鍵性的影響。對于客戶而言，信心往往比折扣更重要，讓客戶看到資產(chǎn)升值的空間，不管是項目品牌還是企業(yè)品牌。資產(chǎn)升值是旅游地產(chǎn)的原點，運營的關(guān)鍵是樹立客戶對項目的信心。因此，需要將長期運營視為旅游地產(chǎn)項目產(chǎn)品的有機組成部分，做好商業(yè)、酒店、主題公園等業(yè)態(tài)的運營。
　　對于一些有較強經(jīng)營能力的房企而言，已經(jīng)非常注重旅游地產(chǎn)長期開發(fā)中的后期利潤價值，即不動產(chǎn)的租賃經(jīng)營、旅游產(chǎn)品的門票和輔助收入、商業(yè)配套設施的收入等，從而形成一個良好的產(chǎn)業(yè)鏈條，實現(xiàn)多元化的盈利模型，實現(xiàn)長期獲益。

　　8.大布局
　　旅游地產(chǎn)由于上述固有特點，往往要經(jīng)歷8-10年甚至更長的開發(fā)周期。開發(fā)周期的拉長，導致投資回收期的滯后，拉低企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。因此，從房企項目整體配置來看，旅游地產(chǎn)應屬于中長期布局的一類項目，需要搭配一些短平快的項目以提供現(xiàn)金流和短期利潤。而對于更多的房企而言，旅游地產(chǎn)多屬機會型項目，如果可行性論證可行，可以權(quán)衡考慮進行長遠開發(fā)。但前提是需要充分考慮能否承受大規(guī)模、長周期的持續(xù)投入，方能在企業(yè)的大棋局下謹慎布下這枚重量級的棋子。